2.1.1  Yleistä

Rakennukset kuluttavat noin 40 prosenttia kaikesta energiasta ja Suomen ilmasto asettaa vaatimuksia energiankulutuksen hallinnalle. Rakennusten energiatehokuuden parantaminen on tärkeä osa Suomen ilmastotavoitteita. Energiatehokkuusvaatimuksia on kiristetty vuosikymmenien ajan ja nykyisin uudet rakennukset on rakennettava lähes nollaenergiarakennuksiksi. Rakennuskannan hitaan uusiutumisen takia vanhat rakennukset muodostavat suurimman osan kokonaisenergiankulutuksesta. 

Energiatehokkuus parantaa myös asumismukavuutta ja pienentää käyttökustannuksia. Nykyinen uudisrakentaminen on hyvin energiatehokasta, eikä merkittäviä parannuksia voida taloudellisesti kannattavasti toteuttaa. Uudisrakentamisen hyvä energiatehokkuus vaikuttaa koko rakennuskantaan hitaasti, mutta parantaa rakennuskannan keskimääräistä energiatehokkuutta. 

Vanhemmassa rakennuskannassa on suurempi osuus energiatehokkuudeltaan heikkoja rakennuksia. Merkittävä mahdollisuus rakennuskannan energiatehokkuuden parantamiseksi on olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden parantaminen ja niiden energiatehokkuuden tuominen lähemmäksi uudisrakentamisen tasoa. 

2.1.2  Ehdotuksen kannalta keskeiset rakennusten energiatehokkuusdirektiivin vaatimukset

Uudistettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi tuli voimaan 28.5.2024 ja se on pantava täytäntöön kansallisessa lainsäädännössä 28.5.2026 mennessä. Vuoden 2010 energiatehokkuusdirektiivi ja siihen tehdyt muutokset on pantu täytäntöön Suomessa usealla eri säädöksellä, muun muassa rakennuksen energiatodistuksesta annetulla lailla (50/2013), rakennuksen energiatodistustietojärjestelmästä annetulla lailla (147/2015), rakennusten varustamisesta sähköajoneuvojen latauspisteillä ja latauspistevalmiuksilla sekä automaatio- ja ohjausjärjestelmillä annetulla lailla (733/2020) ja rakentamislailla (751/2023). Direktiiviä koskevaa kansallista sääntelyä on myös useissa alemman asteisissa säädöksissä. 

Uudistetun direktiivin tavoitetta on laajennettu. Direktiivin uudistamisen keskeiset tavoitteet ovat rakennusten kasvihuonekaasupäästöjen ja energian loppukulutuksen vähentäminen vuoteen 2030 mennessä sekä pitkän aikavälin vision asettaminen rakennuksille kohti EU:n laajuista ilmastoneutraaliutta vuonna 2050. Niiden saavuttamiseksi ehdotuksella on lisäksi useita erityistavoitteita: lisätä korjausrakentamisen määrää ja perusteellisuutta, parantaa tietoa rakennusten energiatehokkuudesta ja kestävyydestä sekä varmistaa, että kaikki rakennukset ovat vuoden 2050 ilmastoneutraaliusvaatimusten mukaisia. Rakennusten energiatehokkuuden parantamisen lisäksi nyt tavoitellaan myös päästöttömän rakennuskannan saavuttamista viimeistään vuonna 2050. Direktiivin mukaan päästötön rakennus on määriteltävä kansallisesti uudis- ja korjausrakentamiselle. Lisäksi direktiivissä asetetaan uusia vaatimuksia esimerkiksi sähköautojen latauspisteille, rakennusten teknisille järjestelmille ja rakennusten energiatehokkuustodistuksille. Seuraavaksi käydään läpi rakennusten energiatehokkuusdirektiivin asettamat uudet vaatimukset nimenomaan rakentamislain ja sen nojalla annettujen asetusten näkökulmasta. Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin takia muutoksia on tehtävä myös muuhun lainsäädäntöön, erityisesti rakennusten energiatodistuksia ja sähköautojen latauspisteitä koskevaan lainsäädäntöön. Niitä koskevat hallituksen esitykset tuodaan eduskunnan käsiteltäväksi myöhemmin. Lisäksi direktiivi edellyttää, että kunkin jäsenvaltion on laadittava kansallinen rakennusten perusparannussuunnitelma varmistamaan sekä julkisten että yksityisten asuinrakennusten ja muiden kuin asuinrakennusten kansallisen kannan perusparantaminen erittäin energiatehokkaaksi ja hiilivapaaksi saatetuksi rakennuskannaksi vuoteen 2050 mennessä pyrkien muuttamaan olemassa olevat rakennukset päästöttömiksi rakennuksiksi (3 artikla). Kansallista perusparannussuunnitelmaa koskeva valmistelu on käynnissä ympäristöministeriössä (YM037:00/2024). 

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi asettaa vaatimuksia uusien ja korjattavien rakennusten energiatehokkuudelle. Direktiivin 7 artiklan mukaan jäsenvaltioiden on varmistettava, että julkisten elinten käytössä olevien tai omistamien uusien rakennusten on oltava päästöttömiä vuoden 2028 alusta alkaen ja kaikkien uusien rakennuksien vuoden 2030 alusta alkaen. Näihin ajankohtiin asti rakennusten tulee olla lähes nollaenergiarakennuksia, joihin rakentamislaki tälläkin hetkellä edellyttää. Direktiivin 11 artiklassa määritellään päästötön rakennus. Päästöttömästä rakennuksesta ei saa aiheutua fossiilisten polttoaineiden hiilidioksidipäästöjä paikan päällä. Päästöttömän rakennuksen on kyettävä, jos se on taloudellisesti ja teknisesti toteutettavissa, reagoimaan ulkoisiin signaaleihin ja mukauttamaan omaa energian käyttöä, tuotantoa ja varastointia. Saman 11 artiklan mukaan jäsenvaltioiden on toteutettava tarvittavat toimenpiteet sen varmistamiseksi, että päästöttömän rakennuksen energiantarve noudattaa enimmäiskynnysarvoa. Jäsenvaltioiden on asetettava kyseinen enimmäiskynnysarvo päästöttömän rakennuksen energiantarpeelle, jotta voidaan saavuttaa vähintään kustannusoptimaaliset tasot. Päästöttömän rakennuksen energiantarpeen enimmäiskynnysarvon on oltava vähintään 10 prosenttia alhaisempi kuin primäärienergian kokonaiskäytön kynnysarvo, joka on vahvistettu jäsenvaltion tasolla lähes nollaenergiarakennuksille 28.5.2024.  

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin vaatimukset koskevat myös olemassa olevia rakennuksia, silloin niihin tehdään laajamittaisia korjauksia. Olemassa olevia rakennuksia koskee direktiivin 8 artikla, jonka mukaan jäsenvaltioiden on toteutettava tarvittavat toimenpiteet sen varmistamiseksi, että kun rakennuksiin tehdään laajamittaisia korjauksia, rakennuksen tai sen korjatun osan energiatehokkuutta parannetaan siten, että ne täyttävät direktiivin 5 artiklan mukaisesti vahvistetut energiatehokkuutta koskevat vähimmäisvaatimukset siinä määrin kuin on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. 

Direktiivin 10 artiklan mukaan jäsenvaltioiden on varmistettava, että kaikki uudet rakennukset suunnitellaan siten, että optimoidaan niiden aurinkoenergian tuotantopotentiaali sijaintipaikan aurinkosäteilyn mukaan, mikä mahdollistaa aurinkoteknologioiden myöhemmän asentamisen kustannustehokkaasti. Lisäksi artiklassa säädetään tietyistä määräpäivistä, jolloin jäsenvaltioiden on varmistettava aurinkoenergialaitteistojen käyttöönotto. Tässä hallituksen esityksessä toteutettaisiin direktiivin vaatimukset uusien rakennusten suunnittelusta aurinkoenergialle kustannusoptimaalisesti. Muut aurinkoenergiaa koskevien direktiivin vaatimusten täytäntöönpanoa koskevat säännökset tuotaisiin eduskunnan käsittelyyn eri yhteydessä.  

Direktiivi vaatii myös uusien rakennusten elinkaarenaikaisen ilmakehän lämmitysvaikutuspotentiaalin (global warming potential, GWP) laskemista ja ilmoittamista rakennuksen energiatehokkuustodistuksessa. Ilmaston lämmitysvaikutuspotentiaali (GWP) rakennuksen koko elinkaaren aikana osoittaa, mikä kaikkiaan on rakennuksen osuus ilmastonmuutokseen johtavista päästöistä. Siinä otetaan huomioon rakennustuotteisiin sisältyvät kasvihuonekaasupäästöt sekä käyttövaiheen suorat ja epäsuorat päästöt. Vaatimus uusien rakennusten elinkaarenaikaisen ilmakehän lämmitysvaikutuspotentiaalin (GWP) laskemisesta on näin ollen ensimmäinen askel kohti rakennusten koko elinkaaren aikaisen tehokkuuden sekä kiertotalouden parempaa huomioon ottamista. GWP:n laskemista koskevat tarkempien säännösten valmistelu on alkanut, ja sitä koskevat ehdotukset tuodaan eduskunnan käsittelyyn myöhemmin.  

2.1.3  RED III -direktiivi ja uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian vähimmäisosuus rakennuksissa

RED III -direktiivi annettiin 18.10.2023. Direktiivi julkaistiin EU:n virallisessa lehdessä 31.10.2023 ja se tuli voimaan 20.11.2023. Jäsenvaltioiden on saatettava direktiivin noudattamisen edellyttämät lait, asetukset ja hallinnolliset määräykset voimaan viimeistään 21.5.2025. 

RED III -direktiivin 15 a artiklan 1 kohdan ”Uusiutuvan energian käytön edistäminen rakennuksissa” mukaan uusiutuvan energian tuotannon ja käytön edistämiseksi rakennusalalla jäsenvaltioiden on määritettävä ohjeellinen kansallinen rakennuksissa sekä niiden lähistöllä tuotetun ja verkosta saatavan uusiutuvan energian osuus rakennusalan energian loppukulutuksesta vuonna 2030 siten, että se on yhdenmukainen rakennusalaa koskevan ohjeellisen tavoitteen, jonka mukaan uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian osuus unionin energian loppukulutuksesta rakennuksissa vuonna 2030 on vähintään 49 prosenttia, kanssa. Jäsenvaltioiden on ilmoitettava ohjeellinen kansallinen osuutensa asetuksen (EU) 2018/1999 3 ja 14 artiklassa mukaisesti toimitetuissa yhdennetyissä kansallisissa energia- ja ilmastosuunnitelmissa sekä annettava tiedot keinoista, joilla ne aikovat saavuttaa sen. 

Saman artiklan 2 kohdan mukaan jäsenvaltiot voivat laskea hukkalämmön ja -kylmän ensimmäisessä kohdassa tarkoitettuun ohjeelliseen kansalliseen osuuteen enintään 20 prosenttiin asti. Jos ne päättävät tehdä niin, ohjeellinen kansallinen osuus lisääntyy puolella käytetystä hukkalämmön ja -kylmän prosenttiosuudesta. Artiklan 3 kohdan mukaan jäsenvaltioiden on toteutettava asianmukaisia toimenpiteitä kansallisissa säännöksissään ja rakennusmääräyksissään ja tarvittaessa tukijärjestelmissään uusiutuvista lähteistä peräisin olevan, rakennuksissa tai niiden lähistöllä tuotetun ja verkosta saatavan sähkön sekä lämmityksen ja jäähdytyksen osuuden lisäämiseksi rakennuskannassa. Tällaisiin toimenpiteisiin voi sisältyä kansallisia toimenpiteitä itse tuotetun uusiutuvan energian käytön, uusiutuvan energian yhteisöjen, energian paikallisen varastoinnin, älylatauksen ja kaksisuuntaisen latauksen ja muiden joustopalvelujen, kuten kysyntäjouston, lisäämiseksi huomattavasti yhdessä sellaisten energiatehokkuutta koskevien parannusten kanssa, jotka liittyvät yhteistuotantoon ja laajamittaisiin korjauksiin, joilla lisätään lähes nollaenergiarakennusten ja direktiivin 2010/31/EU 4 artiklan mukaiset energiatehokkuutta koskevat vähimmäisvaatimukset ylittävien rakennusten lukumäärää.  

Saman kohdan mukaan saavuttaakseen 1 kohdassa säädetyn ohjeellisen uusiutuvien energialähteiden osuuden jäsenvaltioiden on kansallisissa säännöksissään ja rakennusmääräyksissään ja tarvittaessa tukijärjestelmissään tai muulla tavalla, jolla saavutetaan vastaava vaikutus, edellytettävä rakennuksissa tai niiden lähistöllä tuotetun uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian ja verkosta saatavan uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian vähimmäistasojen käyttöä uusissa rakennuksissa ja olemassa olevissa rakennuksissa, joihin tehdään laajamittaisia korjauksia tai lämmitysjärjestelmän uusiminen, direktiivin 2010/31/EU mukaisesti ja kun se on taloudellisesti, teknisesti ja toiminnallisesti toteutettavissa. Jäsenvaltioiden on sallittava näiden vähimmäistasojen täyttäminen muun muassa tehokkaalla kaukolämmityksellä ja -jäähdytyksellä. Olemassa olevien rakennusten suhteen ensimmäisen alakohdan vaatimuksia sovelletaan asevoimiin vain siltä osin kuin niiden soveltaminen ei ole ristiriidassa asevoimien toiminnan luonteen ja pääasiallisen tarkoituksen kanssa sekä siten, että mainittuja vaatimuksia ei sovelleta yksinomaan sotilaalliseen tarkoitukseen käytettävään materiaaliin. 

2.1.4  Rakentamislain säännökset koskien rakennusten energiatehokkuutta

Rakentamislain 11 §:ssä säädetään lähes nollaenergiarakennuksesta. Pykälän mukaan ”lähes nollaenergiarakennuksella tarkoitetaan rakennusta, jolla on erittäin korkea energiatehokkuus, sellaisena kuin se on määriteltynä rakennusten energiatehokkuudesta annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2010/31/EU liitteen I mukaisesti, sellaisena kuin se on osaksi rakennusten energiatehokkuudesta annetun direktiivin 2010/31/EU ja energiatehokkuudesta annetun direktiivin 2012/27/EU muuttamisesta annetussa Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivissä (EU) 2018/844. Tarvittava lähes olematon tai erittäin vähäinen energian määrä on laajalti katettava uusiutuvista lähteistä peräisin olevalla energialla, mukaan lukien paikan päällä tai rakennuksen lähellä tuotettava uusiutuvista lähteistä peräisin oleva energia.” Rakentamislain 37 §:n mukaan uusi rakennus, jossa käytetään energiaa tilojen tarkoituksenmukaisten sisäilmasto-olosuhteiden ylläpitämiseksi, on suunniteltava ja rakennettava lähes nollaenergiarakennukseksi. 

Rakentamislain 14 §:ssä säädetään uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian vähimmäisosuudesta. Säännöksellä on toimeenpantu RED III-direktiiviä edeltänyt niin sanottu RED II -direktiivin 15 artiklan 4 kohta Se edellytti, että jäsenvaltioiden on rakennussäännöksissään ja -määräyksissään otettava käyttöön asianmukaiset toimenpiteet, joilla lisätään kaiken tyyppisen uusiutuvan energian osuutta rakennusalalla. Jäsenvaltioiden on rakennussäännöksissään ja -määräyksissään tai muulla tavalla vastaavin vaikutuksin edellytettävä uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian vähimmäistasoa uusissa ja perusteellisesti kunnostettavissa rakennuksissa siinä määrin, kuin tämä on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. 

Pykälän 1 momentin mukaan rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että uuden tai laajamittaisesti korjattavan rakennuksen energialaskennassa käytettävästä laskennallisesta ostoenergiasta vähintään 38 prosenttia on uusiutuvista lähteistä peräisin olevaa energiaa, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Uusiutuvista lähteistä peräisin olevan energian vaatimuksen täyttyminen on osoitettava laskelmalla. 

Saman pykälän 2 momentissa määritellään laajamittainen korjaus. Sillä tarkoitetaan korjausta, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten jälleenrakennuskustannuksiin perustuvat kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan arvo pois lukien. Pykälän 3 momentissa taas määritellään se, mitä tarkoitetaan uusiutuvalla energialla. Sen mukaan uusiutuvalla energialla tarkoitetaan uusiutuvan energian tuotantolaitosten lupamenettelyistä ja eräistä muista hallinnollisista menettelyistä annetun lain (1145/2020) 3 §:n 4 kohdassa tarkoitettua uusiutuvaa energiaa. Kyseisen lainkohdan mukaan uusiutuvalla energialla tarkoitetaan tuuli- ja aurinkoenergiaa, geotermistä energiaa, ympäristön energiaa, vuorovesi- ja aaltoenergiaa ja muuta valtamerienergiaa, vesivoimaa ja biomassaa sekä kaatopaikoilla ja jätevedenpuhdistamoissa syntyvää kaasua ja biokaasua, joka ei ole peräisin fossiilisista lähteistä. Lisäksi saman momentin mukaan energiamuodon uusiutuvan energian osuus määräytyy laskelmassa kunkin energiamuodon keskimääräisen valtakunnallisen uusiutuvan energian osuuden perusteella. 

Rakentamislain 37 § on keskeinen rakennusten energiatehokkuusvaatimuksia määrittelevä säännös. Siinä säädetään rakennuksen energiatehokkuuden olennaisesta teknisestä vaatimuksesta. Säännöksen sisältö on seuraava: 

”Rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla siten, että energiaa ja luonnonvaroja kuluu säästeliäästi. Energiatehokkuuden vähimmäisvaatimusten täyttyminen on osoitettava laskelmilla. Energiatehokkuutta määritettäessä eri energiamäärät on muunnettava yhteenlaskettavaan muotoon energiamuotojen kertoimien avulla. Kunkin energiamuodon kerroin on annettava arvioimalla jalostamattoman luonnonenergian kulutusta, uusiutuvan energian käytön edistämistä sekä lämmitystapaa energiantuotannon yleisen tehokkuuden kannalta. Rakennuksessa käytettävien rakennustuotteiden ja taloteknisten järjestelmien sekä niiden säätö- ja mittausjärjestelmien on oltava sellaisia, että energiankulutus ja tehontarve rakennusta ja sen järjestelmiä käyttötarkoituksensa mukaisesti käytettäessä jää vähäiseksi ja että energiankulutusta voidaan seurata. 

Uusi rakennus, jossa käytetään energiaa tilojen tarkoituksenmukaisten sisäilmasto-olosuhteiden ylläpitämiseksi, on suunniteltava ja rakennettava lähes nollaenergiarakennukseksi. Energiatehokkuutta on parannettava rakennuksen rakentamisluvanvaraisen korjaus- ja muutostyön tai rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Edellä mainittuja vaatimuksia ei kuitenkaan sovelleta: 

1) rakennukseen, jonka kerrosala on alle 50 neliömetriä; 

2) loma-asumiseen tarkoitettuun asuinrakennukseen, joka on tarkoitettu käytettäväksi vähemmän kuin neljän kuukauden ajan vuodessa; 

3) väliaikaiseen rakennukseen, jonka käyttöaika on enintään kaksi vuotta; 

4) teollisuus- tai korjaamorakennuksiin; 

5) muuhun kuin asuinkäyttöön tarkoitettuun maatilarakennukseen, jossa energiantarve on vähäinen tai jota käytetään alalla, jota koskee kansallinen alakohtainen energiatehokkuussopimus; 

6) rakennukseen, jota käytetään hartauden harjoittamiseen ja uskonnolliseen toimintaan; 

7) rakennukseen, jota suojellaan rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain (498/2010), kaavassa annetun suojelumääräyksen tai maailman kulttuuri- ja luonnonperinnön suojelemisesta tehdyn yleissopimuksen (SopS 19/1987) mukaiseen maailmanperintöluetteloon hyväksymisen nojalla osana määrättyä ympäristöä tai sen erityisten arkkitehtonisten tai historiallisten ansioiden vuoksi siltä osin kuin sen luonne tai ulkonäkö muuttuisi energiatehokkuutta koskevien vähimmäisvaatimusten noudattamisen vuoksi tavalla, jota ei voida hyväksyä. 

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä energiamuotojen kertoimien lukuarvoista. 

Ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa uuden rakennuksen rakentamista, rakennuksen korjaus- ja muutostyötä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta koskevia tarkempia säännöksiä: 

1) rakennuksen, rakennusosien ja teknisten järjestelmien energiatehokkuuden vähimmäisvaatimuksista sekä näiden laskentatavasta rakennuksessa; 

2) energialaskennan lähtötiedoista ja selvityksistä; 

3) energian kulutuksen ja siihen vaikuttavien tekijöiden mittaamisesta; 

4) rakennuksen käyttötarkoituksen perusteella tapahtuvasta energiatehokkuuden vaatimustasojen asettamisesta ja luonnonvarojen säästeliään kulumisen ottamisesta huomioon niissä; 

5) rakennustuotteista; 

6) teknisesti, taloudellisesti ja toiminnallisesti toteutettavissa olevasta energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- tai muutostyön taikka käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä.” 

Kyseinen säännöksen nojalla on annettu valtioneuvoston ja ympäristöministeriön asetuksia, jotka täsmentävät rakennusten energiatehokkuuden vaatimuksia. Näitä ovat erityisesti valtioneuvoston asetus rakennuksissa käytettävien energiamuotojen kertoimien lukuarvoista (788/2017), ympäristöministeriön asetus uuden rakennuksen energiatehokkuudesta (1010/2017), ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä (4/13) ja ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä annetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta (2/17).  

Uusien ja korjattavien rakennusten energiatehokkuusvaatimukset annetaan käytännössä asetuksissa. Kyseessä on tekniset vaatimukset, jotka on annettu laissa olevien täsmällisten valtuussäännösten nojalla. Myös uuden rakennusten energiatehokkuusdirektiivin vaatimukset esimerkiksi päästöttömän rakennuksen kustannusoptimaalisesta tasosta annettaisiin ympäristöministeriön asetuksissa. Asetusten valmistelu on käynnissä ympäristöministeriössä ja suuri osa tämän esitysten vaikutuksista täsmentyy asetusvalmistelun edetessä.  

2.1.5  Kerrosalan, hyötypinta-alan ja lämmitetyn nettoalan määritelmät

Rakentamislain 9 §:n 1 momentin mukaan tontin tai rakennuspaikan kerrosala koostuu sille rakennettaviksi sallittujen rakennusten yhteenlasketusta kerrosalasta. Saman pykälän 2 momentin mukaan rakennuksen kerrosalaan lasketaan kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan laskettuina ja se kellarikerroksen tai ullakon ala, johon sijoitetaan tai voidaan näiden tilojen sijainnin, yhteyksien, koon, valoisuuden ja muiden ominaisuuksien vuoksi sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Jos ulkoseinän paksuus on enemmän kuin 250 millimetriä tai huoneistoa rajaavan väliseinän paksuus on enemmän kuin 200 millimetriä, saa rakennuksen kerrosala ylittää muutoin rakennettavaksi sallitun kerrosalan tästä aiheutuvan pinta-alan verran. Rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää myös väestönsuojan ja taloteknisten järjestelmien edellyttämän kuilun, hormin tai yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran. 

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin mukaan hyötypinta-alalla tarkoitetaan rakennuksen lattiapinta-alaa, joka tarvitaan muuttujaksi kvantifioitaessa erityisiä käyttöolosuhteita, jotka ilmaistaan pinta-alayksikköä kohti, ja sovellettaessa yksinkertaistuksia sekä ositusta ja kohdentamista tai uudelleenkohdentamista koskevia sääntöjä. Hyötypinta-alan käsitettä käytetään direktiivin 5 ja 9 artikloissa, jossa säädetään energiatehokkuutta koskevien vähimmäisvaatimuksista. Esimerkiksi 5 artiklan mukaan jäsenvaltiot voivat jättää vahvistamatta energiatehokkuutta koskevat vähimmäisvaatimukset sellaisten rakennusluokkien, joiden hyötypinta-ala on yhteensä alle 50 neliömetriä, osalta. Hyötypinta-ala käsitettä käytetään myös direktiivin 7 artiklassa, jossa säädetään siitä, että jäsenvaltioiden on varmistettava, että elinkaarenaikainen ilmakehän lämmitysvaikutuspotentiaali lasketaan direktiivin liitteen III mukaisesti ja ilmoitetaan rakennuksen energiatehokkuustodistuksessa 1.1.2028 alkaen kaikkien sellaisten uusien rakennusten osalta, joiden hyötypinta-ala on yli 1 000 neliömetriä. 

Lämmitetty nettoala on määritelty uuden rakennuksen energiatehokkuudesta annetun ympäristöministeriön asetuksen (1010/2017) 2 §:n 11-kohdassa. Sen mukaan lämmitetyllä nettoalalla tarkoitetaan lämmitettyjen kerrostasoalojen summaa kerrostasoja ympäröivien ulkoseinien sisäpintojen mukaan laskettuna. Lämmitetty nettoala liittyy rakennuksen energiatehokkuuteen ja energiatodistuksen laskentaan. Lämmitettyyn nettoalaan kuuluvat lämmitettyjen kerrosten ala ulkoseinän sisäpinnan mukaan laskettuna. Energiatodistuksen mukaiseen lämmitettyyn nettoalaan lasketaan kerrosten väliset vähäiset aukot, kuilut ja hormit sekä tekniset tilat. Lämmitetystä nettoalasta vähennetään kaksikerrosten tilojen yläosat (”puuttuvat välipohjat”) ja muut vastaavat merkittävät aukot. Toisin sanoen rakennuksen lämmitettyyn nettoalaan kuuluvat lämpimät ja puolilämpimät tilat, joissa on lämmityslaite. Koska autotallia ei oteta huomioon energiatodistuslaskennassa, se ei kuulu myöskään lämmitettyyn nettoalaan. Hyötypinta-alan katsotaan vastaavan asetuksessa määriteltyä rakennettua nettoalaa.  

Rakentamislain energiatehokkuutta koskevan 37 §:n 2 momentin mukaan uusi rakennus, jossa käytetään energiaa tilojen tarkoituksenmukaisten sisäilmasto-olosuhteiden ylläpitämiseksi, on suunniteltava ja rakennettava lähes nollaenergiarakennukseksi. Energiatehokkuutta on parannettava rakennuksen rakentamisluvanvaraisen korjaus- ja muutostyön tai rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Edellä mainittuja vaatimuksia ei kuitenkaan sovelleta rakennukseen, jonka kerrosala on alle 50 neliömetriä. Näin ollen kansallisen lainsäädännön määritelmä kerrosalasta ei täysin vastaa rakennusten energiatehokkuusdirektiivin määritelmiä. 

2.3.1  Yleistä lyhytvuokrauksesta

Lyhytvuokraus ilmiönä 

Asuinrakennuksen ja asuinhuoneiston (jatkossa yhteisnimellä asunto) lyhytaikainen luovuttaminen majoituskäyttöön eli niin sanottu lyhytvuokraus erityisesti erilaisten alustojen kautta on yleistynyt maailmalla ja Suomessa. Perinteisesti asuntoja vuokrataan pitkäaikaisesti vuokrasopimuksen nojalla, jolloin vuokralainen on asunnossa niin sanotusti kirjoilla, eli asunto on väestötietojärjestelmän mukaan vuokralaisen asuinpaikka. Asuntoja voidaan tarjota vuokralle myös lyhytaikaisesti ja ilman vuokrasopimusta. Asunto voidaan tarjota käyttöön osittain (esimerkiksi yhden huoneen luovuttaminen) tai kokonaan ja joko kalustettuna tai kalustamattomana. Asunnon tarjoaminen voi olla jatkuvaa tai kausittaista ja satunnaista tai säännöllistä.  

Ilmiön hyödyistä ja haitoista 

Lyhytaikainen vuokraus on puhututtanut viime vuosina Suomessa erityisesti sen vuoksi, että se on runsastunut ja samalla kokemukset siitä ovat lisääntyneet. Sen haitallisiksi sivuvaikutuksiksi on koettu esimerkiksi häiriöt ja muut haitat naapuriasukkaille ja sen kausiluonteinen tai pysyvämpikin vaikutus asuntojen saatavuuteen eräillä paikkakunnilla. Lisäksi alueiden tai talojen yleinen asumisviihtyvyys on voinut vähentyä vaihtuvien majoittajien takia. Toistuva lyhytvuokraus johtaa siihen, että asunnossa oleskelevat henkilöt vaihtuvat tavanomaista asumista useammin. Lisäksi meluhäiriöt ja muut häiriöt voivat lisääntyä, kun majoittuvat henkilöt eivät asu vakinaisesti asunnossa. Toisaalta lyhytvuokrausta harjoittavat kansalaiset ovat kokeneet lyhytvuokrauksen hyödylliseksi tavaksi käyttää asunto-omaisuuttaan. Esimerkiksi kuolinpesä voi laittaa asuntonsa lyhytaikaisesti vuokralle pesän selvittelyn ajaksi ja kattaa näin osan asunnon aiheuttamista kuluista. Lyhytvuokrauksessa ei noudateta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995, AHVL, huoneenvuokralaki) irtisanomisaikoja, joten asunnon palauttaminen muuhun tarkoitukseen on nopeampaa kuin pitkäaikaisvuokrauksessa. Lisäksi asunnon käytön vuorottelu on helpompaa, jos asunto on esimerkiksi osin omassa käytössä monipaikkaisen työn vuoksi. 

Tarvetta ja halua asunnon lyhytaikaiseen vuokraukseen voi olla sekä asunnon omistajilla että niissä asuvilla tai majoittuvilla. Lyhytaikainen vuokraaminen voi tarjota asunnon omistajalle lisätuloja ja asuntoa voi lyhytaikaisesti tarvita käyttöönsä esimerkiksi matkailijat, työkomennuksella olevat, sairaalassa olevien omaiset tai henkilöt, joiden oma asunto on remontissa. Asunnon voi tarjota esimerkiksi yksityinen omistaja tai vuokra-asuntoja tarjoavat yritykset. Perinteinen majoitustoiminta hotellissa ei aina vastaa ihmisten tarpeisiin, sillä asunnossa asuminen voi olla edullisempi ja käytännöllisempi ratkaisu esimerkiksi perheille, joilla on toive pysyä samalla asuinalueella koulun tai päiväkodin sijainnin vuoksi. Joissain kunnissa ei ole tarjolla perinteistä hotellimajoitusta. Esimerkiksi suurten tapahtumien aikaan hotellien käyttökapasiteetti voi myös olla täynnä. 

Euroopan tasolla lyhytaikaisen vuokrauksen nähdään sekä olevan hyödyllistä että aiheuttavan huolia. Etuina pidetään suurempaa valinnanvaraa, lisäpalveluja kuluttajille, lisätuloja majoittajille ja kannustimia remontointiin sekä piristystä matkailulle, tulovirtoihin ja työpaikoille. Huolta aiheuttaa kilpailuasetelman muuttuminen. Ammattimaisen lyhytvuokrauksen nähdään kilpailevan perinteisten majoituspalvelujen kanssa osin epäreilusti, kun jälkimmäiset joutuvat noudattamaan tiukempia vaatimuksia turvallisuus-, vastuu- ja kuluttajansuojasääntöjen näkökulmasta. Toiseksi huolta aiheuttavat toiminnan oikeudellisen varmuuden vajeet ja kolmanneksi kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan niukkeneminen paikallisille asukkaille turistirikkailla alueilla. (Ks. Toimenpide 6. Puututaan lyhytaikaisiin vuokramajoituspalveluihin asuntopulasta. Komission tiedonanto Euroopan parlamentille, neuvostolle, Euroopan talous- ja sosiaalikomitealle ja alueiden komitealle. Kohtuuhintaista asumista koskeva eurooppalainen suunnitelma. COM/2025/1025 final (jatkossa komission kohtuuhintaisen asumisen eurooppalainen suunnitelma 2025), s. 14–15. 

Oikeustilasta ja ihmisten odotuksista 

Ihmisten käsitykset lyhytvuokrauksen sallittavuudesta Suomessa vaihtelevat tällä hetkellä. Mm. lausuntopalautteen perusteella on pääteltävissä, että eri asemista asiaa katsovien odotukset eivät täysin kohtaa, vaan toiminnan sallittavuudesta vallitsee erilaisia käsityksiä. Lisäksi luvanvaraisuuden rajan paikan koetaan vaihtelevan eri kunnissa tai samassakin kunnassa eri aikoina ja alueilla niin, että lyhytvuokrauksen harjoittajat eivät saa etukäteen varmuutta toimintansa laillisuudesta. 

Osa näkee lyhytvuokrauksen asiana, jota ei saisi harjoittaa asuinalueilla ja asuinrakennuksissa, varsinkaan jos se häiritsee rakennuksen toisia asukkaita. Toiset näkevät asian niin, että lyhytvuokraus on yksi mahdollinen tapa vuokrata asuntoja ja saada siitä pieni- tai suurempimuotoista hyötyä itselle ja yhteiskunnalle. Heidän mielestään häiriöitä pitäisi torjua muilla tavoilla kuin rajoittamalla lyhytvuokrausta. Toimijat eivät välttämättä miellä toimivansa lainvastaisesti, koska nimenomaista lyhytvuokrausta koskevaa sääntelyä ei ole ja luvanvaraisuuden rajan määrittely on tapauskohtaista eikä siitä saa useinkaan selkeää käsitystä ennakolta.  

Lisäksi ilmiö on melko uusi kaavoituksen ja rakentamisen aikahorisontissa. Käytännössä lyhytvuokrausta harjoitetaan maailmalla ja Suomessa asunnoissa jo varsin laajasti ilman, että asiaan olisi erityisesti puututtu kaavoituksessa tai rakentamisessa. Näin ollen toimijat eivät hae välttämättä asunnon pääkäyttötarkoituksen muutosta tai tiedustele kunnasta sen tarvetta aloittaessaan toiminnan. Nykytilan epäselvyyteen vaikuttaa sekin, että viranomaiset eivät voi tehokkaasti valvoa toimintaa ihmisten asuntojen sisällä mm. kotirauhan suojan vuoksi. Tällöin mahdolliset rikkomukset asunnon käytössä rakentamislain kannalta tulevat rakennusvalvontaviranomaisten tietoon joko naapurivalitusten tai vastaavien haittailmoitusten kautta tai muuten varsin sattumanvaraisesti. Todennäköisesti suurin osa harjoitetusta lyhytvuokrauksesta ei ole rakennusvalvonnan tiedossa eikä sen lainmukaisuutta ole arvioitu tapauskohtaisesti. 

2.3.2  Tilastotietoa

Tilastoja rakennuksista ja huoneistoista 

Suomessa on (2024) tilastokeskuksen (TIKE) mukaan noin 1,17 miljoonaa omakotitaloa, 86 000 rivitaloa ja 68 000 kerrostaloa. Asuntoja näissä ja muissa rakennuksissa on yhteensä runsas 3,2 miljoonaa. Kesämökkejä Suomessa on tilastokeskuksen mukaan hieman alle 500 000. 

Asunnoista vajaassa 88 %:ssa on (2024) tilastokeskuksen tietojen mukaan vähintään yksi vakinainen asukas ja 0,2 %:ssa tilapäinen asukas, jolloin 11,7 % asunnoista on kokonaan vailla asukkaita. Kerrostalojen asunnoista vailla asukkaita oli vuonna 2024 noin 185 000. Osa asuu rakennuksissa, jotka ovat tyypiltään asuntojen sijaan asuntoloita, mm. iäkkäiden laitos- ja asumispalvelujen asiakkaana oli vuoden 2024 lopussa noin 55 000 asiakasta.  

Suomen ympäristökeskuksen (SYKE) Liiteri-tietokannan mukaan asemakaava-alueilla on runsas 2,6 miljoonaa asuntoa. Noin 80 % asunnoista ja 82 % asukkaista on ja asuu (2024) asemakaava-alueilla ja loput asuvat niiden ulkopuolella. 

Maanmittauslaitoksen (MML) huoneistotietojärjestelmään (HTJ) tähän mennessä (8.1.2026) kirjattujen noin 1,6 miljoonan asuinhuoneiston omistajatietojen perusteella noin 83 % (1,32 milj. kpl) huoneistoista on luonnollisen henkilön ja noin 17 % (270 000 kpl) oikeushenkilön omistuksessa. Samoin rekisteristä selviää, että tahoja, jotka omistavat vain yhden asuinhuoneiston, on kaikista omistajista noin 83 %. Rekisterin mukaan 2–5 huoneistoa omistavia tahoja on vajaa 16 %, 6–10 huoneistoa alle 1 % ja yli 10 asuinhuoneistoa omistavia tahoja noin 0,2 % kaikista järjestelmään kirjattujen huoneistojen omistajista. 

Eurostatin tilastojen (2024) mukaan 68 % kotitalouksista asuu itse omistamassaan asunnossa ja 32 % asuu vuokralla. Suomen luvut ovat varsin lähellä tätä keskiarvoa (68,1 % / 31,9 %). Eurostat, Housing in Europe – 2025 edition. Share of people living in households owning or renting their home, 2024 (in %) (18.2.2026)). https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025 Tilastokeskuksen (2024) tietojen mukaan puolestaan asuntokunnista noin 37 % on vuokra-asuntokuntia ja runsas 63 % omistusasuntokuntia. Asuntokunnan muodostavat kaikki samassa asuinhuoneistossa vakinaisesti asuvat henkilöt. 

Lähteet: SYKE/Liiteri; TIKE/Asunnot ja asuinolot sekä Rakennukset ja kesämökit; THL/Sosiaalihuollon laitos ja asumispalvelut; MML/HTJ. Linkit käytettyihin tietokantoihin ja -järjestelmiin: SYKE/Liiteri (); TIKE Asunnot ja asuinolot ja Rakennukset ja kesämökit (); THL/Sosiaalihuollon laitos ja asumispalvelut ( ); MML/HTJ ().https://liiteri.ymparisto.fi/ 

Tilastotietoa yöpymisistä Suomessa: lyhytvuokraus ja majoitustoiminta 

Visit Finlandin (VF) majoitustilastojen Visit Finland Rudolf-tilastotietokanta (). https://visitfinland.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/VisitFinland/ mukaan Suomessa oli vuonna 2024 lyhytmajoitusyöpymisiä noin 5,4 miljoonaa. Vastaavasti hotelleissa ja muussa matkailumajoituksessa (jatkossa majoitusliikkeet) yöpymisiä oli noin 22,7 miljoonaa. Lyhytvuokraus kattaa siten noin viidesosan kaikesta majoittumisesta Suomessa. 

Alla olevissa kuviodiagrammeissa ja niiden tietotaulukoissa (1 ja 2) näkyvät yöpymiset vuosilta 2018–2024. Lyhytvuokrausyöpymisten määrä on kasvanut vuodesta 2018 vuoteen 2024 noin 121 %. Vastaavana ajanjaksona yöpyminen majoitusliikkeissä on kasvanut noin 2 %. 

Kuvio SEQ Kuvio \* ARABIC 1. Lyhytvuokrauksen yöpyjämäärät 2018–2024 (VF/Majoitustilastot). 

Taulukko SEQ Taulukko \* ARABIC 1. Lyhytvuokrauksen yöpyjämäärät 2018–2024 (VF/Majoitustilastot). 

Kuvio SEQ Kuvio \* ARABIC 2. Majoitusliikkeiden yöpyjämäärät 2018–2024 (VF/Majoitustilastot) 

Taulukko SEQ Taulukko \* ARABIC 2. Majoitusliikkeiden yöpyjämäärät 2018–2024 (VF/Majoitustilastot) 

Yöpymiset kaupungeittain: lyhytvuokraus 

Helsingissä varattiin vuonna 2024 yhteensä 853 425 lyhytaikaista yöpymistä kansainvälisten alustojen kautta. Rovaniemellä vastaava luku oli 696 293. Yöpymisten määrä suhteessa väkilukuun oli Helsingissä 125 prosenttia, kun Rovaniemellä se oli 1059 prosenttia. Muita suosittuja lyhytvuokrauskuntia ovat Kittilä (304 031 yötä, 4447 prosenttia) Tampere (266 802 yötä, 103 prosenttia), Turku (232 547 yötä, 113 prosenttia), Kuusamo (207 469 yötä, 1395 prosenttia), Oulu (168 206 yötä, 78 prosenttia), Kuopio (149 337 yötä, 119 prosenttia), Vantaa (150 428 yötä, 60 prosenttia) ja Espoo (127 752 yötä, 40 prosenttia). (Lähde: VF/Majoitustilastot ja TIKE/Kuntien avainluvut.) 

Kuukausitilastoja: lyhytvuokraus ja majoitusliikkeet 

Suosituimmat lyhytvuokrauskuukaudet Suomessa ovat heinäkuu ja joulukuu ja vähiten suosittuja ovat huhti- ja toukokuu. Samat kuukaudet ovat suosittuja majoitusliikkeissäkin. Kuten alla olevasta taulukosta (taulukko 3) nähdään, lyhytvuokrauksen yöpymismäärät ovat noin neljäsosa tai allekin verrattuna majoitusliikeyöpymisiin saman kuukauden aikana koko maan tasolla. 

Taulukko SEQ Taulukko \* ARABIC 3. Yöpymiset vuoden 2024 kesä- ja joulukuussa, koko Suomi (VF/Majoitustilastot) 

Lyhytvuokraus Euroopan unionissa vuonna 2024  

Komission mukaan lyhytvuokraus suurten verkkoalustojen kautta lisääntyi vuosien 2018 ja 2024 välillä Euroopan unionissa (EU) 90 %. Lyhytvuokraus muodostaa noin neljänneksen EU:n turistimajoituksesta, eli esiintyvyys on hieman isompaa kuin Suomessa. Komission tietojen mukaan lyhytaikainen majoitus on vähiten yleistä Itä- ja Pohjois-Euroopan maissa. Kysyntä keskittyy kaupunkialueille ja niiden läheisyyteen, sillä ne muodostavat noin 80 % kaikista yöpymisistä. (Ks. Commission staff working document, swd (2025) 1053/2, 16.12.2025 PART 1/2 (jatkossa komissio 2025), s. 86–89.)  

Euroopan komission tutkimusten mukaan suosittujen matkailukaupunkien keskustoissa lyhytvuokrauskohteet voivat kattaa jopa 20 % asuntokannasta. Osuus vähenee nopeasti kaupunkien reuna-alueille siirryttäessä. Yleisemmin komissio arvioi lyhytvuokrauskohteiden kattavan 1,2 % asuntojen kokonaismäärästä. (Komissio 2025, s. 9.) 

Lyhytvuokraus on volyymiltään EU:n matkailukaupungeissa laaja-alaisempaa kuin Suomessa. Esimerkiksi Suomen ykkösen Helsingin n. 850 000 yöpymiseen verrattuna Pariisissa yöpymismäärä oli vuonna 2024 yli 23 miljoonaa. 20 suosituinta lyhytmajoituskaupunkia alustojen kautta varattuina EU:ssa vuonna 2024 olivat seuraavat: 

Taulukko SEQ Taulukko \* ARABIC 4. Top 20 lyhytvuokrauskaupunkia EU:ssa vuonna 2024 kansainvälisten verkkoalustojen tilastoinnissa (Eurostat/Tourism Eurostat Tourism Database (); taulukon lähde: Eurostat, Statistics Explained, Short-stay accommodation offered via online collaborative economy platforms ( (18.2.2026).https://ec.europa.eu/eurostat/web/tourism/database). 

Tilastoja majoitusliikkeiden käyttöasteesta Suomessa 

Majoitusliikkeiden käyttöasteet vaihtelevat Suomessa alueittain. Keskimääräinen käyttöaste koko maassa on 50 %. Seuraavassa taulukossa on esimerkkejä runsaan ja vähäisen käyttöasteen majoitustilastoista kaupungeista ja seuduilta: 

Taulukko SEQ Taulukko \* ARABIC 5. Majoitusliikkeiden keskimääräinen vuosikapasiteetin käyttö (VF/Majoitustilastot) 

Majoitustilojen käyttöasteet ovat olleet vuodesta 1995 lukien koko Suomen tasolla nousussa, koronavuosien aiheuttamaa kuoppaa lukuun ottamatta: 

Kuvio SEQ Kuvio \* ARABIC 3. Majoitusliikkeiden käyttöasteet vuosina 1995–2025 (VF/Majoitustilastot). 

Majoitusliikkeiden keskimääräinen kapasiteetti 

Majoitusliikkeiden keskimääräinen kapasiteetti vuonna 2024 oli koko maassa runsas 67 000 huonetta. Kapasiteetti on vuodesta 1995 kasvanut yhteensä noin 17 000 huoneella. Muutoksen määrä ja suunta vaihtelevat kunnittain. Helsingissä huoneiden määrä on yli tuplaantunut, Rovaniemellä se on kasvanut noin puolella, joissain kunnissa kapasiteetti on puolestaan supistunut. (VF/Majoitustilastot). 

Majoitus ja matkailu toimialana 

Matkailun kokonaiskysyntä oli vuonna 2023 (ennakkotieto) 16,8 mrd euroa. Ks. Visit Finland, Matkailutilinpito, Matkailutilinpidon avainluvut, Matkailun kokonaiskysyntä ( (16.2.2026)).https://visitfinland.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/VisitFinland/VisitFinland__Matkailutilinpito/010_matp_tau_101_fien.px/ Tämä kysyntä kuvaa matkailun arvoa kokonaistaloudessa. Majoitustoimialalla on (vuonna 2024) yhteensä 3430 yritystä. Näistä noin 91 % on 0–4 hengen yrityksiä, 4 % 5–9 hengen yrityksiä ja loput 5 % 10 hengen tai sitä isompia yrityksiä aina yli 1000 henkeen asti. StatFIn, Yritysten rakenne- ja tilinpäätöstieto, 13w1 – Yritykset toimialoittain ja henkilöstön suuruusluokittain (yritysyksikkö) 2018–2024 ( (16.2.2026)).https://pxdata.stat.fi/PxWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__yrti/statfin_yrti_pxt_13w1.px/ 

Yksittäiset talous- ja toimintatilastot 

Yksittäisten kuntien osalta voidaan löytää lyhytvuokrausta koskevaa taloudellista ja toiminnallista tietoa. Esimerkiksi Rovaniemen Majoitus- ja matkailutilastoissa tilastoidaan myös AirBnB ja Vrbo -yöpymisten ja muiden rekisteröimättömien yöpymisten tietoja. Joulukuussa 2025 rekisteröimättömän toiminnan yöpymisiä tilastoitiin yli 176 000, toiminnan myynnin arvo oli yli 21 miljoonaa euroa ja käyttöaste oli 77 % kapasiteetista. Näiden yöpymisten osuus muodosti 51 % ja rekisteröityjen 49 % kaikista joulukuun yöpymisistä. Ks. Rovaniemi Majoitus­tilastot ja Matkailutilastot. Rovaniemi: Matkailu pähkinänkuoressa. Joulukuu 2025, (11.2.2026).https://www.visitory.io/fi/public/rovaniemi/2025-12/ 

Lyhytvuokrauksen ilmiön vaihtelevuus eri kunnissa kuntakyselyn 2025–2026 perusteella 

Lyhytvuokraus ei vaikuta muodostavan monessakaan kunnassa pääasiallista majoitustarjonnan muotoa. Näin voidaan päätellä rakennusvalvonnan asiantuntijoille lähetetyn kuntakyselyn Kuntakysely on kuntien rakennusvalvonnan asiantuntijoille suunnattu kysely ja sen tulosraportti. Se sisältää vastaukset ajalta 16.12.2025 – 13.1.2026. Kyselyssä oli 8 kysymystä ja avokenttiä. Ympäristöministeriö keräsi kyselyllä taustatietoa lakiuudistuksen kuntavaikutusten arviointia varten. Kysely lähetettiin asiantuntijoille Kuntaliiton avulla ja siihen vastasi 13.1.2026 mennessä 93 asiantuntijaa. Kysely löytyy hallituksen esityksen valmisteluasiakirjojen yhteydestä valtioneuvoston hankkeet -sivustolta (ks. hanke YM002:00/2025, asiakirjat, ).https://valtioneuvosto.fi/hanke?tunnus=YM002:00/2025 tuloksista. Vastaajista (n=93) 68 % arvioi, että kunnan majoitustarve ei juurikaan nojaa lyhytvuokraukseen tai nojaa siihen vain jonkin verran. Vastaavasti 13 % arvioi, että se nojaa siihen joko noin puolella tai suurimmaksi osaksi. Lisäksi 19 % ei osannut arvioida tilannetta. Monet vastaajat korostivat, että tarkkaa tietoa ei ole saatavilla. Loma-asuntojen osalta yli 40 % vastaajista ei osannut arvioida niiden lyhytvuokrauskäytöstä. Vastaajista 46 % arvioi, että loma-asunnoista alle 10 % on lyhytvuokrauksen piirissä. Vajaa 3 % arvioi, että loma-asunnoista on lyhytvuokrauksen piirissä joko puolet tai selvästi enemmän omassa kunnassa. 

Lyhytvuokrauksen ilmiön ei arvioida muuttuvan seuraavan viiden vuoden aikana läheskään kaikissa kunnissa. Vastaajista 15 % arvioi tilanteen muuttuvan merkittävästi, 58 % arvioi, että se ei muutu merkittävästi ja 27 % ei osannut sanoa oman kuntansa tilanteesta. 

Kyselyyn vastanneista asiantuntijoista 5 % kertoi, että kunnan asemakaavoissa on huomioitu lyhytvuokraus jo jollain tavalla. Esimerkkeinä esitettiin hybridikaavat sekä lyhytvuokrauksen mahdollistaminen kaavamääräyksillä. Vajaa 90 % arvioi, että asiaa ei ole vielä käsitelty asemakaavoissa ja vajaa 10 % ei osannut sanoa kuntansa tilannetta. Kunnan asuntopolitiikan ohjelmista tai vastaavista vain yksi vastaaja oli tunnistanut lyhytvuokrausta koskevan kirjauksen, noin 80 % arvioi, että kirjauksia ei ole ja 20 % ei osannut sanoa kuntansa tilanteesta. 

Tilanne taloyhtiöissä 

Kiinteistöliitto Uusimaa kysyi jäsenistöltään lyhytvuokrauksesta taloyhtiöissä vuoden 2025 lopussa (kiinteistöliiton kysely). Lyhytaikainen vuokraus taloyhtiössä –kysely. Kiinteistöliitto, Uusimaa ( (18.2.2026)).https://www.ukl.fi/wp-content/uploads/Kysely_Lyhytaikainen-vuokraus-taloyhtiossa-diat_10.12.2025.pdf Kyselyyn vastasi eri vaihtoehtoihin noin 2000–6000 liiton jäsentä. Kyselyn perusteella noin puolet kertoi lyhytvuokrauksen esiintymisestä taloyhtiössään, tästä ammattimaiseksi koettiin noin viidesosa. Runsas 30 % ilmoitti, että taloyhtiössä ei ole lyhytvuokrausta ja neljäsosa ilmoitti, että ei tiedä sen esiintymisestä. Vastaajista 62 % toivoi lyhytvuokrauksen olevan luvanvaraista ja rekisteröintivelvoitteen alaista toimintaa, 18 % ei toivonut tätä ja 20 % ei osannut sanoa. Vastaajista 43 % kertoi, että lyhytvuokrauksesta ei ole aiheutunut haittaa tai vahinkoa, sen sijaan osa kertoi haitoista, jotka olivat roskaamista (17 %), meluhaittaa (19 %), ja vähäisemmin asunnon tai rakennuksen vahingoittumista. Rinnalla ei kysytty tavanomaisen asumisen vastaavista haitoista, joten kyselystä ei voida päätellä, kuinka paljon lyhytvuokraus poikkeaa normaaliasumisen vastaavista haittailmiöistä. 

2.3.3  Rakentamista ja alueidenkäyttöä koskeva lainsäädäntö ja lyhytvuokraus

Keskeiset rakennusten ja niissä olevien tilojen käyttöön liittyvät säännökset ovat rakentamislaissa ja alueidenkäyttölaissa (132/1999, AKL). Rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025 ja samaan aikaan maankäyttö- ja rakennuslain nimi muuttui alueidenkäyttölaiksi.  

Rakentamislain ja alueidenkäyttölain nojalla määräytyy rakennusten, kuten asuinrakennusten ja niiden huoneistojen, käyttötarkoitus. Lyhytvuokrauksen osalta keskeinen kysymys on, onko lyhytvuokraus asemakaavassa ja rakentamisluvassa määrättyä rakennuksen tai sen osan asuinkäyttöä, vai onko kyse majoitustoiminnasta, jolloin rakennusta tai huoneistoa käytettäisiin kaavan tai rakentamisluvan vastaisesti. Toiminnanharjoittajan tulee ensi sijassa itse arvioida, onko kyse kaavan ja rakentamisluvan mukaisesta asumisesta vai tosiasiallisesti sellaisesta majoitustoiminnasta, jonka harjoittamiseen liittyy alueellisia rajoituksia ja majoitustoimintaa koskevia rakentamisen velvoitteita ja jota on arvioitava rakentamislupamenettelyssä. 

Asemakaava-alueiden rakennusten ja niiden osien käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen on ollut yleisesti luvanvaraista aina asemakaavalain (145/1931) säätämisestä lähtien (ks. nyt jo kumotut rakennussääntö (29.1.1932/41), 33 § ja rakennuslaki (370/1958) 42 a § ja 100 § (muut. 674/1975) sekä rakennusasetus (266/1959) 50 § ja 121 § (muut. 930/1989). Luvanvaraisuuden konkreettinen ala on kuitenkin ajan saatossa voinut muuttua, vaikka lain sisältö on pysynyt samana. Esimerkiksi tällä hetkellä vallitseva oikeustila on, että asemakaava-alueella asumiseen osoitetuilla alueilla ei saa harjoittaa ammattimaista majoitusliiketoimintaa. Rakentamislain aikaisessa oikeuskäytännössä asuinrakennuksen käyttö majoitusrakennuksena ei oikeuskirjallisuuden mukaan ollut vastaavasti luvanvaraista. Hallberg, Pekka – Haapanala, Auvo – Koljonen, Ritva – Ranta, Hannu, Maankäyttö- ja rakennuslaki, 2., uudistettu painos, Talentum 2006, s. 513. Vielä vuonna 2019 Rovaniemi esiintyi oikeuskirjallisuudessa esimerkkinä kaupungista, jossa rakennusvalvonta ja ympäristölautakunta katsoivat ”salahotellit” sallituiksi vastaavilla, ei-majoitustoimintaan osoitetuilla asemakaava-alueilla, joissa toiminta katsottiin Helsingissä kielletyksi. Päläs, Jenna – Määttä, Kalle (toim.), Jakamistalousjuridiikan käsikirja, Alma Talent, 2019, s. 421. Sittemmin Rovaniemelläkin on asetettu uhkasakkoja ja yksi tuomittukin sen vuoksi, että tällaisella asemakaava-alueella harjoitetaan asunnossa majoitustoimintaa. 

Alueidenkäyttölaki  

AKL 50 §:n 1 momentin mukaan ”Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.” Saman lain 55 §:n 2 momentin mukaan ”Asemakaavassa osoitetaan ohjaustarpeen edellyttämällä tavalla: 1) asemakaavan ja sen eri alueiden rajat; 2) alueiden yleiset tai yksityiset käyttötarkoitukset; 3) rakentamisen määrä; 4) rakennusten sijoitusta ja tarvittaessa rakentamistapaa koskevat periaatteet. Lain 58 §:n mukaan mm. ”Rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus)” ja ”Asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle”. 

Asumiseen tarkoitettu alue on yleensä merkitty asemakaavassa ruskealla tai vaaleanruskealla merkinnällä. Se voi olla esimerkiksi Asuntoalue A, Kerrostalovaltainen asuntoalue AK, Pientalovaltainen asuntoalue AP tai olla aluevarausten yhdistelmän osa (ks. ympäristöministeriön asetus maakunta-, yleis- ja asemakaavojen kaavamääräysten ja kaavakohteiden esitystavasta (311/2024). 

Rakentamislaki 

RaL 42 §:ssä säädetään siitä, milloin rakennuskohteen rakentaminen tai muutos rakennuksessa edellyttää rakentamislupaa. Pykälän 1 momentin 1 ja 2 kohdassa säädetään uuden rakennuskohteen luvasta. Ensimmäisen momentin mukaan rakentamislupa tarvitaan aina mm., jos kohde on asuinrakennus. Pykälän 3 momentin mukaan rakentamislupa tarvitaan momentissa tarkemmin määriteltyyn rakennuskohteen tai rakennuksen korjaamisen tai muuttamiseen. Momentin viimeisen kohdan mukaan rakentamislupa tarvitaan aina, jos ”3) muutetaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta olennaisesti”.  

Rakentamisluvan myöntää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Rakentamisluvan myöntämisen kannalta keskeistä on aiotun rakentamisen soveltuvuus rakennuspaikalle ja olennaisten teknisten vaatimusten täyttyminen. Rakennusvalvontaviranomaisen harkinta sisältää sekä alueidenkäytöllisen harkinnan että teknisten vaatimusten tarkastelun (HE 139/2022 vp, s. 174). Rakentamisluvassa päätetään rakennuksen käyttötarkoituksesta, vaikka laissa tai asetuksessa ei säädetäkään asiasta nimenomaisesti. Lupa annetaan haetulle rakennustoimenpiteelle, joka asuinrakennusten ollessa kyseessä on asuinrakennuksen, esimerkiksi asuinkerrostalon, rakentaminen. Kuntien rakennusvalvonnat myöntävät rakentamisluvat rakennuspaikan omistajan tai ei-omistaja-haltijan hakemuksesta.  

Rakentamislain 4 luvussa säädetään rakennuksen olennaisista teknisistä vaatimuksista. Luvun 40 §:ssä säädetään asuin-, majoitus- ja työtiloja koskevista olennaisista teknisistä vaatimuksista. Pykälän 1 momentin mukaan rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että asumiseen, majoitukseen ja työskentelyyn tarkoitetut tilat suunnitellaan ja rakennetaan turvallisiksi, toimiviksi, viihtyisiksi ja käyttötarkoitukseensa soveltuviksi. Luvun 32 §:ssä säädetään paloturvallisuudesta. Pykälän mukaan rakentamishankkeeseen ryhtyvän on mm. ”huolehdittava, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla paloturvalliseksi.” Lisäksi rakennuksen on mm. ”oltava sellainen, että siinä olevat voivat palon sattuessa pelastautua tai heidät voidaan pelastaa.” Vastaavasti luvun 31–39 ja 41 §:ssä säädetään muun tyyppisistä olennaisista teknisistä vaatimuksista niin, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan niidenkin osalta käyttötarkoituksensa edellyttämällä tavalla. Mainittujen pykälien lopussa on asetuksenantovaltuudet, joilla valtioneuvostolle tai ympäristöministeriölle annetaan valta antaa mainittuja asioita koskevia tarkempia säännöksiä mm. rakennuksen käyttötarkoituksen muutostilanteissa. 

Ympäristöministeriön asetukset 

Ympäristöministeriön asetuksessa asuin-, majoitus- ja työtiloista (631/2024) säädetään olennaisista teknisistä vaatimuksista, jotka kyseisten tilojen on täytettävä. Asetus koskee uuteen rakennukseen tai rakennuksen laajennukseen sijoitettavia tai rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta olennaisesti muutettaessa muodostettavia asuin-, majoitus- ja työtiloja. Asetuksen 2 §:ssä määritellään muun muassa asuinhuoneisto ja majoitushuone. Asuinhuoneella tarkoitetaan asetuksessa ”huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön. Asuinhuoneena ei pidetä eteistä, käytävää, WC- ja pesutilaa tai näihin verrattavaa huonetilaa. Keittiö on asuinhuone, joka on ensisijaisesti ruoanvalmistusta ja ruokailua varten”. Asuinhuoneistolla eli asunnolla tarkoitetaan asetuksessa ”keittiöllä, keittokomerolla tai keittotilalla varustettua yhden asuinhuoneen tai useampia asuinhuoneita käsittävää, ympärivuotiseen asumiseen ja vapaa-ajan asumiseen tarkoitettua kokonaisuutta, jolla on oma välitön sisäänkäyntinsä”. Asetuksessa majoitushuoneella tarkoitetaan ”kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu ammattimaisesti tarjottavaksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille”. Asetus koskee tilojen niin sanottuja teknisiä vaatimuksia, eikä asetuksessa säädetä tarkemmin tilojen käytöstä. 

Asetuksen perustelumuistiossa ei tarkemmin määritellä, mitä tarkoitetaan ammattimaisesti tarjottavalla majoituksella. Uusi asetus (631/2024) kumosi aiemman ympäristöministeriön asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista (1108/2017), jonka perustelumuistion mukaan majoitustilaan rinnastettiin asuinhuoneisto, jota tarjotaan toistuvasti asiakkaille lyhyillä, alle puolen vuoden vuokrasopimuksilla. Voimassa olevan asetuksen perustelumuistiossa ei ole kohtaa vastaavasta rinnastamisesta. 

Paloturvallisuudesta annetussa ympäristöministeriön asetuksessa (848/2017) tarkoitetaan asunnoilla ”asumiseen käytettäviä tiloja, kuten asuinhuoneistoja ja vapaa-ajan asuntoja” ja majoitustiloilla "tiloja, kuten hotelleja, lomakoteja ja asuntoloita, jotka yleensä ovat ympärivuorokautisessa käytössä ja joissa ei ole hoidettavia tai eristettyjä henkilöitä” (5 §). Majoitustilalle edellytetään pääsääntöisesti vähintään kahta uloskäytävää ja majoitustilalle luonteenomaista on, että majoitukseen käytettävät huoneet on erotettu toisistaan niin sanotusti osiin jaolla eli EI 15 rakennusosin. Palo-osaston koko on rajoitettu, esimerkiksi P1 paloluokan sprinklaamattomassa rakennuksessa 800 neliömetriin ja myös osiin jakavissa rakennusosissa olevat käytäväovet varustetaan sulkimin (17 §). Palo-osastot erotetaan toisestaan osastoivin rakennusosin, esimerkiksi P1-paloluokan rakennuksissa vähintään EI 60 rakennusosin. Majoitustilat varustetaan sähköverkkoon kytketyin palovaroittimin, jos majoituspaikkoja on enintään 50, mutta hätäkeskukseen kytketyllä paloilmoittimella, jos paikkaluku ylittää edellä mainitun.  

Kuntien omat ohjeet 

Monien kuntien, mm. Rovaniemen ja Tampereen, rakennusvalvonnat ovat antaneet ohjeita liittyen lyhytvuokraukseen. Ks. Tampereen ohje: Airbnb-tyyppinen majoitustoiminta. Sivu: (8.1.2026). Ks. lisäksi kuntakysely.https://www.tampere.fi/asuminen-ja-rakentaminen/rakenna-ja-korjaa/rakentamisen-maaraykset-ja-ohjeet/airbnb-tyyppinen-majoitustoiminta Lisäksi TOP 10 -kuntien rakennusvalvonnat ovat tehneet ja julkaisseet ohjeensa laintulkinnasta koskien sitä, milloin asuinhuoneiston hallinnan luovuttamista pidetään rakennusvalvonnan kannalta luvanvaraisena majoitustoimintana eikä esimerkiksi yksityishenkilön oman kodin lyhytaikaisena ja satunnaisena vuokrauksena (ks. Asunnoissa tapahtuva majoitustoiminta, RTY, top ten , 125 01, 22.5.2023, https://toptenrava.fi/tulkintakortti/asunnoissa-tapahtuva-majoitustoiminta/). Kuntakyselyn 2026 perusteella ohjetta käytetään monissa kunnissa arvioitaessa rakentamisluvan hakemisen tarvetta. 

2.3.4  Rakentamislupa käyttötarkoituksen muutokseen

Rakentamislain 42 §:n 3 momentin 3 kohdan (muut. 897/2024) mukaan rakentamislupa tarvitaan aina, jos muutetaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta olennaisesti. Rakentamislain esitöiden (HE 139/2022 vp, s. 174) mukaan esitys noudattaisi maankäyttö- ja rakennuslain sääntelyä. Maankäyttö- ja rakennuslakia koskevan hallituksen esityksen (HE 101/1998 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa on lain 125 §:n kohdalla todettu muun ohella seuraavaa: ”Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen vaatisi rakennusluvan. Käyttötarkoituksen muutosta verrattaisiin, kuten nykyisinkin, myönnettyyn rakennuslupaan tai rakennuksen aikaisempaan käyttöön. Lisäksi säädettäisiin, että luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavoituksen toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Rakennuslupaan verrattavasti siten käsiteltäisiin sellaiset muutokset, joilla vaikutetaan ympäristön maankäyttöön tai lisätään rakennuksen käytön riskillisyyttä”.  

Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen vaatii siis rakentamisluvan. Lyhytvuokraukseen liittyen arvioitavaksi tulee, tarvitseeko asuinrakennuksen majoituskäyttöön käyttämiseen hakea rakentamislupaa, eli muuttuuko rakennuksen käyttötarkoitus olennaisesti, kun sitä käytetään asumisen sijaan tai rinnalla lyhytvuokraukseen jonkin aikaa vuodessa. 

Jos lupaa lyhytvuokraukseen ei voida myöntää, voi rakennuspaikan haltija edelleen pyytää asemakaavan muutosta esitoimena, jonka jälkeen rakentamisluvan myöntäminen voisi olla mahdollista. Näiden muutosten salliminen perustuu kuitenkin osin kuntien tarkoituksenmukaisuusharkintaan, eikä luvan saaminen ole varmaa. Lisäksi luvanvaraiset ja muut viranomaispäätöstä edellyttävät asiat ovat asunnon haltijan kannalta mm. kerrostaloissa taloyhtiön toiminnan takana. Kuntakyselyn (avoimet vastaukset) perusteella on pääteltävissä, että taloyhtiöt eivät ole aina halukkaita hakemaan näitä päätöksiä asukkaansa puolesta, vaikka rakennusvalvonta siihen kannustaisikin.  

2.3.5  Rakennusvalvonnan mahdollisuudet puuttua lainvastaiseen toimintaan

Rakentamislaissa säädetään rakennusvalvonnan järjestämisestä kunnassa (9 luku) ja rakentamiseen liittyvistä pakkokeinoista ja seuraamuksista (14 luku). Kyseisiä säännöksiä sovelletaan arvioitaessa kunnan mahdollisuuksia puuttua rakentamisluvan tai asemakaavan vastaiseen toimintaan mm. lyhytvuokrausta koskevissa tapauksissa. Rakentamislain säännösten ja käytäntöjen perusteella valvontatoiminnan keskiössä on rakentamisen lupamenettely ja rakentamisenaikainen valvonta. Silti rakennusvalvonnalla on toimivaltaa puuttua rakennuksen käytönkin rikkomuksiin siltä osin, kuin rakentamislaissa on käyttöä koskevia säännöksiä. 

Rakentamislain 100 §:ssä säädetään rakennusvalvontaviranomaisen tehtävistä. Pykälän 1 momentin mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on yleisen edun kannalta valvoa kaavoituksen noudattamista sekä osaltaan huolehtia, että rakentamisessa noudatetaan, mitä alueidenkäyttölaissa tai sen nojalla säädetään tai määrätään rakentamistoiminnasta. Majoitustoiminnan ja asumisen rajapinnan ratkaiseminen tulee yleensä vireille toimenpidepyyntönä (valvonta-asia). 

Rakennusvalvontaviranomainen valvoo lyhytvuokrausta koskevassa asiassa alueidenkäyttölain ja rakentamislain noudattamista. Se ei esimerkiksi valvo majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain (308/2006) tai asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, AOYL) noudattamista. Se ei voi muutenkaan puuttua lyhytvuokrausilmiön sellaisiin haitallisiin vaikutuksiin, joiden osalta sille ei ole säädetty toimivaltuutta. 

Rakentamislain 147 §:ssä säädetään uhkasakosta ja teettämisuhasta. Sen 1 momentin mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, voi kunnan rakennusvalvontaviranomainen 6, 8, 10, 12 ja 13 luvun mukaisissa asioissa velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Rakentamislain mainitut luvut koskevat rakentamislupamenettelyä (6 luku), rakentamiseen liittyviä vastuita (8 luku), rakennustyön suoritusta (10 luku), rakennuksen käyttöä ja kunnossapitoa (12 luku) sekä rakennetun ympäristön hoitoa (13 luku). 

Alueidenkäyttölain 176 a §:n (muut. 752/2023) mukaan ”Tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten noudattamisen valvonnassa noudatetaan, mitä rakentamislain 146 §:ssä säädetään rakennustyön keskeyttämisestä, 147 §:ssä uhkasakosta ja teettämisuhasta, 148 §:ssä tarkastusoikeudesta, 149 §:ssä avustajan käyttämisestä ja 150 §:ssä virka-avusta.” Asiallisesti säännös tarkoittaa, että rakennusvalvontaviranomaisen tehtäviin kuuluu myös AKL:n säännösten noudattamisen valvonta ja että valvontaa koskevan toimivallankin osalta sovelletaan RaL:n säännöksiä. 

Rakennusvalvonnan mahdollisuuksiin puuttua rakennusten käyttötarkoituksen vastaiseen toimintaan liittyy keskeisesti tiedon saaminen siitä, onko rakennusta tai sen osaa käytetty olennaisesti vastoin käyttötarkoitusta. Viranomaiset eivät valvo tyypillisesti aktiivisesti tapahtumia rakennusten sisällä. Usein rakennusvalvonta saa tiedon luvanvastaisesta käytöstä naapureilta. Joissain Euroopan kaupungissa viranomaiset saavat tietoa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan määristä suoraan lyhytvuokraukseen erikoistuneilta alustapalveluilta. Tietojensaanti on voitu hoitaa ulkomailla esimerkiksi niin, että lyhytvuokrausta harjoittavat lisätään matkailurekisteriin tai että alustapalvelu jakaa tietoja kaupungin viranomaisten kanssa. Vuoden 2026 toukokuussa tulee voimaan EU:n rekisteröintiasetuksen (EU/2024/1028) Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2024/1028, annettu 11 päivänä huhtikuuta 2024, lyhytaikaisia vuokramajoituspalveluja koskevien tietojen keruusta ja jakamisesta ja asetuksen (EU) 2018/1724 muuttamisesta (ETA:n kannalta merkityksellinen teksti). EUVL L, 2024/1028, 29.4.2024. vaatimus, jossa säädetään alustojen velvollisuudesta toimittaa lyhytvuokrauksista tietoja viranomaisille. Velvoite on voimassa jäsenvaltioissa, joissa on käytössä lyhytmajoitusta koskeva kansallinen rekisteröintimenettely; Suomi ei kuulu näiden maiden joukkoon.  

2.3.6  Asunto-osakeyhtiötä koskeva lainsäädäntö

Asunto-osakeyhtiölain sääntelyllä voidaan vaikuttaa yhteisöasumisen pelinsääntöihin, kuten osakehuoneiston hallintaoikeuden sisältöön, osakkeenomistajan ja yhtiön edun suhteeseen, kustannusten jakoon sekä asumisturvallisuuteen. Asunto-osakeyhtiöitä koskee asunto-osakeyhtiölaki. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava jokaisen osakehuoneiston käyttötarkoitus (AOYL 1:13.1.4 §). 

Asunto-osakeyhtiölaissa tai sen esitöissä ei tarkemmin määritellä, mitä asumisella tai asuinhuoneistolla tarkoitetaan. Kyse on siten ensisijaisesti yhtiöjärjestyksen tulkinnasta, jossa on otettava huomioon asunto-osakeyhtiölain säännökset, esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain yleiset periaatteet, osakehuoneiston hallintaoikeuden sisältö sekä osakehuoneiston hallintaanottoa koskeva sääntely ja niihin perustuvat osakkeenomistajien perustellut odotukset (vertaa esimerkiksi KKO:2017:22). Osakkeenomistajien oletetaan asunto-osakeyhtiön osakkeet hankkiessaan hyväksyneen yhtiöjärjestyksen sisällön ja sen, että osakehuoneistoja tulee käyttää yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla.  

Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä (AOYL 1:2.2 §). Huoneiston hallintaoikeuden on katsottu vastaavan pitkälti omistusoikeutta. Osakkaalla on yksinoikeus hallita ja käyttää yhtiöjärjestyksen mukaan hallinnassaan olevaa osakehuoneistoa. Laissa on nimenomaisesti otettu huomioon osakkeenomistajan oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (AOYL 1:4 §). Lainkohdassa tai sen esitöissä ei ole rajoitettu sitä, kuinka pitkäksi tai lyhyeksi ajaksi huoneiston tai sen osan luovuttamisen tulee tai se voi tapahtua eikä sitä, minkälaiseen käyttöön huoneisto voidaan luovuttaa. Viimeksi mainittua rajoittaa osakehuoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus eikä osakkeenomistaja voi yhtiötä ja muita osakkaita tai asukkaita sitovalla tavalla luovuttaa huoneistoa käytettäväksi sellaiseen tarkoitukseen, jota yhtiöjärjestys ei salli.  

Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus puuttua yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen vastaiseen osakehuoneiston käyttöön vain, kun se on olennaista ja sillä on vähäistä suurempi merkitys (AOYL 8:2.1 §:n 3 kohta ja 2 momentti). Arvioitaessa, milloin huoneiston käyttäminen toiseen tarkoitukseen voi olla oleellisesti yhtiöjärjestyksen vastaista, voidaan kiinnittää huomiota muun muassa siihen, kuinka paljon huoneistossa harjoitettavaan toimintaan on palkattu ulkopuolista työvoimaa tai missä määrin toiminnasta aiheutuu häiriötä talon muille asukkaille tai lisäkustannuksia yhtiölle (HE 216/1990 vp, sivu 61).  

Lain esitöiden mukaan huoneiston käyttämisellä oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti on tavallisesti vähäistä suurempi merkitys. Tosin yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö voi esitöiden mukaan olla sen luontoista, että siitä ei aiheudu muille osakkeenomistajille minkäänlaista häiriötä tai yhtiölle vahinkoa, jolloin menettelyllä olisi vain vähäinen merkitys (HE 216/1990 vp, sivu 62). Se, käytetäänkö huoneistoa yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen vastaisesti, riippuu asiaa koskevista olosuhteista, jotka on arvioitava tapauskohtaisesti. Asiaan saattaa tällöin vaikuttaa esimerkiksi se, häiritseekö käyttö tosiasiallisesti talon muita asukkaita tai onko se toistuvaa (vertaa HE 216/1990 vp sivu 62). Häiriötä on arvioitu esimerkiksi tapauksissa KKO (1992:9), KKO (38:2019) ja RHO (11.9.1996 nro 1028).  

Lyhytaikaista asunnon vuokrausta tarkastellaan käynnissä olevassa asunto-osakeyhtiölain tarkistamisen hankkeessa (OM119:00/2023), https://oikeusministerio.fi/hanke?tunnus=OM119:00/2023). Hankkeeseen liittyvässä mietinnössä (OM 2025:40, https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-400-453-4) arvioidaan lyhytvuokrauksen nykytilaa ja siihen liittyviä sääntelytarpeita (ks. s. 134–150) sekä vaikutuksia (s. 252–254). Mietinnössä ehdotetaan, että osakehuoneiston hallintaanoton perusteita täydennetään lyhytaikaisen vuokraustoiminnan havaittuihin ongelmiin puuttumisen helpottamiseksi (s. 13). Ehdotuksen perusteella yhtiökokous voisi päättää asuinhuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, jos sen toistuvasta lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia merkittäviä lisäkustannuksia tai merkittävää haittaa (s. 305, 362). Laissa ei määriteltäisi lyhytaikaista vuokrausta, perustelut ratkaisulle esitetään mietinnössä (ks. s. 305). 

Asunto-osakkeen käyttöä majoitustoimintaan olisi arvioitava kuvattujen säännösten mukaisesti rakentamissääntelyn rinnalla. Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta lyhytvuokrauksen sallittavuus ratkaistaan tapauskohtaisen kokonaisarvioinnin avulla. Lain mahdollisesti muuttuessa lyhytaikaisen majoitustoiminnan aiheuttamia häiriöitä säänneltäisiin uudella hallintaanoton erityissäännöksellä. 

2.3.7  Asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö

Asuinhuoneiston vuokrauksesta säädetään laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta. Sen 1 §:n 1 momentin mukaan lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen (asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimus). Saman momentin mukaan huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö. Lain esitöiden mukaan pääasiallinen käyttötarkoitus määrää, onko huoneiston vuokrasuhteeseen sovellettava liikehuoneistojen vuokrasuhteita vai asuinhuoneiston vuokrasuhteita koskevia säännöksiä. Se, että huoneiston yksittäistä huonetta käytetään esimerkiksi hammaslääkärin vastaanottotilana tai tilitoimistona ei vielä yksin muuta huoneiston käyttötarkoitusta muuksi kuin asumiseksi. Liikehuoneiston vuokrasuhteesta ei myöskään tule asuinhuoneiston vuokrasuhdetta silloin, kun vähäistä osaa huoneistosta kokoaikaisesti tai osan aikaa käytetään esimerkiksi yöpymiseen. (HE 304/1994 vp, sivu 19.)  

AHVL 2 §:n soveltamisalasäännöksen mukaan lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan. Majoitusliiketoimintaa koskeva soveltamisalarajoitus otettiin ensi kertaa vuoden 1961 huoneenvuokralakiin, jonka 43 §:ssä säädettiin, että lakia ei sovelleta hotellien, täysihoitolain tai muiden majoitusliikkeiden yksityisten kalustettujen huoneiden vuokralle antamiseen. Rajoittamista perusteltiin sillä, että useat lain säännökset eivät soveltuisi tällaiseen lyhytaikaiseen vuokraukseen (HE 59/1959 vp, s. 15). Myös vuoden 1987 huoneenvuokralain esitöiden mukaan laki oli tarkoitettu sääntelemään osapuolten oikeudet ja velvollisuudet pysyväisluontoisemmassa ja pitempiaikaisemmassa asumisessa tai muussa huoneiston käyttämisessä, kuin mistä esimeriksi hotelleissa, motelleissa, matkustajakodeissa ja yömajoissa on kyse. Soveltamisalaa määriteltäessä ratkaisevaa on toiminnan laatu, liiketoimintana harjoitettu majoituselinkeino, eikä se, onko toimintaan sovellettava majoituselinkeinoa koskevia säännöksiä vai ei (HE 127/1984 vp, sivu 26). AHVL:n säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on vastaavat maininnat (ks. HE 304/1994 vp, s. 48).  

Lain mukaan vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Jollei vuokrasopimusta ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi. Vapaa-ajan asunnoksi vuokratun huoneiston määräaikainen vuokrasopimus voi kuitenkin olla myös suullinen (AHVL 5.1 §). Lyhytaikaisten vuokrasuhteiden yleistyminen on synnyttänyt epätietoisuutta sovellettavasta laista. Mikään nimenomainen säännös ei poissulje AHVL:n soveltamisalan ulkopuolelle sopimusta, jolla luovutetaan huoneiston käyttöoikeus asumiseen lyhyeksikin aikaa, jos kyse ei ole majoitusliikkeen toiminnasta. (OM 2024:41, s. 58, 59.) 

Oikeusministeriön hankkeessa (https://oikeusministerio.fi/hanke?tunnus=OM100:00/2023) valmistellaan muutoksia huoneenvuokralakiin. Tavoitteena on päivittää laki vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä. Hankkeen mietinnössä (OM 2024:41, https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-400-057-4) ehdotetaan muutettavaksi asuinhuoneiston vuokrauksesta ja liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) annettuja lakeja. Huoneenvuokralain soveltamisalapykälään ehdotetaan uutta säännöstä, jonka mukaan lakia ei sovellettaisi sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan toiselle käytettäväksi lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen. Perustelujen mukaan tällaisella vuokralaisella ei ole asuntoa kotinaan käyttävään henkilöön verrattavaa suojantarvetta. Vuokralaisen oikeuksia ei siten olisi tarpeen suojata lain pakottavilla säännöksillä. Laissa ei määriteltäisi tarkemmin lyhytaikaista tai tilapäistä asumista. (Ks. s. 61, 95, 119, 161–163).  

Mietinnön mukaisen ehdotuksen eteneminen tarkoittaisi lyhytaikaisen vuokrasuhteen sulkemista huoneenvuokralain sääntelyn ulkopuolelle - elleivät osapuolet sopisi toisin. Näin ollen mm. lakiin ehdotettavat uudet säännökset tupakointikiellosta (ks. OM 2024:41, s. 124, 195–198) eivät koskisi automaattisesti lyhytaikaisia vuokrasuhteita. 

2.3.8  Muu keskeinen lainsäädäntö

Lyhytvuokraus elinkeinona 

Lyhytaikaista vuokraustoimintaa voidaan harjoittaa eri laajuudessa osana kotitaloutta tai elinkeinona. Laajuus voi vaihdella enintään muutamia kertoja vuodessa tapahtuvasta, satunnaisesta yksittäisen kohteen vuokrauksesta laajamittaiseen useita asuntoja kattavaan ympärivuotiseen toimintaan. Elinkeino-oikeudellisen sääntelyn perusteella ei-satunnainen ja ansaintatarkoituksessa toteutettava toiminta voidaan katsoa ammattimaiseksi majoitustoiminnan harjoittamiseksi riippumatta siitä, tuottaako toiminta tosiasiallisesti voittoa. Ammattimaista majoitustoimintaa voidaan harjoittaa eri muodoissa hotellitoiminnasta loma-asuntojen vuokraamiseen. Myös lyhytaikaisen vuokraustoiminnan harjoittaminen voidaan katsoa ammattimaiseksi elinkeinotoiminnaksi (ks. hallituksen esitys eduskunnalle laiksi majoitus- ja ravitsemistoiminnasta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi, HE 138/2004 vp sekä hallituksen esitys eduskunnalle kaupparekisterilaiksi ja elinkeinotoimintalaiksi sekä eräiksi niihin liittyviksi laeiksi, HE 244/2022 vp.) 

Verotuksessa toiminnan luonnetta elinkeinotoimintana arvioidaan itsenäisesti verotus- ja oikeuskäytännössä muodostettujen kriteerien perusteella. Ammattimaisen ja ei-ammattimaisen vuokraustoiminnan erottelu on vero-oikeudelliselta kannalta usein keskeistä. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että vero-oikeudellisilla arviointitavoilla voisi olla osittaista tulkintavaikutusta arvioitaessa lyhytvuokrauksen sallittavuutta maankäyttö- ja rakennuslain soveltamisalan piirissä (ks. Hovila – Malo 2017, s. 88–90 sekä Hovila – Päläs 2020, s. 365). Hovila, Ilari – Malo, Jenna: Epätyypillinen vuokraustoiminta MRL:n ja AsOYL:n käyttötarkoitussääntelyssä, Liikejuridiikka 2/2017; Hovila, Ilari – Päläs, Jenna: Mikä on asuinhuoneistojen majoituskäyttöä? Siviilioikeudellisia välineitä maakäyttö- ja rakennuslain käyttötarkoitussääntelyn tulkintaan, Defensor Legis 3/2020. 

Laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta 

Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain 1 §:n 1 momentin mukaan laki koskee majoitustoiminnan ja ravitsemistoiminnan harjoittamista. Saman pykälän 2 momentin 1 kohdan mukaan majoitustoiminnalla tarkoitetaan ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Esitöiden mukaan laki erottelee majoitustoiminnan ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisen asumisen. Majoitusliikkeessä tapahtuvalla asiakkaiden majoittamisella tarkoitetaan vain tilapäistä majoittamista. Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain esitöissä on mainittu majoitustoiminnalle olevan ominaista, että toimintaa harjoitetaan ammattimaisesti. Ammattimaisuutta arvioitaessa olennaista on, että toiminnalla tähdätään taloudelliseen tulokseen. Laki ei koske toimintaa, joka on luonteeltaan satunnaista. (HE 138/2004 vp, sivu 17.)  

Terveydensuojelulaki 

Terveydensuojelulain (763/1994, TSL) tarkoituksena on väestön ja yksilön terveyden ylläpitäminen ja edistäminen (1 §). Lain mukaan elinympäristöön vaikuttavan toiminnan harjoittajan on tunnistettava toimintansa terveyshaittaa aiheuttavat riskit ja seurattava niihin vaikuttavia tekijöitä (omavalvonta), lisäksi toimintaa on harjoitettava siten, että terveyshaittojen syntyminen mahdollisuuksien mukaan estyy (2 §, muut. 942/2016). 

TSL 4 luvussa säädetään ilmoituksenvaraisesta toiminnasta. Tällaista toimintaa on mm. majoitustoimintaan tarkoitetun tilan käyttöönotto. Toiminnanharjoittajan on tehtävä viimeistään 30 vuorokautta ennen toiminnan aloittamista kirjallinen ilmoitus kunnan terveydensuojeluviranomaiselle. Lisäksi toiminnan päättymisestä ja toiminnanharjoittajan vaihtumisesta on tehtävä ilmoitus. Ilmoitusta ei kuitenkaan tarvitse tehdä, jos toiminta edellyttää ympäristönsuojelulain mukaista ympäristölupaa. (TSL 13 §, muut. 1187/2021.) Ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvat mm. hotellit, kesähotellit, lomakeskusten majoitushuoneistot sekä majoittumiseen tarjottu kalustettu loma-asunto tai tila, kuten asuntola ja yömaja (ks. tarkemmin TSL:n liite).  

Pelastuslaki 

Pelastuslain (379/2011) tavoitteena on parantaa ihmisten turvallisuutta ja vähentää onnettomuuksia (1 §). Laissa säädetään ihmisten, yritysten sekä muiden yhteisöjen ja oikeushenkilöiden velvollisuudesta ehkäistä tulipaloja ja muita onnettomuuksia ja niitä koskevasta varautumisesta (ks. 2 §). Jokaisen on oltava pelastuslain mukaan huolellinen tulipalon tai muun onnettomuuden vaaran ja vahingon välttämiseksi ja valvottava, että hänen määräysvaltansa piirissä noudatetaan tulipalon ja muun onnettomuuden ehkäisemiseksi ja henkilöturvallisuuden varmistamiseksi annettuja säännöksiä ja määräyksiä (4 §). 

Pelastuslain 3 luvussa säädetään rakennusten turvallisuudesta. Lain mukaan rakennuksen omistajan ja haltijan sekä toiminnanharjoittajan on osaltaan huolehdittava, että rakennus pidetään sellaisessa kunnossa, että tulipalon syttymisen, tahallisen sytyttämisen sekä leviämisen vaara on vähäinen ja että rakennuksessa olevat henkilöt pystyvät tulipalossa tai muussa äkillisessä vaaratilanteessa poistumaan rakennuksesta tai heidät voidaan pelastaa muulla tavoin (9 §). Lisäksi luvussa on määräyksiä mm. omatoimisesta varautumisesta (14 §) ja pelastussuunnitelmasta (15 §). Pelastussuunnitelmassa on oltava esimerkiksi selostus vaarojen ja riskien arvioinnin johtopäätelmistä sekä asukkaille ja muille henkilöille annettavista ohjeista onnettomuuksien ehkäisemiseksi sekä onnettomuus- ja vaaratilanteissa toimimiseksi (15.2 §). Pelastuslaitoksen on alueellaan valvottava 2 ja 3 luvun säännösten noudattamista (78 §). 

Valtioneuvoston asetuksessa pelastustoimesta (407/2011) säädetään pelastussuunnitelman tekemisestä asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa (1 §). Pelastussuunnitelmassa on otettava huomioon kohteen tavanomaisesta poikkeava käyttö ja tilapäinen käyttötavan muutos. Pelastussuunnitelmaa on pidettävä ajan tasalla ja siitä on tiedotettava rakennuksen asukkaille ja muille, jotka osallistuvat suunnitelman toimeenpanoon (2 §).  

Sisäministeriö on julkaissut ohjeen asuinkiinteistön pelastussuunnitelman laadinnasta. Siinä ei ole mainittu lyhytvuokrausta erikseen. Ks. Pelastussuunnitelma: Yleisopas. Sisäministeriön julkaisuja 2026:4 ( (23.2.2026)). https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-324-659-1 Edellä kuvattu riskien arviointi voinee tarkoittaa lyhytvuokrauksen huomioimista suunnitelmassa. Toisaalta asuinrakennuksen omistajan ja rakennuspaikan haltijan, yleensä asunto-osakeyhtiön, on hankala ottaa huomioon lyhytvuokrausta pelastussuunnitelmassaan, jos isännöitsijä tai yhtiö ei saa osakkeenomistajilta tietoa lyhytvuokraustoiminnasta. 

Suomen pelastusalan keskusjärjestö (SPEK) on laatinut lyhytaikaisille vuokramajoittajille turvallisuusohjeita sekä malleja lyhytmajoittajan huoneentauluiksi ja tarkistuslistoiksi. Ohjeet on tarkoitettu kaikille, jotka vuokraavat lyhytaikaisesti esimerkiksi asuntoa tai mökkiä. SPEKin ohjeissa esitellään yleisimmät turvallisuusriskit ja keinot niiden ennaltaehkäisemiseksi. Ks. mm. SPEK, Paloturvallisuus lomalla: (8.1.2026).https://www.spek.fi/turvallisuus/paloturvallisuus/paloturvallisuus-lomalla/ Lisäksi pelastuslaitosten kumppanuusverkosto on antanut ohjeen tilapäismajoituksen turvallisuusjärjestelyistä ohjaten sitä, miten tilapäismajoitus voidaan järjestää pelastustoimen lainsäädännön näkökulmasta turvallisesti. Ks. kumppanuusverkoston ohje: Tilapäismajoituksen turvallisuusjärjestelyt kokoontumistiloissa 24.3.2022 ( (2.3.2026)).https://www.pelastuslaitokset.fi/sites/default/files/2022-08/TILAP%C3%84ISMAJOITUKSEN%20TURVALLISUUSJ%C3%84RJESTELYT%20KOKOONTUMISTILOISSA.pdf 

Palveludirektiivi (EU) 

Lyhytaikaisen majoitustoiminnan tarjoaminen ja siihen liittyvä rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisen luvanvaraisuus kuuluvat tietyin edellytyksin Euroopan unionin palveludirektiivin (2006/123/EY) Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2006/123/EY, annettu 12 päivänä joulukuuta 2006, palveluista sisämarkkinoilla. EUVL L 376, 27.12.2006, s. 36–68. soveltamisalaan (ks. unionin tuomioistuin, yhdistetyt asiat C-724/18 ja C‑727/18 Euroopan unionin tuomioistuin (EUTI), yhdistetyt asiat C‑724/18 ja C‑727/18, Cali Apartments SCI (C‑724/18) ja HX (C‑727/18) v. Procureur général près la cour d’appel de Paris ja Ville de Paris. 22.9.2020., 26, 28, 40–45, 46, 50–56 kohta sekä julkisasiamiehen ehdotus asiassa C-813/24 Julkisasiamiehen ratkaisuehdotus asia C-813/24, Smartflats SA vastaan Région de Bruxelles-Capitale, 5.2.2026.). Palveludirektiivillä edistetään palvelujen vapaata liikkuvuutta unionin sisämarkkinoilla. Direktiiviä sovelletaan itsenäisten ammatinharjoittajien palveluihin (ks. 2 ja 4 art.). Direktiivin mukaan palvelutoiminnalle asetettujen julkisten vaatimusten ja ehtojen, sekä yleisten että luvissa asetettujen, tulee olla oikeasuhteisia, syrjimättömiä ja perusteltuja yleisen edun mukaisin pakottavin syin (ks. 10, 15 ja 16 art.). Luvan harkintakriteerien on oltava lisäksi sellaisia, että ne estävät viranomaisen mielivallan, jonka vuoksi kriteerien on oltava mm. ennalta tiedossa. Lisäksi niiden on oltava selviä ja yksiselitteisiä, objektiivisia ja oikeasuhtaisia ja lupiin on voitava hakea muutosta (ks. 10 art.). Direktiivissä asetetaan muitakin ehtoja palvelutoiminnan luvanvaraisuudelle ja lupien myöntämisehdoille ja -menettelyille (ks. III luku, etenkin 1 jakso eli 9–13 art.). Ainakin osin direktiivin säännösten tulkittaneen olevan sillä tavoin selkeitä, täsmällisiä ja ehdottomia, että niillä on unionioikeudellinen välitön oikeusvaikutus. Ks. julkisasiamiehen ratkaisuehdotus C-813/24, 44 ja 45 kohta. 

Palveludirektiiviä ei ole mainittu rakentamislain lopussa ilmoitettujen, kyseisellä lailla toimeenpantujen direktiivien joukossa. Näin ollen on epäselvää, onko rakentamislain ja etenkin rakentamisluvan säännökset käyty läpi siltä kannalta, täyttyvätkö palveludirektiivin edellä kuvatut ja muut vaatimukset tapauksissa, joissa rakentamislupaa haetaan käyttötarkoituksen muutokselle unionin tuomioistuinkäytännön kuvaamalla tavalla. Myöskään laissa palveluiden tarjoamisesta (1166/2009) tai sitä koskevassa hallituksen esityksessä (HE 216/2009 vp) ei ole tarkkaan selvitetty, miten esimerkiksi vaatimukset oikeasuhtaisuudesta, syrjimättömyydestä ja yleisen edun mukaisista rajoituksista sekä lupia koskevista muista vaatimuksista on toimeenpantu Suomessa. Tätä hallituksen esitystä tehtäessä oletetaan, että kyseiset vaatimukset on toimeenpantu asianmukaisesti. Niitä lienee toimeenpantu mm. hallintolain (434/2003) nojalla ja sitä kautta, että jokaista lakia ja luvanvaraisuutta säädettäessä on huolehdittava perusoikeuksien ja perustuslain 21 ja 22 §:n noudattamisesta. 

Lyhytaikaisen vuokramajoituspalvelun rekisteröintiasetus (EU) 

Lyhytaikaisia vuokramajoituspalveluita tarjoavien verkkoalustojen ja majoittajien toimintaa säännellään unionitasollakin. Asiasta säädetään unionin rekisteröintiasetuksella (EU/2024/1028). Asetus tulee sovellettavaksi, jos jäsenmaassa on kansallista, rekisteröitymistä edellyttävää lainsäädäntöä. Asetus ei velvoita jäsenmaita tällaisen rekisteröintijärjestelmän käyttöönottoon, mutta jos sellainen on käytössä, sen on oltava asetuksen vaatimusten mukainen. Komission mukaan asetus velvoittaa lyhytvuokrausalustojen pitäjiä tarkistamaan satunnaisesti majoittajien toiminnan oikeellisuutta, kuten rekisteröityvätkö majoittajat ja ilmoittavatko he oikeat rekisteröintinumerot. Lisäksi viranomaiset voivat pyytää alustoja poistamaan sääntöjä rikkovat majoittajat. Alustojen on myös jaettava dataa kansallisiin "yksiin digitaalisiin asiointipisteisiin" kerran kuukaudessa automatisoidusti niin, että tiedot sisältävät tietoja majoittajan henkilöllisyydestä, kiinteistön sijainnista ja vuokrauksen kestosta. Asetus parantaa viranomaisten pääsyä lyhytvuokraustarjontaa koskevaan dataan, lisää läpinäkyvyyttä ja auttaa viranomaisia säätelemään markkinoita oikeasuhtaisella ja näyttöön perustuvalla tavalla (ks. komissio 2025, s. 91). Suomessa ei ole käytössä asetuksessa tarkoitettua rekisteröintimenettelyä, joten asetusta ei pääosiltaan sovellettane Suomessa sen soveltamisen alkaessa toukokuussa 2026. 

Rekisteröintiasetuksen 3 artiklan 4 alakohdan määritelmän mukaan lyhytaikaisella vuokramajoituspalvelulla tarkoitetaan ”majoituskohteen lyhytaikaista vuokraamista korvausta vastaan joko ammattimaisesti tai muutoin kuin ammattimaisesti, säännöllisesti tai tilapäisesti, siten kuin se on määritelty tarkemmin kansallisessa lainsäädännössä”.  

Jäljempänä ehdotettava rakentamislain lyhytvuokrauksen määritelmä vastaa asiallisesti pitkälti rekisteröintiasetuksen määritelmää. Erona määritelmien välillä olisi lähinnä, että rakentamislain määritelmä olisi täsmällisempi lyhytaikaisuuden keston osalta. Lyhytaikaisuuden raja-arvoksi rakentamislain kontekstissa esitetään 28 päivää eli neljää viikkoa. 

Muu lainsäädäntö 

Lyhytvuokrausta voidaan tarkastella myös muiden kuin edellä esitettyjen säädösten näkökulmasta. Rikoslain (1889/39) 24 luvun 1 §:ssä säädetään kotirauhan rikkomisesta. Lyhytvuokrausta voitaisiin tarkastella myös esimerkiksi verotuksen, kulutuspalvelujen turvallisuudesta annetun lain (185/2025) ja muun kuluttajaoikeuden näkökulmasta sekä muiden asumisyhteisöjen, kuten valtion vuokratalojen hallinnon tai asumisoikeusasuntojen, kannalta. Lisäksi EU:n tasolta saattaa tulla jo lähitulevaisuudessa uutta lyhytvuokrauksen sääntelyä. Komissio on ilmoittanut antavansa vielä vuoden 2026 aikana, osana kohtuuhintaista asumista koskevaa eurooppalaista suunnitelmaa, lyhytvuokrauksen lisäsääntelyä (ks. Toimenpide 6. Puututaan lyhytaikaisiin vuokramajoituspalveluihin asuntopulasta kärsivillä alueilla. Komission kohtuuhintaisen asumisen eurooppalainen suunnitelma 2025, s. 26). 

2.3.9  Keskeinen lyhytaikaista vuokrausta koskeva oikeus- ja ratkaisukäytäntö maankäytön ja rakentamisen alalla

Nykyinen lyhytvuokrauksen maankäytöllinen ja rakentamisoikeudellinen oikeustila perustuu korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytäntöön ja etenkin ennakkopäätöksiin KHO 2021:76, KHO 2021:77 ja KHO 2024:75. Korkein hallinto-oikeus korostaa, että maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momenttia (ks. nyttemmin RaL 42.3 §) sovellettaessa on arvioitava tapauskohtaisesti, vastaavatko luvanvaraisuutta koskevan harkinnan kohteena olevan käytön tyypilliset vaikutukset paitsi myönnettyä lupaa myös alueelle kaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta. Korkein hallinto-oikeus on todennut ennakkopäätöksessään KHO 2024:75, että pelkästään solmittujen vuokrasuhteiden kestolla ei ole maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa harkinnassa ratkaisevaa merkitystä. KHO korosti sen sijaan yksittäistapauksellista ja tilannesidonnaista harkintaa. Uuden, 1.1.2025 voimaan tulleen rakentamislain osalta ei ole vielä olemassa juuri sitä koskevaa oikeuskäytäntöä. 

Tapauksessa KHO 2021:76 Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli sakon uhalla velvoittanut asunto-osakeyhtiön kiinteistönomistajana sekä X Oy:n toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena lopettamaan asunto-osakeyhtiön omistamalla tontilla olevan kerrostalon 11 asuinhuoneiston käyttö majoitustiloina. X Oy oli vuokrannut huoneistot asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilta. Myös huoneistot X Oy:lle vuokranneet osakkeenomistajat, kuten A, oli velvoitettu sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen käyttö majoitustiloina. Kerrostalossa oli 44 asuntoa ja liikehuoneistoja. Kerrostalo sijaitsi Helsingin ydinkeskustassa tontilla, joka oli osoitettu asemakaavassa asuntokerrostalojen korttelialueeksi (AK). Kysymyksessä olevat 11 huoneistoa olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli X Oy:n ja A:n valituksista otettava kantaa hallintopakon edellytyksiin. Tällöin oli ensin arvioitava, oliko rakennuksen osan eli kysymyksessä olevien 11 asuinhuoneiston käyttötarkoitusta muutettu vuokraustoiminnan johdosta rakennuslupaa edellyttävällä tavalla olennaisesti. Mikäli asuinhuoneistojen käytön katsottiin edellyttäneen rakennuslupaa, asiassa oli vielä erikseen otettava kantaa siihen, oliko A asuinhuoneiston X Oy:lle vuokranneena osakkeenomistajana voitu sakon uhalla velvoittaa lopettamaan puheena olevan asuinhuoneiston käyttö majoitustilana.  

Käyttötarkoituksen muutoksen luvanvaraisuutta koskevan harkinnan lähtökohtana oli paitsi myönnetty rakennuslupa myös kulloinkin kysymyksessä olevalle alueelle kaavassa osoitetut aluevaraukset. Tällöin oli tapauskohtaisesti arvioitava sitä, vastasivatko luvanvaraisuutta koskevan harkinnan kohteena olevan käytön tyypilliset vaikutukset paitsi myönnettyä rakennuslupaa myös alueelle kaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta sekä siihen liittyviä ennakoitavissa olevia ja oikeutettuja odotuksia. Selvyyden vuoksi korkein hallinto-oikeus myös totesi, että maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa harkinnassa ei ollut ratkaisevaa se, oliko harjoitetun toiminnan katsottava kuuluvan jakamistalouden tai alustatalouden ilmenemismuotoihin vai ei, vaan olennaista oli sen sijaan se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa oli.  

X Oy:n harjoittamassa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa oli ollut toiminnan laajuus ja huoneistojen vuokraamisen yhteydessä tarjotuista palveluista saatu selvitys huomioon ottaen kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Yhtiön vuokraamissaan huoneistoissa harjoittama toiminta ei sen laatu ja laajuus huomioon ottaen ollut tyypillisiltä vaikutuksiltaan vastannut asemakaavan pääkäyttötarkoituksen ja rakennusluvan mukaista asuinkerrostaloasumista vaan se oli ollut asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että X Oy oli voitu toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamiensa huoneistojen käyttö majoitustiloina.  

Korkein hallinto-oikeus totesi, että velvoite rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen käytön lopettamiseksi voitiin kohdistaa samanaikaisesti eri tahoihin, jos näillä kullakin oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa velvoitetta. Kysymys oli velvoitteesta, joka voitiin toteuttaa eri tavoilla. Osakkeenomistaja, joka oli vuokrannut osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa huoneiston, vastasi osaltaan siitä, että huoneistoa käytettiin rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Osakkeenomistajalla oli vuokrasopimus päättämällä oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää huoneiston käyttö muuhun tarkoitukseen. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että A oli osakkeenomistajana voitu velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamansa asuinhuoneiston käyttö majoitustilana.  

Tapauksessa KHO 2024:75 Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli sakon uhalla kieltänyt A:ta käyttämästä kahta osakeomistuksensa perusteella hallitsemaa kerrostalon asuinhuoneistoa majoitustiloina. A:lle asetettu velvoite oli rajattu siten, että se ei koskenut vuokraustoimintaa, joka perustui vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin. Kerrostalo sijaitsi Helsingin kantakaupungissa olevalla tontilla, joka kuului asemakaavassa osoitettuun asuntokerrostalojen korttelialueeseen (AK). Kysymyksessä olevat kaksi A:n vuoraustoiminnan kohteena olevaa asuinhuoneistoa olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja.  

Korkein hallinto-oikeus totesi, että perusoikeuksiin kuuluva omaisuudensuoja edellytti lähtö-kohtaisesti sitä, että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja voi vuokrata hallinnassaan olevia asuinhuoneistoja myös lyhytaikaisesti. Tapauskohtaisen arvioinnin perusteella vuokraustoimintaa voitiin kuitenkin pitää maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa rakennusvalvontatoiminnassa tosiasiassa majoitustoimintana. Tässä arvioinnissa huomiota kiinnitettiin vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin. Korkein hallinto-oikeus viittasi tältä osin myös ennakkopäätöksiin KHO 2021:76 ja KHO 2021:77.  

Korkein hallinto-oikeus katsoi selvitetyksi, että A:n harjoittamassa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa oli toiminnan harjoittamisen jatkuvuudesta ja ammattimaisuudesta sekä vuokrausten kestosta ja vuokraamisen yhteydessä tarjotuista palveluista saatu selvitys huomioon ottaen ollut kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhytjaksoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Kysymyksessä olevat huoneistot sijaitsivat asuinkerrostalossa, jonka ympäristössä oli lähinnä asuinrakennuksia. Näissä oloissa huoneistojen lyhytaikaisessa vuokrauksessa tapahtuva asukkaiden jatkuva vaihtuminen ei ollut alueelle tyypillistä ja odotettavissa olevaa. Kun myös otettiin huomioon, että rakennuksessa tapahtuva hotellitoimintaan rinnastuva majoitustoiminta oli sekä asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen että rakennukselle myönnetyn rakennusluvan vastaista, rakennusvalvontaviranomainen oli voinut sakon uhalla kieltää puheena olevien asuinhuoneistojen käyttämisen majoitustiloina. Rakennusvalvontaviranomaisen päätöksessä tehdyn velvoitteen rajauksen johdosta asiassa ei ollut arvioitavana, oliko sellaista asuinhuoneistojen vuokrausta, joka perustui vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin, pidettävä majoitustoimintana.  

Apulaisoikeusasiamies (EOAK) antoi 26.11.2024 ratkaisun (EOAK/5555/2023, EOAK/5670/2023, EOAK/2813/2024) Oulun kaupungin rakennusvalvonnan menettelystä kalustettujen huoneistojen vuokrausta koskevassa asiassa. Ratkaisussa apulaisoikeusasiamies kiinnitti rakennusvalvontatoimien toteuttamisessa rakennusvalvontaviranomaisen huomiota siihen, että viranomaisen toiminnan on perustuttava lakiin. Apulaisoikeusasiamies katsoi, että kantelun kohteena olevassa asiassa menettely oli edellyttänyt tapauskohtaista lainvastaisen menettelyn selvittämistä, ja valvontatoimiin ryhtyminen kokonaisharkintaa oikeuskäytännössä muodostuneiden kriteerien perusteella sekä arviointia valvontatoimien tarpeellisuudesta. Apulaisoikeusasiamies myös kiinnitti kyseisessä ratkaisussaan oikeusministeriön ja ympäristöministeriön huomiota tarpeeseen selkeyttää oikeustilaa säätämällä perustuslain 80 §:n 1 momentti huomioon ottaen yksilön oikeuksista ja velvollisuuksista laissa. 

Käytännöt rakennusvalvonnoissa 

Kuntakyselyn tulosten perusteella rakennusvalvontojen tilanne on hyvin vaihteleva. Vastaajista (n=93) noin kaksi kolmasosaa (64 %) ilmoitti, että vuonna 2025 kuntaan ei tullut yhtään haittavalitusta lyhytvuokraustoiminnasta. Samalla yksi vastaaja ilmoitti haittavalituksia olleen noin 150 kappaletta vuoden aikana. Vastaavasti yli 70 % ilmoitti, että rakennusvalvonnassa ei ole vireillä yhtään lyhytvuokrausta koskevaa valvonta-asiaa, kun yhdessä kunnassa niitä on vireillä noin 600 huoneistosta. 

2.3.10  Yhteenveto lyhytvuokrausta koskevasta lainsäädännöstä ja oikeuskäytännöstä

Suomen lainsäädäntö ei sisällä erityissääntelyä lyhytvuokrauksesta. Sen sijaan lyhytvuokrausta välillisemmin koskevaa sääntelyä on useassa laissa. Toiminnan juridinen kehikko on monitahoinen kokonaisuus. Aiemmin selostetuilla säädöksillä on omat tavoitteensa, käsitteensä ja soveltamisalansa, jotka voivat vaihdella keskenään niin, että lyhytvuokraus eri muodoissaan joko kuuluu tai ei kuulu niiden soveltamisalaan. Lyhytvuokraus ilmiönä ulottuu niin ympäristöoikeuden (rakentamislaki ja alueidenkäyttölaki), yhtiöoikeuden (asunto-osakeyhtiölaki) kuin majoitusalan palveluiden ja markkinoiden sääntelyn alalle ja muillekin oikeudenaloille. Juridisen kehikon määrittelyä vaikeuttaa, että lyhytvuokraus voi olla ammattimaista tai yksittäisen henkilön satunnaista toimintaa. Sovellettava lainsäädäntö riippuu esimerkiksi siitä, harjoitetaanko lyhytvuokrausta asunto-osakeyhtiössä vai muussa kiinteistössä ja onko toiminta ammattimaista vai ei. 

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuissa olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen arviointi on tapauskohtaista. Vaikka vieraiden henkilöiden esiintyminen asuinympäristössä on arvioinnissa merkitsevä asia, järjestyshäiriöt eivät ole: ne eivät ole huomioon otettavia asioita arvioitaessa, onko toiminta asunnon käyttötarkoituksen vastaista (ks. KHO 2024:75, 36 kohta). Viimeisessä oikeustapauksessa (KHO 2024:75) tuomioistuin määrittelee majoitustoiminnan olennaisiksi piirteiksi toiminnan jatkuvuuden, laajuuden ja ammattimaisuuden sekä sen, millaisiin erityisjärjestelyihin toiminnan mahdollistamiseksi on ryhdytty (ks. 32 ja 35 kohta). Aiemmista ratkaisuissaan tuomioistuin on korostanut, että harkinnassa ei ole ratkaisevaa, onko toiminnan katsottava kuuluvan jakamistalouden tai alustatalouden ilmenemismuotoihin vai ei, vaan olennaista on, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on (KHO 2021:76, kohta 1.4.1). Samoin tuomioistuin on todennut aiemmin, että sillä, onko kysymys liiketoiminnasta, ei ole maankäyttö- ja rakennuslain harkinnassa ratkaisevaa merkitystä (ks. KHO 2021:77, kohta 1.4). Oikeuskäytännön perusteella ei selviä, tarkoittaako ammattimaisuus ja liiketoiminta samaa vai eri asiaa, jolloin ei voida päätellä varmasti, onko ratkaisulinja viimeisessä tapauksessa liiketoimintakriteerin osalta muuttanut. 

Oikeuskäytännöstä ei selviä myöskään yksiselitteisesti, missä määrin, mm. kuinka monta päivää, asuntoa saa käyttää lyhytvuokraukseen ennen kuin rakennuksen tai sen osan pääkäyttötarkoituksen katsotaan muuttuvan olennaisesti ja vaihtuvan asumisesta majoitustoiminnaksi. Päätöksissä ei mm. selosteta, kuinka monta päivää vuodessa, minkä mittaisissa jaksoissa, tai kuinka pitkän aikaa vuosissa lyhytvuokrausta tulee harjoittaa, jotta olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen raja ylitetään korkeimman hallinto-oikeuden määrittämillä kriteereillä. Myöskään todistelua siitä, onko asunnoissa myös majoituttu tiettyinä päivinä, ei tyypillisesti tuoda esille ainakaan perusteluissa. Niissä ei myöskään operoida toisissa yhteyksissä tärkeällä rakennuksen pääasiallisella vs. muulla kuin pääasiallisella käyttötarkoituksella. Sen sijaan oikeuskäytännön mukaan kukin tapaus ratkaistaan sen esiin tuomilla muilla kriteereillä kokonaisvaltaisella harkinnalla tapauskohtaisesti. 

2.3.11  Nykytilan arviointia

Lyhytvuokraus on maailmassa uudehko ilmiö. Sitä on säännelty Euroopan isoissa kaupungeissa noin 10 vuoden ajan paikallisesti ja etenkin kaupunkien keskusta-alueilla. Ks. kansainvälisestä kehityksestä tarkemmin jäljempänä luku REF _Ref219455691 \r \h 5.2. Kunnallista norminantoa tuetaan kansallisella yleislainsäädännöllä, se antaa kaupungeille valtuuden toimia. Sen sijaan Suomessa ei ole vielä alan erityissäännöksiä eikä kunnallisiakaan määräyksiä – ei arviolta siltäkään osin, kuin niiden antaminen olisi ehkä jo mahdollista. 

Euroopassa sääntelyä on kehitetty ilmiön kehittymisen mukana. Se on alkanut niistä kaupungeista, joissa ilmiön haitalliset vaikutukset ovat suurimpia. Suomessa lyhytvuokraus ei ole ollut tähän asti erityisen intensiivistä. Siltä osin kuin sitä on ollut esim. matkailukeskuksissa, se on ollut luonteeltaan loma-asuntojen vakiintuneen käyttötavan mukaista. Kuitenkin ilmiö haittavaikutuksineen on viime vuosina rantautunut suurella volyymillä tiettyjen alueiden asuntoihin Suomessa, etenkin Rovaniemen kaupungissa. 

Sääntelytarpeet Suomessa, maankäytön ja rakentamisen alalla, ovat aiheiltaan hyvin saman tyyppisiä kuin Keski- ja Etelä-Euroopan matkailukaupungeissa. Paine säännellä lyhytvuokrausta on monitahoista. Se koskee asuntomarkkinoiden hallintaa, naapureiden kokemia häiriöitä lähialueilla ja rakennusten sisällä, kaavoituksen ja rakentamisen järjestelmän sopeuttamista sekä sen rajan hakemista, milloin ja millä ehdoilla lyhytvuokrausta voidaan harjoittaa asumisen sivutoimintana, milloin se muuttuu luonteeltaan omanlaistaan ohjaamista ja sääntelyä vaativaksi majoitustoiminnaksi. 

Suomessa on edetty pisteeseen, jossa lyhytvuokrausta koskeva erityissääntely on tarpeen. Tilastojen mukaan Suomessa vietettiin vuonna 2024 ainakin 5,4 miljoonaa lyhytvuokrausyötä. Ilmiö laajenee vuosi vuodelta selvästi voimakkaammin kuin perinteinen hotellitoiminta. Esimerkit Euroopasta osoittavat, että sääntely on aloitettava ajoissa. Sääntely tuskin on heti valmista, vaan vaatii tyypillisesti kehittämistä ja reagoimista ilmiön muutoksiin. Valvovat viranomaiset, Suomessa tällä hetkellä etenkin rakennusvalvonta, tarvitsisivat lisävälineitä ilmiön hallitsemiseen rakennusten käytön kannalta. Tarve on paikallinen ja koskee kuntakyselyn ja lausuntojen perusteella etenkin matkailuvoittoisia kuntia. Samanaikaisesti arviolta ainakin puolessa Suomen kunnista ilmiö ei aiheuta erityisiä ongelmia. Niinpä sääntelyä kehitettäessä on otettava huomioon kuntien erilaisuus. On mahdollistettava sääntelyn sopivuus ja sopeuttaminen paikallisiin olosuhteisiin ja tarpeisiin.  

Jotta ilmiötä voidaan säännellä, sitä olisi ensin standardisoitava. On hyödyllistä säätää perussäännöstöä, johon lisäsääntely voidaan tarvittaessa kiinnittää. Maankäytön ja rakentamisen alalla standardoinnin tarve koskee asuntojen – ja etenkin keskusta-alueiden kerrostalojen – käytön sääntelyn selkeyttämisestä. Nykytilassa vallitsee epäselvyys lyhytvuokrauksen sallittavuudesta asunnoissa. Haittavalitukset koskevat etenkin kerrostaloja, joten akuutein sääntelytarve koskee asuinkerrostaloja ja asemakaavojen tiheitä asuntoalueita. 

Osana sääntelyn kehittämistä on mietittävä sääntelytekniikan toimivuutta. Jo sata vuotta käytössä ollut, rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen joustavaan arviointiin perustuva luvanvaraisuuden raja, ei ole lyhytvuokrausilmiön kohdalla erityisen toimiva. Joustavalle sääntelylle ominaista on tapauskohtainen harkinta ja erilaisten olosuhteiden ja toiminnan tapojen selvittäminen. Tällainen yksilöllisesti arvioitava raja ei toimi erityisen hyvin, kun haltuun otettava ilmiö on massojen toimintaa. Lyhytvuokrausta harjoitetaan Suomessa jo tuhansissa asunnoissa miljoonia kertoja joka vuosi ja määrä on kasvussa. Rakennusvalvonnalla ei voi olla voimavaroja käydä läpi jokaista tapausta tarkasti, ei edes niitä, joista tehdään haittavalituksia. Joustava raja ei ole myöskään omiaan lisäämään rajan paikan ennakoitavuutta asianosaisten kannalta. Ei ole odotettavissa, ainakaan nopeasti, oikeuskäytäntöä, joka lisäisi rajasäännön täsmällisyyttä, niin että se olisi tavallisille ihmisille ja alan elinkeinonharjoittajille ennakoitava. Rajan epämääräisyys yhdessä toiminnan runsauden kanssa on omiaan pitämään yllä jännitettä eri mielipiteiden välillä. Toiminnan sallittavuudesta eri volyymeillä on eriäviä mielipiteitä etenkin naapurihäiriöille herkillä alueilla, kuten asuinkerrostaloissa ja tiheästi asutuilla alueilla. Ilmiön laajuus, toiminnan lisääntyminen ja mielipide-erot normin sisällöstä yhdistettynä rakennusvalvonnan resurssien riittämättömyyteen ja valvonnan hankaluuteen lisäävät painetta säännellä asiasta selkeämmin ja yksinkertaisemmin. 

Lain selkeyttämistä tarvitaan, jotta ihmiset, niin viranomaiset, haitankärsijät kuin lyhytvuokraajat, voivat ennakoida toiminnan sallittavuuden suoraan lain nojalla. Mahdollista sääntelyn tulevaa kehittämistäkin ajatellen lienee tätä varten hyödyllistä erottaa ajatuksellisesti kolme kategoriaa: (1) asuminen ja sen sääntely, (2) lyhytvuokraustoiminta oman tyyppisenä ilmiönä sekä (3) hotellit ja muu vastaava täysimääräinen majoitustoiminta. 

Lyhytvuokrauksen sääntelyssä on mahdollista edistää ongelmien haltuunottoa nyt ja tulevina vuosina järjestelmällisesti. Maankäytön ja rakentamisen alalla sääntelytarve koskee asumisen, lyhytvuokrauksen ja majoitustoiminnan sisältöä ja niiden suhteita. On tarpeen miettiä lyhytvuokraustoiminnan sääntelyä eri lainsäädäntöaloilla ja lakien työnjakoa. Maankäytön ja rakentamisen alalla on tarpeen määritellä, missä määrin asumisen yhteydessä voidaan harjoittaa lyhytvuokrausta asunnon sivukäyttönä. Myös on tarpeen hahmottaa ja kirkastaa, millä tavalla maankäytössä on – ja on aina ollut – mahdollista harjoittaa käyttötarkoituksen sisällä toimintaa, joka ei ole käyttötarkoituksen nimen mukaista, mutta joka on vaikutuksiltaan ja riskeiltään siinä määrin samankaltaista, että sen harjoittaminen ”väärännimisellä” käyttötarkoitusalueella on laillista ja hyväksyttävää. Tämä ideologia on hyvin alan ammattilaisten tiedossa. Kuitenkaan ihmiset yhteiskunnassa eivät liene siitä erityisen tietoisia. Tämä ”väärinkäsitys” herättää ihmisissä odotuksia: ihmiset odottava alueelta kaavassa nimettyä käyttöä, toimivat hyvässä uskossa ja joutuvat pettymään, jos odotus ei vastaakaan normitodellisuutta. 

4.2.1  Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi ja RED III -direktiivi

Rakentamislakiin ehdotetut muutokset rakennusten energiatehokkuusdirektiivin ja RED III- direktiivin toimeenpanemiseksi koskevat niitä, jotka ryhtyvät joko uudisrakennushankkeeseen tai korjaavat omistamaansa rakennusta. 

Päästöttömän rakennuksen määritelmä koskee tässä vaiheessa niitä, jotka päättävät ryhtyä rakentamishakkeeseen ja päättävät rakentaa uudisrakennuksen päästöttömäksi rakennukseksi. Vaihtoehtoisesti rakentamishankkeeseen ryhtyvät voivat rakentaa rakennuksen lähes nollaenergiarakennukseksi kuten tälläkin hetkellä. Päästöttömän rakennuksen kustannusoptimaaliset tasot asetetaan valmistelussa olevalla ympäristöministeriön asetuksella. Rakentamislakiin ehdotetuilla säännösmuutoksilla ei näin ollen ole suoraan taloudellisia vaikutuksia esimerkiksi rakentamishankkeeseen ryhtyville, vaan taloudelliset vaikutukset riippuvat keskeisesti asetuksenantovaltuuksien nojalla annetuista asetuksista. Asetusluonnoksista aiheutuvia taloudellisia vaikutuksia selvitetään hallituksen asetusten valmistelun yhteydessä ja ne täsmentyvät valmistelun edetessä. Yleisellä tasolla voidaan todeta, että päästöttömän rakennuksen ja lähes nollaenergiarakennuksen erot eivät ole suuria eivätkä ne aiheuta merkittäviä kustannuksia rakennushankkeeseen ryhtyvälle.  

Hyötypinta-alan määritelmän käyttäminen kerrosalan sijaan energiatehokkuutta koskevan 37 §:n 2 momentin 1 kohdassa lieventää jossain määrin energiatehokkuusvaatimusten soveltumista pieniin rakennuksiin. Joissain tapauksissa se voi kuitenkin myös johtaa siihen, että aiemmin energiatehokkuusvaatimusten ulkopuolella olevat rakennukset kuuluvat energiatehokkuuden parantamisen vaatimusten piiriin. Vaikutukset riippuvat paljon talotyypistä ja siitä, miten rakennuksen kerrosala on laskettu. Muutos ei kuitenkaan ole niin merkittävä, että sillä arvioitaisiin olevan vaikutusta rakennusten energiatehokkuuteen Suomessa. Mikäli alan laskemiseen liittyvän muutoksen myötä jokin rakennus tulisi energiatehokkuusvaatimusten piiriin, olisi ne kuitenkin toteutettava lain mukaan vain niissä tapauksissa, joissa se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Näin ollen vaikutusten katsotaan jäävän vähäisiksi. 

RED III -direktiivistä johtuva muutos rakentamislain 14 §:ään nostaa vaatimuksen uusiutuvan energian käytöstä rakennuksista 38 prosentista 52 prosenttiin. Tällä ei arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia uusiutuvan energian osuuden käyttöön rakennuksissa, sillä suurin osa uusista ja laajamittaisesti korjattavista rakennuksista täyttää tälläkin hetkellä kyseisen vaatimuksen. Ehdotettu 52 prosenttia perustuu kansalliseen tilastoon ja tasoon, johon sähkö, kaukolämpö ja kaukojäähdytys pääsevät tilastollisen tarkastelun perusteella. Vuoden 2023 tilastojen mukaan sähkön uusiutuvien osuus oli 52 prosenttia ja kaukolämmön uusiutuvien osuus oli vuonna 2023 RED III-direktiivin mukaisesti laskettuna 58 prosenttia. Kaukojäähdytyksen uusiutuvan osuus oli 96 prosenttia. Lisäksi kyseistä edellytystä sovelletaan lain mukaan vain, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Näin ollen muutoksen vaikutusten rakennushankkeisiin ryhtyviin ja uusiutuvan energian käytön määrään rakennuksissa katsotaan olevan vähäisiä. 

Taloudellisesta toteutettavuudesta on säädetty ympäristöministeriön asetuksessa 2/17 ”Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä annetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta”. Sen 1 a §:ssä säädetään: ”Korjaus- tai muutostyön teknisesti toteutettava energiatehokkuutta parantava ratkaisu on sellainen ratkaisu, joka suunnitellaan ja toteutetaan siten, että maankäyttö- ja rakennuslain 117 a–117 g §:n mukaiset tai niiden nojalla säädettyjen vaatimusten mukaiset ominaisuudet eivät heikkene verrattuina olevaan suunnitteluratkaisuun. Toiminnallisesti toteutettava ratkaisu on sellainen, jonka seurauksena rakennuksen käyttäminen käyttötarkoitukseensa ei esty. Taloudellisesti toteutettava ratkaisu on tarkastelun perusteella kustannustehokkaasti toteutettavissa oleva ratkaisu. Taloudellisessa tarkastelussa tarkastelujaksona on käytettävä asuinrakennuksissa 30 vuotta ja muissa rakennuksissa 20 vuotta, jos tarkasteltavan rakennusosan tai järjestelmän tai sen osan normaali elinkaari ei ole tätä lyhyempi.” Tarkastelujaksot 20 vuotta ja 30 vuotta on määritelty komission delegoidussa säädöksessä (EU) No 244/2012.  

Näin ollen, jos rakennuksen elinkaari on lyhyempi kuin 30 vuotta, lasketaan käyttökustannusten pienentymisen vaikutukset verrattuna tähän lyhyempään elinkaareen. Jos rakennuksen tavoitteellista teknistä käyttöikää on jäljellä esimerkiksi 10 vuotta, eivät omistajat enää oletettavasti tee isoja korjauksia, vaan korjaavat vain välttämättömimmän. Huoltokorjausten yhteydessä ei merkittäviä energiatehokkuuden parannuksia ole yleensä mahdollista tai tarkoituksenmukaista tehdä.  

4.2.2  Rakennustuoteasetus

Rakennustuoteasetuksen rikkomisen seuraamuksista säätämisen arvioidaan jossain määrin ehkäisevän rakennustuoteasetuksen rikkomista. Koska asetuksen tarkoituksena on parantaa rakennustuotteiden vapaata liikkuvuutta ja edistää kiertotaloutta ja teknologista kehitystä, voidaan rikkomisesta säätämisellä edistää näitä päämääriä. Rakennustuotteiden markkinavalvontaa koskevien pykälien täsmennyksillä voidaan katsoa edesautettavan yhtenäisempää ja selkeämpää rakennustuoteasetuksen toimeenpanoa kansallisesti, vaikka vaikutusten ei voida katsoa olevan merkittäviä.  

Puolet maapallon raaka-aineista käytetään rakentamiseen ja 40 prosenttia lopullisesta energiankulutuksesta tapahtuu rakennusten käyttöiän aikana. Rakennustuotteisiin koko niiden elinkaaren aikana käytetyn hiilen osuus on 10–20 prosenttia rakennuksiin niiden elinkaaren aikana käytetystä hiilestä EU:ssa. Rakennustuoteasetuksen asianmukainen täytäntöönpano antaa suuret mahdollisuudet parantaa resurssitehokkuutta ja materiaalien kierrätystä tuotannossa sekä rakennusmateriaalien ja -tuotteiden käyttöä ja loppukäsittelyä sekä edesauttaa Pariisin sopimuksen mukaista siirtymää ilmastoneutraaliin ja tehokkaammin kierrättävään talousmalliin rakennustuotteiden hankinnassa ja valmistuksessa sekä niiden kestävässä käytössä rakennushankkeissa. Rakentamisen vähähiilisyyttä koskevilla ehdotuksilla tavoitellaan merkittäviä ilmastoystävällisiä ympäristövaikutuksia. Nämä vaikutukset syntyvät sitä kautta, että sääntelyn alaisten rakennusten ilmastovaikutukset olisivat vähäisemmät kuin ilman sääntelyä. Rakennustuoteasetuksen tehokas toimeenpano poistaa markkinoita haittaavia esteitä EU-alueella ja näin rakennustuotteiden uudelleenkäyttö helpottuu, mikä osaltaan edistää rakentamisen kiertotaloutta.  

Rakennusten suunnitteleminen ja rakentaminen käyttöiältään pitkäksi vähentäisi rakennusten purkamisen tarvetta ja uudisrakentamisen tarvetta, mikä vaikuttaisi kasvihuonekaasupäästöjä alentavasti. Korjausrakentamisen osalta merkittävä päästövähennyspotentiaali sisältyy siihen, kuinka peruskorjauksilla ja käyttötarkoitusten muutoksilla voidaan jatkaa nykyisin olemassa olevien rakennusten elinkaarta. Rakentamisessa käytettävien materiaalien ja tuotteiden luettelointi rakennuksen materiaaliselosteeseen ja sen ajantasainen ylläpito edistäisi rakennuksen asianmukaista huoltoa ja sitä kautta pidentää rakennuksen käyttöikää. Seuraamussääntelyllä katsotaan olevan vaikutus rakennustuoteasetuksen tehokkaaseen toimeenpanoon, ja näin se edesauttaa myös yllä käsitellyn mukaisia tavoitteita ja näin osaltaan vaikuttaa ympäristöön.  

4.2.3  Asetustasoisten säännösten nostaminen rakentamislakiin

Maankäyttö- ja rakennusasetukseen (895/1999) sisältyvien säännösten siirtymisellä rakentamislakiin ei ole katsottu olevan vaikutuksia rakentamisen menettely- ja vastuukysymyksiin. Säännökset ovat luonteeltaan teknisiä, ja vastatessaan sisällöllisesti aiempia maankäyttö- ja rakennusasetuksen säännöksiä, ei säännösten siirtymisellä rakentamislakiin ole vaikutusta vallitsevaan oikeustilaan.  

4.2.4  Lyhytvuokraus

Ehdotuksen soveltamisalasta tilastojen valossa 

Vaikutusarviointeja on luettava ottaen huomioon tiedot Suomen asuntokannasta. Tilastojen perusteella ehdotus koskisi suoraan korkeintaan vajaata 12 %:a Suomen noin 3,2 miljoonasta asunnosta, eli asuntoja, jotka ovat kokonaan vailla asukkaita eli ”tyhjiä”. Lisäksi, koska sääntely olisi rajattu taaja-asemakaava-alueisiin, vain osa ”tyhjistä” asunnoista kuuluisi sääntelyn piiriin. Arviolta ehdotus koskisi suoraan noin 200 000–300 000:aa Suomen asunnoista. Lisäksi esityksellä voisi olla välillisiä vaikutuksia näiden asuntojen naapuriasuntoihin sekä asunto- ja matkailumarkkinoihin. 

Vielä vaikutusarviointia on luettava suhteessa aiemmin esitettyyn tilastotietoon asumisesta Suomessa. Huoneistotietojärjestelmään tähän asti kirjattujen tietojen perusteella on pääteltävissä, että ihmiset omistavat Suomessa yleensä kerrallaan vain yhden huoneiston (ks. ao. kohta luvusta REF _Ref219454882 \r \h 2.3.2). Näin ollen ehdotettavan sääntelyn ei arvioida koskevan suurinta osaa suomalaisista toimijan roolissa. Luonnolliset henkilöt lienevät itse ainoiden asuinhuoneistojensa vakinaisia asukkaita, ainakin pääosin. Vielä kokonaisasuinympäristöstä on hyvä panna merkille, että osa asunnoista on vuokra-asuntoja. Vuokra-asuntoja ei ole mahdollista luovuttaa eteenpäin vieraille, paitsi rajoitetusti ja sopimuksesta (ks. AHVL 17 ja 18 §). 

Vaikutuslajien jakautuminen arvioinnissa 

Seuraavaksi kuvataan esityksen vaikutuksia talouteen, asumiseen, matkailu- ja hotellialaan sekä ihmisten asemaan ja oikeuksiin, viranomaisiin ja ympäristöön. Pääasiallinen viranomaisvaikutus koskee kunnan rakennusvalvonnan toimintaa, joten se on luvussa pääteemana. Viimeisessä luvussa (ympäristö ja osallistuminen) kuvataan ehdotuksen vaikutuksia elinympäristöön ja kuntien maankäyttöön ja ihmisten osallistumiseen. Esityksellä ei ole tunnistettu olevan merkittäviä muiden vaikutuslajien vaikutuksia. Niinpä niitä ei käsitellä enemmälti kuin miten ne esiintyvät satunnaisesti kuvattujen vaikutuslajien lukujen sisällä. 

Lyhytvuokraus uutena ilmiönä 

Itse lyhytvuokraus ilmiönä vaikuttanee merkittävästi ihmisten arkeen ja elämään etenkin joillain paikkakunnilla. Ilmiö herättää myös turvallisuushuolia vieraiden ihmisten oleskellessa Suomessa viranomaisten kannalta melko piilossa. Lyhytvuokrauksen voimakas kasvu vaikuttaa esimerkiksi Rovaniemellä opiskelijoiden asemaan asunnontarvitsijoina. On hyvä huomata, että ilmiön itsensä vaikutuksia ei arvioida tässä vaikutusarvioinnissa, elleivät vaikutukset liity kiinteästi ehdotuksessa esitettyjen muutosten arviointiin. Samoin on huomattava, että lyhytvuokrauksesta on saatavilla melko vähän luotettavaa tilastotietoa. Valtioneuvosto (työ- ja elinkeinoministeriö) on selvittänyt erikseen lyhytaikaisen majoituksen tilastointia. Lyhytaikaisen majoitustoiminnan tilastointimahdollisuudet Suomessa. Työ- ja elinkeinoministeriön julkaisuja 2020:23, https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-327-507-2. Aiemmin mainituissa asunto-osakeyhtiölain ja huoneenvuokralain lakihankkeissa ilmiötä käsitellään niiden sääntelyalalla. Kokonaisvaltaista selvitystä ilmiön kehittymisestä ja sääntelytarpeista Suomessa ei liene vielä kuitenkaan tehty, mutta yksittäisiä nykytilakartoituksia on olemassa. 

Seuraavat vaikutusarvioinnit ovat pääosin laadullisia. Laadulliseen arviointiin turvaudutaan, sillä lyhytvuokrauksesta ei ole saatavilla senkaltaista toiminta- ja tilastotietoa, jonka avulla voitaisiin eritellä määrällisiä vaikutuksia viranomaisiin, eri talouden toimijoihin tai ihmisryhmiin. Ainoat helposti saatavilla olevat tiedot koskevat asuntojen ja majoitusyöpymisten määriä, näitä tietoja esiteltiin edellä tilastotietoa-luvussa. Lakihanketta varten ei ole tuotettu myöskään erillisiä tutkimuksia tai selvityksiä kuntakyselyä lukuun ottamatta. 

Arvio esityksen olennaisesta muutosvaikutuksesta 

Esityksen ei arvioida muuttavan olennaisesti lyhytvuokrauksen volyymiä Suomessa. Sen pääasiallinen tavoite ja vaikutus koskee lainsäädännön selkeytymistä. Ehdotuksen tultua hyväksytyksi ja 90 päivän säännön tultua osaksi lakia, enää harva ihminen voisi perustellusti todeta, että lain sisältö on epäselvä. Selkeä raja merkitsee, että lyhytvuokraaja tietää varsin varmasti oman toimintansa olevan joko lain mukaista tai lain vastaista. Sama tieto on naapureilla ja viranomaisilla. Jos kunta päättää nostaa rajaa, tieto löytyy vastaavasti yleisesti kunnan verkkosivuilta. 

Luvanvaraisuuden rajan uudenlainen sääntely ei arviolta muuta merkittävästi lyhytvuokramarkkinoiden volyymiä. Kuntakyselyn perusteella on perusteltua olettaa, että ehdotuksen muutosvaikutukset ovat keskimäärin vähäisiä. Tämä arvio koskee lähinnä luvanvaraisuuden alaa ja siihen liittyvää tulkintaa koko maan keskiarvona. Kysyttäessä asiantuntijoiden näkemystä 90 päivän rajasta, 39 % arvioi, että tuolla päivien määrällä ei todennäköisesti vaadittaisi käyttötarkoituksen muutoslupaa nykytilassa. Vastaavasti 33 % arvioi, että lupa todennäköisesti tarvittaisiin. Yhteensä 28 % joko ilmoitti, että asia vaatii monimuotoisempaa pohdintaa, tai ei osannut sanoa. Lisäksi kyselystä kävi ilmi, että suurimmaksi osaksi Suomen kunnissa ei ole juuri käsitelty – ainakaan vuonna 2025 – lyhytvuokrausta koskevia haittailmoituksia tai valvonta-asioita. 

Esityksen muutosvaikutukset ovat arviolta paikallisia. Muutosvaikutusta ei voida kuitenkaan arvioida varmasti tuntematta paikallista lyhytvuokramarkkinaa ja etenkään tuntematta paikallisen rakennusvalvontaviranomaisen toimintatapoja, valvontakäytäntöä ja luvanvaraisuuskynnyksen rajan tulkintaa ja lyhytvuokraustoiminnan nykytilaa. Esimerkiksi Rovaniemellä luvanvaraisuuden ja valvonnan tapa lienevät muutoksen tilassa. Vuonna 2019 Rovaniemellä rakennusvalvonta ja ympäristölautakunta ovat katsoneet lyhytvuokrausta harjoittavat ”salahotellit” asuin- ja liikerakennusten korttelialueella asemakaavan mukaisiksi ja siten sallituiksi. Ks. Päläs, Jenna - Määttä, Kalle (toim.), Jakamistalousjuridiikan käsikirja, Alma Talent 2019, s. 421. Sen sijaan nyttemmin linja lienee, muutamassa vuodessa, muuttunut. Tämä aiheuttaa laintulkintaan ajallista vaihtelevuutta. Ajallinen vaihtelevuus vaikeuttaa lain muutosvaikutusten arviointia. Lisäksi arviointia vaikeuttaa se, että viranomaisilla ei ole yleistä tarkkaa tietoa lyhytvuokraustoiminnan kokonaisvolyymistä kunnissa. Tietoa ei myöskään ole saatavilla esimerkiksi tilastokeskuksesta tai verohallinnolta. Poliisikaan ei tilastoi erikseen lyhytvuokrausta koskevia häiriöilmoituksia. Asiasta tuotetaan yöpymisten osalta kuitenkin tilastotietoa. Tilastotiedon pohjadata saadaan isoilta välityspalvelua tuottavilta alustoilta, joten aivan kaikkea lyhytvuokrausta ei tilastoida. Kaiken kaikkiaan ei voida tietää tarkasti, missä määrin kullakin paikkakunnalla harjoitetaan todellisuudessa lainvastaista tai lainmukaista lyhytvuokrausta. Lisäksi valvonta perustuu ennen kaikkea naapurivalituksiin ja vastaaviin. Tällöin valvonnan asioiden tarkastelukaan ei anna täyttä kuvaa toiminnan volyymistä. 

Arvio esityksen hyödyistä ja haitoista 

Esityksen hyödyistä ja haitoista voidaan esittää alkuun yleisluonteinen arvio. Esityksen suurimmat hyödyt koostuvat siitä, että lyhytvuokrauksen ilmiötä ryhdytään sääntelemään ilmiön lisääntyessä. Esityksen varsinaisena tavoitteena ja hyötynä on luvanvaraisuuden rajan selkeytyminen. Suurimmaksi osaksi selkeytyminen tapahtunee oikea-aikaisesti suhteessa ilmiön kehittymiseen. Laillisen toiminnan alan selkeytyminen hyödyttää paitsi toimijoita ja naapureita myös viranomaisia ja tulevaa lainsäätäjää. Se luo standardin ja kiintopisteen, jonka perusteella uuden ilmiön hallinta rakentamisen alalla lienee jatkossa helpompaa, kun normatiivinen nykytila on paremmin tiedossa.  

Lisäksi merkittäväksi hyödyksi arvioidaan sääntelyn yksinkertaistaminen tilanteessa, jossa lyhytvuokrauksesta on tullut massojen ilmiö. Tällöin mm. valvonta voidaan kiinnittää selkeisiin luvantarvekynnyksiin. Tämän ansiosta rakennusvalvonnan valvontatyö helpottunee osin merkittävästi. Vastaava hyöty koskee niitä kansalaisista, jotka ovat epäröineet, millainen lyhytvuokraus on sallittua, millainen kiellettyä. Kun raja on selkeä määrä päiviä, kansalaisten on helpompi ennakoida suoraan lain perusteella toiminnan sallittavuutta. 

Kolmas merkittävä hyöty koskee oikeusharkintaisen luvan yhtenäisyyden lisääntymistä. Rakentamisluvan alan ja myöntämisen harkinta on oikeusharkintaa. Tämä tarkoittaa, että lupaharkinnan ehtojen pitäisi olla valtakunnassa perusteiltaan yhdenvertaisia, eli käytännön tulisi olla samanlaista ympäri maata. Tuomioistuimet mm. osaltaan ylläpitävät yhtenäistä tulkintaa silloinkin, kun lait ovat ilmaisuiltaan joustavia, kuten olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen tapauksessa. Vaikuttaa silti siltä, että lyhytvuokrauksen luvanvaraisuuden ala eri kunnissa on yhä melko vaihteleva. Asiallisesti linjaukset heijastanevat jossain määrin paikallisia kaavoituskäytäntöjä, jolloin erilainen harkinta on perusteltua. Kuitenkin osin harkinnan erot eivät johtune kaavaratkaisuista. Näin ollen ehdotettu laki edistää arviolta yhdenvertaisuutta etenkin alarajan osalta paremmin. Tulevaisuudessa oletusarvoinen rakentamislupakynnys olisi yhdenvertaisempi ympäri maata. 

Esityksen suurimmat haitat koostuvat niistä riskeistä, joita laadullisesta luvanvaraisuuden rajasta luopuminen ja kertaluontoinen luvanvaraisuuden alan muutos suoraan lailla aiheuttaa. On varsin vaikeaa arvioida aivan varmasti, muuttaako esitys jollain paikkakunnalla luvanvaraisuuden normatiivista rajaa merkittävästi. Kaiken tähän asti kertyneen vaikutustiedon perusteella on päädytty arvioon, että uuden lain vaikutus lyhytvuokrauksen tasoon on todennäköisesti kokonaisuutena eri perustein vähäinen. Tätä arviota tukee normatiivisen vaikutuksen osalta mm. kuntakysely. Sen perusteella voidaan arvioida, että esityksen muutosvaikutusta olisi vaikea arvioida, koska monissa kunnissa ei liene tullut vastaan vielä lyhytvuokrauksen osalta niin paljon tilanteita, että olisi muodostunut tietty tulkintalinja. Noin kolmasosa kyselyn vastaajista arvioi, että luvanvaraisuuden raja tällä hetkellä on alle ehdotetun 90 päivän rajan. Vastaavasti noin kolmasosa arvioi, että raja on yli 90 päivää. Ja lisäksi noin kolmasosa ilmoitti, että asia ei ole arvioitavissa päivien perusteella tai ei osannut ottaa kantaa. Kysely antaa karkean ymmärryksen lupakynnyksen paikasta nykytilassa. Vastaajat korostivat myös valvonnan merkitystä. Tosiasiallisten vaikutusten tasolla arviointi sisältää vielä enemmän riskejä. On oletettavaa, että lyhytvuokrausta harjoitetaan paljonkin viranomaisten tietämättä. Osa toiminnasta voi olla asiallisesti laillista, osa laittoman puolella. Toiminta ei nyt eikä tulevaisuudessa ole kaikenkattavasti viranomaisen tiedossa. Tämän seurauksena lain muutos ei välttämättä aiheuta suunniteltua vaikutuksia ainakaan välittömästi. Valvonnan rooli voi olla ratkaiseva arvioitaessa lain tosiasiallisia vaikutuksia. 

Loppukiteytyksenä, esityksen hyödyt koskevat lain selkeytymistä ja laillisuusperiaatteen edistämistä ja nämä vaikutukset ovat varsin varmoja. Esityksen haitat puolestaan koskevat mahdollisia paikallisten ennakoimattomien ja epävarmojen muutosvaikutusten tapahtumista. Ne koskevat myös luvanvaraisuuden rajan yhdenvertaiseksi tulemista ja sen mahdollisesti aiheuttamia vaikutuksia. Haitallisten vaikutusten pääasiallinen syy olisi tällöin se, että eri kunnissa on ollut käytössä varsin erilaisia luvanvaraisuuden rajoja, jotka nyt yhtenäistyisivät merkiten joillekin uusia rajoituksia. Lisäksi mahdollinen uhka koskee valvonnan tehokkuutta ja sen puutteita.