Tausta

Hallituksen esityksen tarkoituksena on saattaa asunto-osakeyhtiölaki ajan tasalle eräiden käytännössä ilmenneiden uusien haasteiden osalta. Esityksen tavoitteena on erityisesti helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista, osakehuoneiston hallintaanottoa, yhtiön hallittua alasajoa sekä sähköautojen latausmahdollisuuden asentamista taloyhtiöihin. Taloyhtiön hallittua alasajoa koskevat ehdotukset, kuten osakehuoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen, voivat helpottaa yhtiön päätöksentekoa kiinteistön ja rakennuksen kunnossapidosta, kehittämisestä ja kulujen rajoittamisesta. Ehdotetut muutokset voivat tehostaa yhtiön toiminnan tehokkuutta sekä kiinteistöjen asianmukaista ylläpitoa. Esimerkiksi ehdotetut uudet hallintaanottoperusteet voivat ehkäistä haittoja tehokkaammin, kun yhtiöllä on parempi mahdollisuus puuttua erilaisiin häiriötilanteisiin.  

Asunto-osakeyhtiö on säilyttänyt asemansa suosittuna asumismuotona. Kaupparekisterissä oli vuonna 2025 noin 92 000 yhtiötä. Näissä asui arviolta noin 2,5 miljoonaa ihmistä. Merkittävä osa suomalaisten varallisuudesta on keskittynyt asuntovarallisuuteen. Valiokunta toteaa, että suurempia asunto-osakeyhtiöitä hoidetaan ammattimaisesti, mutta merkittävä osa varsinkin pienemmästä asunto-osakeyhtiökannasta on osakkaiden omatoimisen hallinnoinnin varassa. Valiokunta pitää siksi tärkeänä sitä, että laki soveltuu hyvin erikokoisten taloyhtiöiden tarpeisiin ja on perusteluineen mahdollisimman selkeä, jotta se tukee jatkossakin mahdollisuuksia selviytyä tavanomaisten hallinnointitehtävien hoidosta ilman asiantuntija-apua. 

Hallituksen esitys on valmisteltu huolellisesti ja se perustuu pitkäaikaiseen työryhmävalmisteluun. Valiokunnan asiantuntijakuulemisessa esitystä on pidetty pääosiltaan kannatettavana ja tarpeellisena käytännössä ilmenneiden haasteiden ratkaisemiseksi. Valiokunta yhtyy tähän näkemykseen, mutta pitää haastavana erityisesti lyhytvuokrausta ja tupakointia koskevan sääntelykokonaisuuden hahmottamista, kun säännökset sisältyvät eri lakeihin, joista osa on vastikään annettu eduskunnalle ja osa vielä valmisteluvaiheessa. Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella ympäristövaliokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiesityksen hyväksymistä muutettuna seuraavin huomautuksin. 

Suhde muuhun lainsäädäntöön

Valiokunta korostaa, että lyhytvuokrausta koskeva pääasiallinen sääntely sisältyy rakentamista koskevaan lainsäädäntöön. Asunto-osakeyhtiölakiin sisältyvän sääntelyn tarkoituksena on mahdollistaa nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin. Osin samasta sääntelyn kohteesta huolimatta asunto-osakeyhtiölaki ja rakentamislaki koskevat eri oikeussuhteita. Asunto-osakeyhtiölaki koskee yhtiön, osakkeiden ja asukkaiden keskinäisiä asunto-osakeyhtiöoikeudellisia oikeussuhteita, kun taas rakentamislaki koskee rakennuksen tai huoneiston käyttäjän suhdetta asumisympäristöön ja sen vaikutuspiirissä oleviin henkilöihin näiden yksityisoikeudellisista oikeussuhteista riippumatta. 

Eduskunnalle on annettu hallituksen esitys (HE 83/2026 vp rakentamislain muuttamiseksi). Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi rakentamislakiin uusi luku lyhytvuokrauksesta. Luku sisältäisi lyhytvuokrauksen määritelmän, erityissäännöksen lyhytvuokrauksen olennaisen käyttötarkoituksen muutoksesta sekä valtuussäännöksen, jonka nojalla kunta voisi nostaa pääsääntöiseksi tarkoitetun 90 päivän olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen rajan aina 180 päivään kalenterivuodessa. Rajan nosto edellyttäisi erityisiä paikallisia olosuhteita ja eräiden muiden ehtojen täyttymistä. Lisäksi luku sisältää asunnon haltijan muistiinpanovelvollisuuden lyhytvuokrauspäivistä. 

Hallituksen esitykseen sisältyy säännösehdotukset hallitusta yhtiön alasajosta ja konkurssista. Valiokunta tunnistaa myös haasteet, joita asunto-osakeyhtiöihin liittyy erityisesti väestöään menettävillä alueilla. Asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten, erityisesti kerros- ja rivitalojen, purkaminen on yleistynyt viime vuosina. Purettujen asuntojen määrä on ollut arviolta 2 000 vuodessa. Suurissa taajamissa purkaminen liittyy usein uudisrakentamiseen, kun pienissä taajamissa on kyse ilman käyttöä jääneiden huonokuntoisten rakennusten purkamisesta ja asuntomarkkinoiden tervehdyttämisestä. Asunto-osakeyhtiölakiin ehdotetut säännökset hallitusta yhtiön alasajosta ja konkurssista helpottavat yhtiöiden sisäisten asioiden järjestämistä. Yleisemmin asuntopoliittisia toimenpiteitä taas tarvitaan väestöltään vähentyvissä kunnissa näiden elinvoimaisuuteen liittyvien haasteiden ratkaisemiseksi. Toisin kuin aikaisemmin, myös asunto-osakeyhtiöiden omistuksessa olevaan asuntokantaan kohdistuu suuria kestävyyspaineita vajaakäytön lisääntyessä. Suunnitelmallinen, kestävä korjaaminen ja korjaamisen rahoitus sekä sen suunnittelu etukäteen ovat keskeisiä sopeutumisen edistämisessä. Ympäristöministeriössä on valmistelussa asunto-osakeyhtiöille suunnatun perusparannuksen takausjärjestelmän ehtojen parantaminen. Väestöään menettävien alueiden rakennuskannan haasteiseen tarvitaan laajempia asunto- ja aluepoliittisia ratkaisuja. 

Hallituksen esityksessä ehdotetaan myös hallintaanottoperusteen täydentämistä terveyden säilyttämisen perusteella, jolloin tupakkalakiin perustuvan tai lain perusteella määrätyn tupakointikiellon rikkominen voi olla asunto-osakeyhtiölaissa säädetyin edellytyksin huoneiston hallintaanoton peruste. Pääasiallinen sääntely tupakointikiellosta asuinyhteisöissä sisältyy kuitenkin tupakkalakiin. Hallituksen esitys tupakkalain muuttamisesta on lausuntokierroksella ja uusi laki on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.1.2027. Valiokunta korostaa, että tässä hallituksen esityksessä ehdotettu sääntely muodostaa siten vain pienen osan toimista tupakoinnista aiheutuvien haittojen vähentämiseksi. 

Osakkeenomistajan tiedonsaanti hallituksen päätöksistä ja huoneistoa koskevista asiakirjoista

Osakkeenomistajan tiedonsaantioikeutta hallituksen päätöksestä koskevaa asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 6 §:n sääntelyä ehdotetaan täydennettäväksi siten, että osakkeenomistajalla on hallituksen päätösten lisäksi oikeus saada viivytyksettä tieto yhtiöllä olevasta osakehuoneistoa koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Säännöksen tarkoituksena on varmistaa, että osakkeenomistajalla on käytössään riittävät tiedot oman asemansa ja vastuunsa arvioimiseksi. 

Valiokunta pitää ehdotusta talousvaliokunnan tavoin erittäin kannatettavana ja katsoo, että kynnys olemassa olevan asiakirjan luovuttamisesta kieltäytymiselle on oltava hyvin korkealla. Lähtökohtana tulisi myös olla, että kun yhtiöllä on jo valmiiksi sähköisessä muodossa oleva asiakirja, ei sen toimittamisen sähköpostitse sitä pyytävälle osakkaalle tule katsoa aiheuttavan sellaisia kustannuksia, joita osakkaalta voitaisiin periä. Ehdotuksesta ei seuraa yhtiölle tai sen johdolle erityistä velvollisuutta tiettyjen asiakirjojen laatimiseen tai hankkimiseen, vaan tietojensaantioikeus koskee asiakirjoja, jotka yhtiöllä jo on. Tyypillisesti tällaisia asiakirjoja yhtiölle kertyy muun muassa osakehuoneistojen kunnon asianmukaisen seurannan ja kunnossapitotöiden suunnittelun ja toteuttamisen johdosta. 

Lyhytvuokrauksesta aiheutuvien haittojen hallinta

Hallituksen esityksen tarkoituksena on varmistaa asunto-osakeyhtiölain puitteissa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset, mutta mahdollistaa samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin. Olennaista on, että laissa ei tarpeettomasti rajoiteta sellaista asuinhuoneiston lyhytvuokrausta, jonka vaikutukset yhtiön, osakkaiden ja asukkaiden kannalta eivät vähäistä suuremmassa määrin poikkea tavanomaisesta asumisesta. Ehdotetun lyhytvuokrausta koskevan sääntelyn tavoitteena on, että osakkeenomistaja voi käyttää osakehuoneistoaan haluamallaan tavalla asumiseen sekä pidempi- tai lyhyempiaikaiseen vuokraamiseen siten, ettei siitä aiheudu yhtiölle, osakkaille ja asukkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Ehdotuksella ei ole tarkoitus kieltää tai rajoittaa lyhytvuokrausta kategorisesti eikä siitä mahdollisesti aiheutuvan haitan perusteella, jotta ei puututa perusteettomasti osakkaan taloudellisten toimintaedellytysten toteutumiseen taikka kilpailuneutraliteettiin eri toimijoiden välillä. 

Lyhytvuokrauksen määrittely on perusteltua rakentamislain yhteydessä, mutta asunto-osakeyhtiölain kannalta se ei ole tarkoituksenmukaista. Asunto-osakeyhtiölain kannalta olennaista sen sijaan on, aiheutuuko lyhytvuokrauksesta tavanomaisesta asumisesta poikkeavaa häiritsevää haittaa vai ei, ja miten haittaan voidaan puuttua yhtiön sisäisin keinoin. Pelkästään vuokrasuhteiden lukumäärän tai keston perusteella ei voida määritellä järjestelyn haitallisuutta taloyhtiölle tai muille osakkaille ja asukkaille, minkä vuoksi tällainen rajaus rajoittaisi osakkaan hallintaoikeutta omaisuudensuojan kannalta ongelmallisella tavalla. 

Lakiehdotuksen mukaan huoneiston hallintaanottoa voidaan käyttää keinona puuttua lyhytvuokrauksesta aiheutuvaan haittaan. Tässä tarkoituksessa asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 kohta, jonka perusteella asuinhuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan lyhytvuokrauksesta aiheutuvien asuinkäytöstä poikkeavien lisäkustannusten tai haitan perusteella. Haitan edellytyksenä on lisäksi rikkomuksen vähäistä suurempi merkitys. Ehdotus on linjassa asunto-osakeyhtiölain yleisen systematiikan kanssa, jossa huoneiston käyttöön voidaan puuttua aina silloin, kun sen voidaan osoittaa aiheuttavan haittaa muiden osakkeenomistajien huoneistojen käytölle tai aiheuttavan taloudellista haittaa.  

Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa ehdotuksessa lähdetään siitä, että toimivalta arvioida asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen perustuvaa osakehuoneistön käyttötarkoitusta on yhtiöllä ja rakentamisoikeudellisen käyttötarkoituksen arviointi kuuluu rakennusvalvontaviranomaiselle. Ehdotuksessa kunnan rakennusvalvontaviranomaisen toimivalta puuttua huoneiston rakentamisoikeudellisen käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön on otettu huomioon siten, että viranomaisen mahdollisesti yhtiöön kohdistama kehotus ja/tai uhkasakko voidaan ottaa huomioon sellaisena haittana tai kustannuksena, joka seuraa asuintarkoituksesta poikkeavasta asuinhuoneiston käytöstä, 

Valiokunta pitää edellä mainittua lähtökohtaa perusteltuna, sillä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan rakentamisoikeudellisen käyttötarkoituksen vastaisuuden perusteella ei olisi linjassa osakehuoneiston hallintaoikeuden sisällön kanssa. Se, että yksinomaan rakentamislaista johtuvien lyhytvuokrauksen määrällisten rajoitusten ylittyminen olisi peruste huoneiston ottamiseksi yhtiön hallintaan, olisi ongelmallista, koska arvioinnissa ei otettaisi huomioon esimerkiksi sitä, onko lyhytvuokrauksesta tosiasiassa aiheutunut vähäistä suurempaa haittaa. Toimivalta rakentamislainsäädännön soveltamiseen ja lakiin perustuvien puuttumiskeinojen käyttämiseen on niillä kunnallisilla viranomaisilla, joiden tehtäviin rakentamisen ja maankäytön ohjaaminen muutenkin kuuluu. Suhteessa niiden toimivaltaan olisi ongelmallista, jos asunto-osakeyhtiö voisi tai sen tulisi ryhtyä rakentamislaista poikkeavien asunto-osakeyhtiölakiin perustuvien seuraamusten määräämiseen ja täytäntöönpanoon rakentamislainsäädännön vastaisesta menettelystä. Valiokunta pitää tärkeänä, että ehdotettu säännös on muotoiltu siten, että sitä voidaan soveltaa riippumatta siitä, millaiseksi lyhytvuokrausta koskeva rakentamisoikeudellinen sääntely jatkossa muodostuu. Kuten edellä on jo todettu, hallituksen esityksessä rakentamislain muuttamiseksi (HE 83/2026 vp) ehdotetaan lyhytvuokrauksen käsitteen määrittelemistä enintään neljäksi viikoksi ja sitä, että lyhytvuokrauksen luvanvaraisuuden raja oli 90 päivää kalenterivuodessa. Kunnalla olisi mahdollisuus asettaa paikallisesti tätä korkeampi luvanvaraisuuden raja. Jos majoittuminen asunnossa kestäisi yhdenjaksoisesti tasan 28 päivää tai tätä enemmän, se olisi pitkäaikaista vuokrausta eikä kuuluisi uuden lyhytvuokrausta koskevan luvun soveltamisalaan. 

Huoneiston hallintaanotolla voidaan turvata se, että yhtiö ei kärsi taloudellista vahinkoa esimerkiksi sen johdosta, että lyhytaikaiset vuokralaiset aiheuttavat vahinkoa yhtiön tiloissa. Tilastollista tietoa siitä, kuinka paljon taloyhtiöissä on havaittu lyhytvuokrauksesta aiheutuvia haittoja ei ole. Valiokunnan saaman selvityksen mukaan häiriöt liittyvät usein jätehuoltoon, avaimenhallintaan, yöaikaiseen meluun ja turvattomuudentunteen lisääntymiseen. Häiriöt kuitenkin keskittyvät tiettyihin kuntiin ja taloihin, ja usein mitään häiriöitä ei ole koettu. Ilmiö on siten vahvasti polarisoitunut ja ongelmakunnissa niin mittava, että tehokas sääntely on mahdollista vain rakentamislainsäädännön puolella. Jos esimerkiksi kokonaiset talot ovat pääasiallisesti lyhytvuokrauskäytössä, voidaan siihen vaikuttaa lähinnä kaavoituksen ja tontinluovutusehtojen kautta. 

Uusia asunto-osakeyhtiöitä perustettaessa on mahdollista yhtiöjärjestyksessä määrätä, onko tai missä mittakaavassa lyhytvuokraus sallittua. Olemassaolevien yhtiöiden osalta tämä edellyttää kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Osakkeenomistajan voidaan osakkeet hankkiessaan katsoa perustellusti olettaneen, että osakehuoneistoa voidaan käyttää asuinkäyttöön rinnastuvaan/kuuluvaan lyhytvuokraukseen eikä tällaista oikeutta voida yhtiöjärjestyksen muutoksella rajoittaa ilman suostumusta. Tämän johdosta lyhytvuokrauksen kielto yhtiöjärjestyksessä ilman osakkeenomistajan suostumusta olisi ongelmallinen omaisuudensuojan ja osakeomistuksen ennakoitavuuden kannalta. 

Lyhytvuokrauksen mahdollisesti yhä yleistyessä on mahdollista, että lyhytvuokrauksen koetut haitat liittyvät yhä useammin siihen, että osakas on olettanut hankkineensa osakkeet taloyhtiöstä, jossa ei harjoiteta lyhytvuokrausta. Tällaisten tilanteiden välttämiseksi hallituksen esityksen valmistelun yhteydessä on suunniteltu, että isännöitsijäntodistukseen tulisi jatkossa lisätä tieto siitä, harjoitetaanko yhtiössä lyhytvuokrausta. Näin osakkeenomistajalla olisi osakkeet hankkiessaan riittävät tiedot sen arvioimiseksi, missä määrin taloyhtiössä harjoitetaan lyhytvuokrausta ja minkälaisia vaikutuksia sillä voi olla asumisolojen tai jopa osakkeiden arvon kehityksen kannalta. Valiokunta pitää ehdotusta perusteltuna ja kannatettavana. 

Lyhytvuokraus on ilmiönä kehittynyt nopeasti ja se painottuu vahvasti vain tiettyihin kuntiin ja taloyhtiöihin kun taas paikoin koko ilmiötä ei ole. Lyhytvuokraus liittyy matkailuun ja on sesonkiluonteista ja myös siksi haasteellinen sääntelyn kannalta. Muissa EU:n jäsenmaissa rakennusvalvonnan tietojensaanti on voitu hoitaa esimerkiksi niin, että lyhytvuokrausta harjoittavat lisätään matkailurekisteriin tai että alustapalvelu jakaa tietoja kunnan viranomaisten kanssa. EU:n rekisteröintiasetuksen (EU/2024/1028) vaatimusta, jossa säädetään alustojen velvollisuudesta toimittaa lyhytvuokrauksista tietoja viranomaisille, aletaan soveltaa 20.5.2026. Velvoite on voimassa niissä jäsenvaltioissa, joissa on käytössä lyhytmajoitusta koskeva kansallinen rekisteröintimenettely. Suomessa tällaista ei vielä ole. Valiokunta yhtyy hallituksen esityksen perusteluissa esitettyyn näkemykseen siitä, että lyhytvuokrauksen sääntelyä on kehitettävä aktiivisesti ilmiön kehittymisen myötä. Sääntelytarpeet ovat monitahoisia koskien asuntomarkkinoiden hallintaa, naapureiden kokemia häiriöitä lähialueilla ja rakennusten sisällä, kaavoituksen ja rakentamisen järjestelmän sopeuttamista, tietojenantamista kunnallisille viranomaisille sekä sen rajan hakemista, milloin ja millä ehdoilla lyhytvuokrausta voidaan harjoittaa asumisen sivutoimintana ja milloin se muuttuu luonteeltaan omanlaistaan ohjaamista ja sääntelyä vaativaksi majoitustoiminnaksi. Tämän johdosta valiokunta katsoo, että lyhytvuokrausta koskevan eri lakeihin sisältyvän sääntelyn toimivuutta ja riittävyyttä on tarpeen arvioida kokonaisuutena seuraavien vuosien aikana. (Lausumaehdotus 1) 

Osakkaan huolellisuus- ja tietojenantovelvollisuus

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ään ehdotetaan lisättäväksi uusi momentti, jossa säädetään osakehuoneiston toisen käyttöön antaneen osakkeenomistajan tietojenantovelvollisuudesta yhtiölle. Ehdotuksen mukaan huoneiston toisen käyttöön antaneen osakkeenomistajan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta. Hallituksen esityksen mukaan tarkoituksena ei ole laajentaa osakkeenomistajan velvollisuutta vuokralaista koskevien tietojen keräämiseen eikä osakehuoneiston käytön seurantaan ja dokumentointiin yli sen, mihin osakkeenomistajalla jo voimassa olevaan lakiin perustuvan huolellisuusvaatimuksen johdosta on velvollisuus. Tarkoituksena ei ole myöskään laajentaa osakkaan vahingonkorvausvastuuta ulottumaan vuokralaisen aiheuttamiin vahinkoihin ilman osakkeenomistajan omaa tuottamusta. Valiokunta korostaa, että uusi tietojenantovelvollisuus ei tarkoita osakkeenomistajan vastuun lisäämistä vuokralaisen toiminnasta, vaan ainoastaan sanamuotonsa mukaisesti varmistaa yhtiön tiedonsaantioikeuden osakkaan vuokralaisista tarvittaessa. 

Valiokunta toteaa, että osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Osakkaan vastuu huoneistossa oleskelevan aiheuttamasta vahingosta on myös tuottamusvastuuta. Osakas voi siten olla vastuussa esimerkiksi vuokralaisensa tai vieraansa aiheuttamasta vahingosta. Huolellisuusvaatimuksensa perusteella osakkaan on tavanomaisella huolellisuudella valittava vuokralaisensa ja tavanomaisella tavalla seurattava vuokralle antamansa huoneiston kuntoa. 

Voimassa olevan lain 8 luvun 2 §:n 3 kohdan mukaan huoneiston käyttötarkoituksen vastainen käyttö voi johtaa hallintaanottoon, jos huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Arvioinnissa merkitystä ei ole sillä, käyttääkö huoneistoa käyttötarkoituksen vastaisesti osakas vai joku muu, jolle käyttöoikeus on luovutettu. Esityksen tarkoituksena ei ole muuttaa tätä yhtiöjärjestykseen perustuvan osakehuoneiston asumistarkoituksen tulkintaa.  

Valiokunta pitää tärkeänä valvovan viranomaisen asianmukaisten tiedonsaantioikeuksien varmistamista. Kunnallisille valvontaviranomaisille luovutettavia tietoja koskeva sääntelytarve ja -tapa edellyttää asian laajempaa selvittämistä. Valiokunta viittaa tältä osin edellä ehdottamaansa lausumaan tarpeesta selvittää lyhytvuokrausta koskevan lainsäädäntökokonaisuuden riittävyyttä. 

Huoneiston hallintaanotto häiriötilanteissa

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin hallintaanottoperusteita ehdotetaan täydennettäväksi häiriötilanteisiin puuttumista ja osakehuoneiston hallintaanottoa koskevan pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelman kirjauksen toteuttamiseksi. Tarkoituksena on, että sääntely mahdollistaa jatkossa puuttumisen sellaiseen osakkeenomistajan tai asukkaan menettelystä johtuvaan vähäistä suurempaan häiriöön tai haittaan, jota yhtiön, osakkaiden ja asukkaiden ei voida katsoa olevan velvollisia sietämään, mutta jotka jäävät voimassa olevien hallintaanottoperusteiden soveltamisalan ulkopuolelle. Sääntely on tarkoitus toteuttaa lisäämällä hallintaanottoperusteeksi nykyiseen häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen säilymiseksi säädetyn tai määrätyn noudattamatta jättämiseen rinnastuva erittäin painava syy. Tällaisen syyn täyttymistä arvioitaisiin tapauskohtaisesti ottamalla muita hallintaanottoperusteita vastaavasti huomioon vaatimus rikkomuksen vähäistä suuremmasta merkityksestä. 

Valiokunta pitää ehdotusta erittäin kannatettavana. Asumishäiriöiden määrä on viime vuosina kasvanut merkittävästi ja sääntely on asumisrauhan turvaamiseksi tarpeen. Lähtökohtaisesti voidaan todeta, että naapuruussuhteisiin liittyy kohtuullinen sietämisvelvollisuus toisista huoneistoista tulevista normaaleista elämän äänistä ja muista häiriöistä. Naapureilta ei voida edellyttää sietämistä, jos häiriötä kuitenkin ilmenee tavallista tiheämmin ja pitkään kestävinä ajanjaksoina. Asunto-osakeyhtiön huoneiston asukkaalla on oikeus elää häiriötöntä elämää asunnossaan, joten kohtuuttoman häiriön aiheuttaminen toiselle on kiellettyä. 

Valiokunta toteaa, että kohtuuttoman häiriön määrittely tyhjentävästi laissa on mahdotonta, joten hallintaanottoperusteita on arvioitava tapauskohtaisesti, ja siten vasta oikeuskäytännön myötä saadaan selvyyttä sääntelyn käytännön toimivuudesta. Myös uuden hallintaanottoperusteen soveltamista käytännössä on tärkeää seurata ja arvioida mahdollisia muutostarpeita. 

Huoneiston hallintaanotto terveyden säilymisen perusteella

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 5 kohtaa ehdotetaan täydennettäväksi siten, että osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan myös silloin, kun osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Säännöksestä seuraa, että esimerkiksi tupakkalakiin perustuvan tai lain perusteella määrätyn tupakointikiellon rikkominen voi olla asunto-osakeyhtiölaissa säädetyin edellytyksin huoneiston hallintaanoton peruste. Rikkomuksen vähäistä suurempaa merkitystä arvioidaan tapauskohtaisesti. 

Ehdotetut hallintaanottoperusteiden täydennykset mahdollistavat puuttumisen siihen, että hallintaanottoperustetta sovellettaessa voidaan ottaa huomioon myös terveyden säilyttämiseksi säädetyn tai määrätyn noudattamatta jättäminen. Käytännössä tällä voi olla vaikutusta siihen, että kunnan määräämän tupakointikiellon rikkomiseen voidaan puuttua aiempaa tehokkaammin. Tämä hyödyttää erityisesti sellaisia osakkaita ja asukkaita, jotka eivät tupakoi, mutta altistuvat tupakansavulle. 

Asuntoyhteisöjen asuinhuoneistoja ja niiden parvekkeita ja ulkotiloja koskevat tupakointikiellot merkitsevät perustuslakivaliokunnan tulkinnan mukaan verraten syvälle käyvää puuttumista henkilön itsemääräämisoikeuteen ja yksityiselämän suojaan. Arvioitaessa yhtiön mahdollisuutta tupakointikiellosta päättämiseen asuinhuoneistoissa ja niiden parvekkeilla ja ulkotiloissa sen perusteella, että niistä voi rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muuten kuin poikkeuksellisesti kulkeutua savua muiden asukkaiden vastaaviin tiloihin, on huomioitava perusoikeuksien rajoittamisen ohella tupakointikieltopäätöksen tekevä taho. Arvioitavana on siten myös se, voiko tupakointikieltopäätöksen ylipäätään tehdä muu kuin viranomainen, jos tupakointikiellon määräämisen tulkitaan olevan perustuslain 124 §:n kontekstissa merkittävää julkisen vallan käyttämistä. Näistä syistä mahdolliset lainsäädännön muutokset on katsottu tarkoituksenmukaisimmaksi toteuttaa tupakkalaissa. 

Sosiaali- ja terveysministeriö valmistelee parhaillaan tupakkalain uudistamista. Lausunnolle lähetetyn lakiehdotuksenhttps://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=f5ec573e-0940-4fb6-97e9-613f4a49b8a0 mukaan tupakoinnin kieltämistä asuntoyhteisön omalla päätöksellä helpotetaan. Asuntoyhteisö saisi lakiehdotuksen 79 §:n mukaan kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön rakennuksen huoneistoihin kuuluvilla parvekkeilla, huoneistojen käytössä olevissa ulkotiloissa ja huoneistojen sisätiloissa, jos tiloista voi niiden rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin. Tupakoinnin kieltäminen asuinhuoneiston asuintilassa edellyttää ehdotuksen mukaan lisäksi, että tupakansavun kulkeutumista ei ole mahdollista rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja asuintilan haltijalle on ennen kiellosta päättämistä varattu mahdollisuus ehkäistä tupakansavun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. Lisäksi ehdotetaan säädettäväksi asuntoyhteisön päättämän tupakointikiellon lakkauttamisesta ja tilojen haltijoiden kuulemisesta sekä osakkaiden ja asukkaiden oikeussuojakeinoista.  

Valiokunta pitää välttämättömänä, että tupakoinnista naapureille aiheutuvaan haittaan puututaan nykyistä tehokkaammin. Tupakointikieltojen on perinteisesti arvioitu merkitsevän puuttumista yksityiselämän suojaan, mutta vastaavalla tavalla ajan myötä muuttuvat käsitykset siitä, millaista tupakansavusta aiheutuvaa haittaa voidaan pitää kohtuuttomana, ja niihin vaikuttavat esimerkiksi jatkuvasti lisääntyvä tutkimustieto siitä, miten haitallista altistuminen tupakansavulle ja ympäristöön kertyville savun partikkeleille on. Nykyisin pidettäneenkin varsin yleisesti kohtuuttomana, että kukaan altistuu naapurista tulevalle tupakansavulle muutoin kuin enintään hyvin satunnaisesti. 

Tupakansavun kulkeutumista ei voida tavanomaisissa asuinrakennuksissa luotettavasti estää vain rakenteellisin tai ilmanvaihdollisin ratkaisuin. Vaikka poikkeuksellisen tiiviitä tai rakenteellisesti toisistaan erotettuja asuntoja on olemassa, niitä ei voida pitää asuinrakentamisen tyypillisenä ratkaisuna. Myös parveketupakointi, silloin kun se on runsasta ja jatkuvaa, voi kuitenkin heikentää muiden osakkaiden asumisviihtyisyyttä olennaisesti aiheuttaen myös terveysuhan, joka tosiasiallisesti kaventaa tupakansavusta kärsivien osakkaiden hallintaoikeutta. Naapuruussuhteissa ja nykyisin ympäristöoikeudessa kehittyneiden periaatteiden mukaan kukaan ei ole velvollinen sietämään asuinympäristössään kohtuutonta ympäristöhaittaa, olipa kysymys tupakansavusta, melusta tai muista päästöistä. 

Hallituksen esityksen perusteluista ilmenee, että Suomen ASH ry:n vuonna 2024 teettämän kyselytutkimuksen mukaan kerrostaloasukkaista ilmoitti altistuvansa tupakansavulle 62 prosenttia ja rivi- ja paritaloasukkaista 58 prosenttia. Tämä osoittaa, että on tarve puuttua tupakansavuhaittaan nykyistä tehokkaammin. Valiokunta kiirehtii tupakkalain muuttamista koskevan hallituksen esityksen antamista eduskunnalle ja katsoo, että sen ja asunto-osakeyhtiölain muutoksen yhteisvaikutuksia tulee seurata ja arvioida, helpottavatko ne käytännössä riittävästi tupakointikieltojen asettamista asuinyhteisöissä siten, että naapureiden ei enää tarvitse kärsiä tupakansavusta aiheutuvaa haittaa. (Lausumaehdotus 2) 

Häiriöiden näyttötaakka

Valiokunnan asiantuntijakuulemisessa on kiinnitetty laajasti huomiota siihen, että häiriöiden määrä on lisääntynyt asumisessa merkittävästi. Kun häiriöiden taustalla ovat huumeet, tilanteisiin liittyy väkivallan uhka, eivätkä naapurit uskalla tehdä häiriöilmoituksia nimellään. Silloin, kun naapureita ei pystytä kutsumaan oikeudenkäyntiin todistajaksi, on oltava muita keinoja esittää riittävä näyttö hallintaanottoperusteen tai vuokrasopimuksen purkuperusteen olemassaolosta. Poliisin hätäkeskusraporttien tai vastaavan tiedonsaannin saatavuutta on parannettava, jotta häiriöihin voidaan puuttua riittävällä tavalla ja siten turvata muille asukkaille asumisrauha sekä asumisen turvallisuus. Valiokunta yhtyy lausunnoissa esitettyyn huoleen.  

Valiokunta katsoo, ettei tavoitetta voida toteuttaa esimerkiksi poliisin yksittäisen lausuntovelvollisuuden säätämisellä asunto-osakeyhtiölakiin. Kysymys on oikeudellisesti arvioiden vaativasta erilaisten intressien yhteensovittamisesta. Erityisesti perusoikeuksista ja tietosuojavaatimuksista johtuen kynnys tietojen luovuttamiselle on korkealla ja niiden käyttämisessä korostuvat erityiset yksityiselämän suojaan, salassapitoon ja henkilötietojen käyttötarkoitussidonnaisuuteen liittyvät vaatimukset. Samalla on arvioitava tarvetta varmistaa tietojen luovuttamista koskevin säännöksin tietojensaannin välttämättömyyden ja oikeasuhtaisuuden vaatimusten täyttymisestä tapauskohtaisesti. Hätäkeskustietojen luovuttaminen yksityisoikeudellisia riita-asioita varten ei kuulu poliisin tehtäviin. Tämän vuoksi mahdollisen tiedonsaantioikeuden toteuttamista olisi arvioitava myös siltä kannalta, missä muodossa tiedot voitaisiin luovuttaa ja miten luovuttamisesta aiheutuvat kustannukset katetaan. Tehtäväraportit voivat olla laajoja, ne sisältävät runsaasti salassa pidettävää tietoa eikä järjestelmästä ole saatavissa erillistä asiakastulostetta. Kysymys ei siten ole pelkästään tiedonsaantioikeudesta, vaan myös luovutustavan käytännön toteuttamiskelpoisuudesta. Arvioitavaksi tulisi myös se, tulisiko tietojen luovuttamisen tai mahdollisen lausunnon antamisen olla maksullista. Toteuttamiskelpoisuuden arviointi edellyttäisi näin ollen vähintään suuntaa-antavaa arviota mahdollisen asiakasmaksun suuruudesta sekä sen vaikutuksesta tiedon käytettävyyteen häätö- tai hallintaanottoprosessissa. 

Valiokunta katsoo, että yhtäältä tiedonsaantioikeuden ja siitä saatavan näyttöarvon arviointi sekä toisaalta yksityiselämän suojasta ja tietosuojasta johtuvat vaatimukset edellyttävät asian kokonaisvaltaista arviointia ja perusteellista valmistelua, jossa asianmukaisesti huomioidaan vaikutukset ja vaihtoehtoiset sääntelykeinot. Lisäksi arvioinnissa tulee huomioida poliisin ydintehtävät ja niiden resurssointi. Asiaa ei ole tarkoituksenmukaista ratkaista lisäämällä asunto-osakeyhtiölakiin yksittäistä tiedonsaantisäännöstä, vaan valmistelua tulisi tarvittaessa jatkaa sisäministeriön johdolla erillisessä hankkeessa, jossa kaikki edellä mainitut näkökulmat arvioidaan kokonaisuutena. Velvollisuus tietojen antamiseen kohdistuisi poliisiin ja vastaava kysymys voi nousta esiin myös muussa aineellisoikeudellisessa erityislainsäädännössä, kuten asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ja asumisoikeusasunnoista annetussa laissa. Tämän vuoksi mahdollista sääntelyä olisi perustellumpaa arvioida kootusti sisäministeriön alaan kuuluvassa lainsäädännössä. Erilliseen lainvalmisteluun tulee ryhtyä viivytyksettä, jotta huoneistokäyntejä koskevasta tietojensaantioikeudesta säätämistä painavan syyn hallintaanottoperusteen näytön saamiseksi voidaan edistää ja turvata asumisrauha. Myös talousvaliokunta on lausunnossaan nostanut asian esiin. Ympäristövaliokunta ehdottaa lausuman hyväksymistä lainvalmisteluun ryhtymisestä. (Valiokunnan lausumaehdotus 3) 

Vesikustannusten jakamista koskeva muutos

Valiokunnan asiantuntijakuulemisessa on esitetty, että vesikustannusten väliaikaista jakoa koskevaa 3 luvun 4 a §:ää olisi muutettava siten, että kaikissa yhtiöissä, joissa vesivastikkeen suuruus perustuu huoneistokohtaiseen mittaukseen, voidaan mittarivikatilanteessa tilapäisesti käyttää vastikkeen perusteena luotettavasti arvioitavissa olevaa kulutusta, ja että vesikustannusten väliaikaista jakoa koskevaa 3 luvun 4 a §:ää koskevaa muutosesitystä tulisi laajentaa koskemaan muitakin veden ja muiden vastaavien hyödykkeiden (esimerkiksi sähkö ja kaasu) mittarointivirhetilanteita. Valiokunta ei pidä tarpeellisena muuttaa lakiehdotusta, mutta korostaa, että 3 luvun 4 a §:stä ilmenevää mittareiden vikaantumista koskevaa toimintatapaa sovelletaan kaikkiin vesimittareihin niiden asentamisajankohdasta riippumatta.  

Selvitystila sekä yhtiön kiinteistön ja rakennuksen luovuttaminen

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 38 §:ä ehdotetaan muutettavaksi selvitystilaa ja luovutusta koskevan yhtiökokouksen päätöksenteon selventämiseksi ja helpottamiseksi. Tarkoituksena on varmistaa, että säännöksessä tarkoitettu päätös on käytännössä käyttökelpoinen mahdollisuus yhtiön toiminnan hallittuun alasajoon silloin, kun toiminnan jatkamisesta aiheutuisi osakkeenomistajalle huomattavaa taloudellista vahinkoa. Voimassa olevasta laista poiketen huomattavan vahingon arvioinnissa ei ole erikseen arvioitava vahingon aiheutumista osakkeiden arvon ja huoneistojen käytettävyyden kannalta, sillä osakkeenomistajien odotusten ja tarpeiden arviointi ja vertailu on käytännössä vaikeaa ja voi aiheuttaa tarpeetonta oikeudellista epäselvyyttä. 

Konkurssi

Asunto-osakeyhtiölain 22 luvun 25 §:n 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että toimivalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin on lähtökohtaisesti yhtiökokouksella. Muutoksen myötä toimivalta vastaa voimassa olevaa lakia paremmin yhtiökokouksen yleistoimivaltaa päättää yhtiön ja osakkeenomistajien kannalta epätavallisista tai laajakantoisista toimista. 

Valmistelun aikana on tarkasteltu varattomien asunto-osakeyhtiöiden konkurssien säännönmukaista julkisselvittämisen mahdollisuutta, mutta vaihtoehtoa ei ole pidetty tarpeellisena, koska käytännössä ongelmana on usein kiinteistöomaisuuden arvottomuus, eikä julkisselvityksellä päästä olennaisesti konkurssin raukeamista parempaan lopputulokseen. Myöskään jokaista raukeavaa asunto-osakeyhtiön konkurssia ei ole tarpeen jatkaa julkisselvityksenä, koska läheskään kaikkiin konkursseihin ei liity erityisiä selvitystarpeita, eikä kattava asunto-osakeyhtiöiden konkurssien julkisselvitys olisi taloudellisestikaan mahdollista. 

Asunto-osakeyhtiölain 22 luvun 25 §:n 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiön konkurssin vaikutuksista osakkeenomistajien hallintaoikeuteen ja vastikkeenmaksuvelvollisuuteen ja 4 momentissa asunto-osakeyhtiön konkurssin vaikutuksista osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen väliseen vuokrasuhteeseen. Talousvaliokunta on lausunnossaan kantanut huolta siitä, että vuokralainen voi taloyhtiön konkurssitilanteessa jäädä tietämättömäksi yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja sen vaikutuksista asumiseen. Valiokunta toteaa, että hallituksen esityksen mukaan osakkeenomistajan on viipymättä ilmoitettava vuokralaiselle hallintaoikeutensa lakkaamisesta ja vuokrasopimuksen päättymisestä laissa tarkoitettuna ajankohtana. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena on osakkeenomistajan korvausvastuu muuttokustannuksista, jos tämä ei voi osoittaa vuokralaisen muutoin tienneen osakkeenomistajan hallintaoikeuden lakkaamisesta. Tarkoituksena on varmistaa osakkeenomistajan vuokralaiselle vähimmäisturva tilanteessa, jossa osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen välinen vuokrasopimus päättyy nopeasti asunto-osakeyhtiön konkurssin seurauksena. Lisäksi pesänhoitajan on viipymättä toimitettava tieto yhtiön konkurssiin asettamista koskevasta tuomioistuimen päätöksestä osakehuoneistoon. Käytännössä yhtiön konkurssiin asettaminen ja osakkeenomistajan hallintaoikeuden päättyminen voisivat tulla vuokralaisen tietoon myös pesänhoitajan toimittaman tiedon perusteella. Siltä osin kuin kysymys on asunto-osakeyhtiön (siis konkurssivelallisen) ja tämän vuokralaisen välisestä vuokrasopimuksesta, vuokrasopimuksen jatkuminen tai päättyminen määräytyisi myös jatkossa voimassa olevan konkurssilain ja konkurssihallinnossa tehtävän tapauskohtaisen harkinnan mukaan eli esitys on vuokralaisen aseman kannalta neutraali.