Esityksen tausta ja tavoitteet

Hallituksen esityksen taustalla on tarve ajantasaistaa asunto-osakeyhtiölakia erityisesti asuntojen lyhytvuokrausta, häiriötilanteita sekä asunto-osakeyhtiöiden hallittua alasajoa koskevien säännösten osalta. Talousvaliokunta arvioi tässä lausunnossaan ehdotuksia taloudellisen toimintaympäristön, vuokralaisten ja vuokranantajien näkökulmista keskittyen erityisesti asuntojen lyhytvuokraukseen sekä vuokralaisten ja osakkaiden tiedonsaantioikeuksiin liittyviin kysymyksiin.  

Asuinhuoneiston lyhytvuokraus

Esityksessä ehdotetaan, että osakehuoneiston hallintaanoton perusteita täydennettäisiin lyhytaikaisessa vuokraustoiminnassa havaittuihin ongelmiin ja muihin taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumisen helpottamiseksi.  

Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita ehdotetaan täydennettäväksi siten, että yhtiö voisi osakehuoneiston hallintaanotolla puuttua asuinhuoneiston lyhytaikaiseen vuokraamiseen, jos siitä aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Tarkoituksena on, että sääntelyllä ei ennalta kaavamaisesti rajoiteta sellaista lyhytvuokrausta, josta ei aiheudu haittaa, eikä toisaalta sallita sellaista lyhytvuokrausta, josta kustannusta tai haittaa tosiasiassa aiheutuu. Lyhytvuokrauksen sääntelyssä on kyse tasapainon hakemisesta lyhytvuokrausta harjoittavan osakkeenomistajan omaisuudensuojan ja toisaalta asukkaiden kotirauhan ja muiden osakkeenomistajien omaisuudensuojan välillä. 

Talousvaliokunnan asiantuntijakuulemisen arviot lyhytvuokrauksen merkityksestä, eduista ja lieveilmiöistä eriävät varsin voimakkaasti. Toisaalta lyhytvuokrausta on pidetty kuluttajanäkökulmasta tervetulleena ja edullisena majoitusvaihtoehtona. Myös vuokranantajien näkökulmasta sitä on pidetty asuntojen käyttömahdollisuuksia laajentavana toimintamallina, jolla on katsottu olevan asuntojen arvonkehitystä ja asuntomarkkinoiden toimivuutta tukevia vaikutuksia. Erityisesti vallitsevassa taloustilanteessa, jossa vuokrataso ja asuinrakentamisen kehitys on ollut jo pidempään heikkoa, sillä on katsottu olevan myös markkinoita tervehdyttäviä ja vakauttavia vaikutuksia. Toisaalta on kiinnitetty huomiota lyhytvuorauksen aiheuttamiin haittoihin, häiriöihin ja kustannuksiin asunto-osakeyhtiöiden muille asukkaille ja osakkeenomistajille sekä vuokra-asuntojen saatavuutta heikentäviin vaikutuksiin tietyillä paikkakunnilla. On arvioitu myös, etteivät nyt ehdotetut muutokset vielä tarjoa asunto-osakeyhtiöille tehokkaita keinoja asuinhuoneistojen lyhytaikaisesta vuokraustoiminnasta aiheutuvien haittojen ja häiriöiden poistamiseksi. 

Talousvaliokunta pitää ehdotettuja muutoksia oikeansuuntaisina, mutta kiinnittää samalla huomiota siihen, että lyhytvuokrauksen sääntelyn kannalta merkityksellistä on nyt tarkasteltavan sääntelyn lisäksi erityisesti asumisen ja majoittumisen määrittely alueidenkäyttölaissa ja rakentamislaissa. Mainittuja lakeja sovelletaan kaikenlaisten rakennusten ja huoneistojen käyttöön ja rakentamiseen niiden omistus- ja hallintamuodosta huolimatta. Asemakaavassa alueille määritellään pääkäyttötarkoitus, jonka mukaan määritetään se, mitä käyttötarkoitusta varten tietylle alueelle voidaan rakentaa. Käyttötarkoitus määrittää myös sitä, mihin tarkoitukseen — esimerkiksi asumiseen tai majoitusliiketoimintaan — rakentamislupa voidaan myöntää ja millaisia ominaisuuksia rakennukselta edellytetään. Asuinhuoneistojen lyhytaikaisen vuokrauksen ja majoitustoiminnan määrittely on olennaista sen arvioinnissa, milloin asuinhuoneiston vuokraaminen on kaava- ja rakennuslupamääräysten kannalta majoitustoimintaa ja milloin asumista. Vastikään on tullut vireille hallituksen esitys HE 83/2025 vp rakentamislain muuttamisesta lyhytvuokrausta koskevan hallitusohjelmakirjauksen toteuttamiseksi. Talousvaliokunta korostaa, että nyt tarkasteltavaa sääntelyä ja sen vaikutuksia on arvioitava kokonaisuutena rakentamislakia koskevan hallituksen esityksen kanssa.  

Asunto-osakeyhtiöiden hallittu alasajo ja tiedonsaantioikeudet

Asunto-osakeyhtiön hallitun alasajon edistämiseksi selvitystilaa ja yhtiön kiinteistö- ja rakennusomaisuuden luovuttamista koskevaa erityistä päätöksentekomenettelyä ehdotetaan selvennettäväksi ja kevennettäväksi. 

Talousvaliokunnan asiantuntijakuulemisessa asunto-osakeyhtiöiden hallittua alasajoa helpottavia toimia on pidetty keskeisiltä osin kannatettavina, vaikkakin samalla on muistutettu, etteivät ne sellaisenaan ratkaise asuntomarkkinoiden rakenteellisia ongelmia, jotka liittyvät kaupungistumiskehitykseen ja väestöään menettäviin alueisiin. On arvioitu, että asunto-osakeyhtiölain keinoin voidaan vain rajallisesti vaikuttaa näihin kysymyksiin.  

Valiokunnan asiantuntijakuulemisessa on lisäksi noussut esille tiedonsaantioikeuksiin liittyviä kysymyksiä asunto-osakeyhtiöiden hallittua alasajoa ja konkurssia koskevissa tilanteissa. Valiokunnan saaman selvityksen perusteella esitettyyn sääntelyyn jää ensinnäkin aukko, joka koskee vuokralaisen tiedonsaantia asunto-osakeyhtiön konkurssia koskevissa tilanteissa. Koska huoneiston vuokrannut osakas ei itse ole konkurssissa, hänelle ei synny konkurssiin perustuvaa tiedonantovelvollisuutta vuokralaiseen nähden. Konkurssipesällä ei puolestaan ole laissa säädettyä velvollisuutta tiedottaa vuokralaisille konkurssin alkamisesta. Tämän seurauksena vuokralainen voi jäädä tietämättömäksi yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja sen vaikutuksista asumiseen. 

Tiedonsaantioikeuksien osalta valiokunnan asiantuntijakuulemisessa on kiinnitetty huomiota myös tarpeeseen parantaa poliisin hätäkeskusraporttien saatavuutta. Valiokunnan saaman selvityksen perusteella häiriöiden määrä asumisessa on lisääntynyt, ja hätäkeskusraporttien tietoja tarvittaisiin oikeudenkäynneissä tilanteissa, joissa ei ole muita keinoja osoittaa riittävää näyttöä hallintaanottoperusteen tai vuokrasopimuksen purkuperusteen olemassaolosta. 

Valiokunnan asiantuntijakuulemisessa on lisäksi kiinnitetty huomiota osakkaan tiedonsaantioikeuksiin tilanteissa, joissa taloyhtiö on teettänyt huoneiston kuntoa ja kunnossapitoa koskevia tutkimuksia tai kartoituksia. Talousvaliokunta yhtyy arvioon siitä, että vastuunjaon ja osakkaan oikeusturvan näkökulmasta on olennaista, että osakas saa käyttöönsä häntä koskevan huoneiston kuntoa ja kunnossapitovastuuta koskevat raportit silloin, kun ne on teetetty taloyhtiön toimesta. Ilman tätä tietoa osakas ei voi arvioida vastuitaan, velvollisuuksiaan eikä asemaansa suhteessa vuokralaiseen.