2.1.1  Allmänt

Byggnader förbrukar cirka 40 procent av all energi och Finlands klimat ställer krav på hanteringen av energiförbrukningen. Förbättringen av byggnaders energiprestanda är en viktig del av Finlands klimatmål. Energieffektivitetskraven har skärpts i årtionden och numera måste nya byggnader byggas som nära-nollenergibyggnader. På grund av den långsamma förnyelsen av byggnadsbeståndet står gamla byggnader för största delen av den totala energiförbrukningen. 

Energieffektivitet förbättrar också boendetrivseln och minskar driftskostnaderna. För närvarande är nybyggandet mycket energieffektivt och betydande förbättringar kan inte genomföras på ett ekonomiskt lönsamt sätt. En god energieffektivitet vid nybyggande påverkar hela byggnadsbeståndet långsamt, men förbättrar byggnadsbeståndets genomsnittliga energieffektivitet. 

I det äldre byggnadsbeståndet finns en större andel byggnader med svag energieffektivitet. En betydande möjlighet att förbättra byggnadsbeståndets energiprestanda är att förbättra befintliga byggnaders energiprestanda och föra deras energiprestanda närmare nivån för nybyggandet. 

2.1.2  Krav i direktivet om byggnaders energiprestanda som är centrala med tanke på förslaget

Det reviderade direktivet om byggnaders energiprestanda trädde i kraft den 28 maj 2024 och det ska genomföras i den nationella lagstiftningen senast den 28 maj 2026. Energieffektivitetsdirektivet från 2010 och ändringarna i det har genomförts i Finland genom flera olika författningar, bland annat lagen om energicertifikat för byggnader (50/2013), lagen om informationssystemet för byggnaders energicertifikat (147/2015), lagen om utrustande av byggnader med laddningspunkter för elfordon och beredskap för sådana laddningspunkter samt system för automation och styrning (733/2020) och bygglagen (751/2023). Nationella bestämmelser som anknyter till direktivet finns också i flera författningar på lägre nivå. 

Syftet har utvidgats i det reviderade direktivet. Det centrala målet med revideringen av direktivet är att minska byggnadernas växthusgasutsläpp och slutliga energiförbrukning före 2030 samt att fastställa en långsiktig vision för byggnader för att uppnå klimatneutralitet inom EU före 2050. För att uppnå dessa mål har förslaget dessutom flera särskilda mål: att öka omfattningen av och grundligheten för renoveringsbyggandet, förbättra informationen om byggnaders energiprestanda och hållbarhet samt säkerställa att alla byggnader uppfyller kraven på klimatneutralitet 2050. Utöver att förbättra byggnadernas energiprestanda strävar man nu också efter att uppnå ett utsläppsfritt byggnadsbestånd senast 2050. Enligt direktivet ska en nollutsläppsbyggnad definieras nationellt för nybyggande och reparationsbyggande. I direktivet ställs dessutom nya krav på exempelvis laddningspunkter för elbilar, byggnaders installationssystem och energicertifikat för byggnader. Nedan behandlas de nya krav som i direktivet om byggnaders energiprestanda ställs uttryckligen med tanke på bygglagen och de förordningar som utfärdats med stöd av den. På grund av direktivet om byggnaders energiprestanda måste ändringar göras också i annan lagstiftning, i synnerhet i lagstiftningen om energicertifikat för byggnader och laddningspunkter för elbilar. De regeringspropositioner som gäller dem föreläggs riksdagen senare. Enligt direktivet förutsätts vidare att varje medlemsstat ska utarbeta en nationell byggnadsrenoveringsplan för att säkerställa renovering av det nationella bostadsbyggnadsbeståndet och lokalbyggnadsbeståndet, både offentligt och privat, till ett byggnadsbestånd med en hög grad av energieffektivitet där fossila bränslen fasas ut senast 2050 i syfte att omvandla befintliga byggnader till nollutsläppsbyggnader (artikel 3). Beredningen av den nationella byggnadsrenoveringsplanen pågår vid miljöministeriet (YM037:00/2024). 

Direktivet om byggnaders energiprestanda ställer krav på nya och renoverade byggnaders energiprestanda. Enligt artikel 7 i direktivet ska medlemsstaterna säkerställa att nya byggnader som används eller ägs av offentliga organ är utsläppsfria från och med ingången av 2028 och i fråga om alla nya byggnader från och med ingången av 2030. Fram till dessa tidpunkter ska byggnaderna vara nära-nollenergibyggnader, vilket också för närvarande förutsätts enligt bygglagen. I artikel 11 i direktivet om byggnaders energiprestanda definieras nollutsläppsbyggnad. En nollutsläppsbyggnad får inte orsakar några koldioxidutsläpp på plats från fossila bränslen. En nollutsläppsbyggnad ska, om det är ekonomiskt och tekniskt genomförbart, erbjuda kapacitet att reagera på externa signaler och då anpassa byggnadens energianvändning, produktion av energi eller energilagring. Vidare enligt artikel 11 ska medlemsstaterna vidta nödvändiga åtgärder för att säkerställa att en nollutsläppsbyggnads energiefterfrågan överensstämmer med ett maximalt gränsvärde. Medlemsstaterna ska fastställa gränsvärdet för en nollutsläppsbyggnads energiefterfrågan i syfte att nå åtminstone de kostnadsoptimala nivåerna. Gränsvärdet för en nollutsläppsbyggnadsenergiefterfrågan ska vara minst tio procent lägre än det gränsvärde för total primärenergianvändning som fastställts på medlemsstatsnivå för nära-nollenergibyggnader den 28 maj 2024.  

Kraven i direktivet om byggnaders energiprestanda gäller också befintliga byggnader när det görs större renoveringar i dem. Befintliga byggnader omfattas av artikel 8 i direktivet, enligt vilken medlemsstaterna ska vidta nödvändiga åtgärder för att säkerställa att, när byggnader genomgår en större renovering, energiprestandan för byggnaden eller den renoverade delen av denna förbättras så att de uppfyller minimikrav avseende energiprestanda som ska fastställas i enlighet med artikel 5 i direktivet, i den mån det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. 

Enligt artikel 10 i direktivet ska medlemsstaterna säkerställa att alla nya byggnader konstrueras så att deras solenergiproducerande potential optimeras, baserat på solinstrålningen på platsen, och därmed möjliggör en efterföljande kostnadseffektiv installation av solenergiteknik. I artikeln föreskrivs dessutom om vissa tidsfrister inom vilka medlemsstaterna ska se till att solenergiinstallationer tas i drift. I denna regeringsproposition genomförs kraven enligt direktivet i fråga om planering av nya byggnader på ett kostnadsoptimalt sätt för solenergi. De övriga bestämmelserna om genomförande av de krav i direktivet som gäller solenergi lämnas till riksdagen för behandling i ett separat sammanhang.  

I direktivet förutsätts det att också för nya byggnader ska den globala uppvärmningspotentialen under hela livscykeln (Global Warming Potential, GWP) beräknas och offentliggöras i energicertifikatet för byggnaden. Den globala uppvärmningspotentialen (GWP) under en byggnads hela livscykel visar byggnadens totala bidrag till de utsläpp som leder till klimatförändring. Den inkluderar både växthusgasutsläpp som är inbäddade i byggprodukter och direkta och indirekta utsläpp under användningsfasen. Kravet på att beräkna livscykel-GWP för nya byggnader utgör därför ett första steg mot att ta större hänsyn till byggnaders hela livscykel och en cirkulär ekonomi. Beredningen av närmare bestämmelser om beräkningen av livscykel-GWP har inletts och förslagen till detta föreläggs riksdagen senare.  

2.1.3  RED III-direktivet och minimiandelen energi från förnybara energikällor i byggnader

RED III-direktivet antogs den 18 oktober 2023. Direktivet publicerades i EU:s officiella tidning den 31 oktober 2023 och trädde i kraft den 20 november 2023. Medlemsstaterna ska senast den 21 maj 2025 sätta i kraft de bestämmelser i lagar och andra författningar som är nödvändiga för att följa direktivet. 

Enligt artikel 15a.1 i RED III-direktivet, ”Integrering av förnybar energi i byggnader”, ska varje medlemsstat för att främja produktion och användning av förnybar energi i byggsektorn fastställa en vägledande nationell andel förnybar energi som produceras på plats eller i närheten liksom förnybar energi som tas från nätet i den slutliga energianvändningen i sin byggsektor 2030 och som är förenlig med ett vägledande mål på minst 49 procent energi från förnybara energikällor i byggsektorn i unionens slutliga energianvändning i byggnader 2030. Varje medlemsstat ska inkludera sin vägledande nationella andel i de integrerade nationella energi- och klimatplaner som lämnats in enligt artiklarna 3 och 14 i förordning (EU) 2018/1999 samt information om hur den planerar att uppnå den. 

Enligt artikel 15a.2 får medlemsstaterna räkna in spillvärme och spillkyla i den vägledande nationella andel som avses i artikel 15a.1 med upp till 20 procent av den andelen. Om de beslutar att göra det ska den vägledande nationella andelen höjas med hälften av den procentenhet spillvärme och spillkyla som räknas in i den andelen. Enligt artikel 15a.3 ska medlemsstaterna införa lämpliga åtgärder i sina nationella föreskrifter och byggregler och, i tillämpliga fall, i sina stödsystem, för att öka andelen el och uppvärmning och kylning från förnybara energikällor, både som producerats på plats eller i närheten liksom förnybar energi som tas från nätet, i byggnadsbeståndet. Sådana åtgärder kan inbegripa nationella åtgärder till förmån för avsevärda ökningar av egenanvändningen av förnybar energi, gemenskaper för förnybar energi, lokal energilagring, smart laddning och dubbelriktad laddning, andra flexibilitetstjänster, såsom efterfrågeflexibilitet, och i kombination med energieffektiviseringar avseende kraftvärme och större renoveringar som ökar antalet nära-nollenergibyggnader och byggnader som går längre än minimikraven avseende energiprestanda i enlighet som föreskrivs i artikel 4 i direktiv 2010/31/EU.  

Enligt samma artikel 15a.3 ska medlemsstaterna, för att uppnå den vägledande andel förnybar energi som föreskrivs i artikel 15a.1, i sina nationella föreskrifter och byggregler och, i tillämpliga fall, i sina stödsystem eller på andra sätt som har motsvarande verkan kräva att miniminivåer av energi från förnybara energikällor, både som producerats på plats eller i närheten och som hämtats från nätet, används i nya byggnader och i befintliga byggnader som genomgår betydande renoveringar eller där värmesystem förnyas, i enlighet med direktiv 2010/31/EU och förutsatt att detta är ekonomiskt, tekniskt och funktionellt genomförbart. Medlemsstaterna ska möjliggöra att dessa miniminivåer uppnås genom, bland annat, ett effektivt system för fjärrvärme och fjärrkyla. För befintliga byggnader ska första stycket vara tillämpligt på väpnade styrkor endast i den utsträckning som tillämpningen av det inte strider mot karaktären av och huvudsyftet med de väpnade styrkornas verksamhet, och med undantag för materiel som används endast för militära ändamål. 

2.1.4  Bestämmelser om byggnaders energiprestanda i bygglagen

I 11 § i bygglagen föreskrivs det om nära-nollenergibyggnader. I paragrafen sägs ”Med nära-nollenergibyggnad avses en byggnad som har mycket hög energiprestanda, som bestäms i enlighet med bilaga I till Europaparlamentets och rådets direktiv 2010/31/EU om byggnaders energiprestanda, sådan bilagan lyder delvis ändrad genom Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2018/844 om ändring av direktiv 2010/31/EU om byggnaders energiprestanda och av direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet. Nära nollmängden eller den mycket låga mängden energi som krävs ska i hög grad tillföras i form av energi från förnybara energikällor, inklusive energi från förnybara energikällor som produceras på plats, eller i närheten.” Enligt 37 § i bygglagen ska en ny byggnad för vilken energi används för att påverka inomhusklimatet ändamålsenligt, projekteras och uppföras som nära-nollenergibyggnad. 

I 14 § i bygglagen föreskrivs det om minimiandelen energi från förnybara energikällor. Genom bestämmelsen genomfördes artikel 15.4 i det så kallade RED II-direktivet, som föregick RED III-direktivet. Det förutsatte att medlemsstaterna i sina byggregler och byggnormer ska införa lämpliga åtgärder för att öka andelen energi från alla typer av förnybara energikällor inom byggsektorn. I sina byggregler och byggnormer eller på andra sätt som har motsvarande verkan ska medlemsstaterna kräva att miniminivåer av energi från förnybara energikällor används i nya byggnader och i befintliga byggnader som genomgår betydande renoveringar i den utsträckning detta är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. 

Enligt 37 § 1 mom. i bygglagen ska den som påbörjar ett byggprojekt se till att minst 38 procent av den beräknade inköpta energi som används vid energiberäkningen i en ny byggnad eller en byggnad som genomgår en större renovering är energi från förnybara energikällor, om detta är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. Beräkningar ska användas för att visa att kravet på energi från förnybara energikällor blir uppfyllt. 

I paragrafens 2 mom. definieras större renovering. Med det avses en renovering där de på återuppbyggnadskostnaderna baserade totala kostnaderna för renoveringen av klimatskalet eller byggnadens installationssystem överstiger 25 procent av byggnadens värde, exklusive värdet av den mark där byggnaden är belägen. I paragrafens 3 mom. definieras vad som avses med förnybar energi. Med förnybar energi avses enligt momentet förnybar energi enligt 3 § 4 punkten i lagen om tillståndsförfaranden och vissa andra administrativa förfaranden i samband med produktionsanläggningar för förnybar energi (1145/2020). Enligt den bestämmelsen avses med förnybar energi vindenergi, solenergi, geotermisk energi, osmotisk energi, omgivningsenergi, tidvattensenergi, vågenergi och annan havsenergi, vattenkraft och biomassa samt deponigas och gas från avloppsreningsverk och biogas, som inte härstammar från fossila källor. Vidare enligt samma moment bestäms andelen förnybar energi i en energiform i beräkningen utifrån varje energiforms genomsnittliga riksomfattande andel förnybar energi. 

Bygglagens 37 § är en central bestämmelse som definierar kraven på byggnaders energiprestanda. I den föreskrivs det om de väsentliga tekniska kraven på byggnaders energiprestanda. Bestämmelsen lyder enligt följande: 

”Den som påbörjar ett byggprojekt ska se till att byggnaden på det sätt som användningsändamålet förutsätter projekteras och uppförs så att energi och naturresurser förbrukas sparsamt. Beräkningar ska användas för att visa att minimikraven på energiprestanda blir uppfyllda. När energiprestandan bestäms ska de olika energimängderna omvandlas till adderbar form med hjälp av koefficienter för energiformerna (energiformsfaktorer). Energiformsfaktorn för varje energiform ska bestämmas utifrån en bedömning av förbrukningen av primärenergi, främjandet av förnybar energi och uppvärmningssätt med avseende på den allmänna effektiviteten i energiproduktionen. De byggprodukter och installationstekniska system som används i byggnaden samt deras reglage och mätare ska vara sådana att energiförbrukningen och effektbehovet förblir låga när byggnaden och dess system används för avsett syfte och sådana att energiförbrukningen kan följas. 

En ny byggnad för vilken energi används för att påverka inomhusklimatet ändamålsenligt, ska projekteras och uppföras som nära-nollenergibyggnad. När en byggnad repareras eller ändras eller dess användningsändamål ändras på ett sätt som kräver bygglov, ska dess energiprestanda förbättras om det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. Kraven tillämpas dock inte på 

1) byggnader med en våningsyta på mindre än 50 kvadratmeter, 

2) bostadshus för fritidsboende som är avsedda för användning mindre än fyra månader per år, 

3) temporära byggnader som ska användas högst två år, 

4) industribyggnader eller verkstäder, 

5) jordbruksbyggnader som inte är avsedda för boende och som har ett lågt energibehov eller används inom en sektor som omfattas av ett nationellt sektorsavtal om energiprestanda, 

6) byggnader som används för andakt och religiös verksamhet, 

7) byggnader som är skyddade med stöd av lagen om skyddande av byggnadsarvet (498/2010), en skyddsbestämmelse i en plan eller upptagande på världsarvslistan enligt konventionen om skydd för världens kultur- och naturarv (FördrS 19/1987) som del av en utvald miljö, eller på grund av deras särskilda arkitektoniska eller historiska värde, i den mån överensstämmelse med vissa minimikrav avseende energiprestanda skulle medföra oacceptabla förändringar av deras särdrag eller utseende. 

Närmare bestämmelser om de numeriska värdena på energiformsfaktorerna får utfärdas genom förordning av statsrådet. 

Närmare bestämmelser om uppförande av nya byggnader, reparation och ändring av byggnader och ändring av byggnaders användningsändamål får utfärdas genom förordning av miljöministeriet i fråga om 

1) minimikrav på byggnaders, byggnadsdelars och installationssystems energiprestanda och hur de ska räknas ut i fråga om en byggnad, 

2) utgångspunkter och utredningar för energiberäkningar, 

3) mätning av energiförbrukning och bidragande faktorer, 

4) kravnivå på energiprestanda utifrån byggnaders användningsändamål och med hänsyn till sparsam förbrukning av naturresurser, 

5) byggprodukter, 

6) förbättrad energiprestanda när en byggnad repareras eller ändras eller dess användningsändamål ändras på ett sätt som är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart.” 

Med stöd av bestämmelsen har det utfärdats förordningar av statsrådet och miljöministeriet som preciserar kraven på byggnaders energiprestanda. Sådana är i synnerhet statsrådets förordning om de numeriska värdena på energiformsfaktorerna för byggnader (788/2017), miljöministeriets förordning om nya byggnaders energiprestanda (1010/2017), miljöministeriets förordning om förbättring av byggnaders energiprestanda vid reparations- och ändringsarbeten (4/13) och miljöministeriets förordning om ändring av miljöministeriets förordning om förbättring av byggnaders energiprestanda vid reparations- och ändringsarbeten (2/17).  

Kraven på nya och renoverade byggnaders energiprestanda anges i praktiken i förordningarna. Det är fråga om tekniska krav som har utfärdats med stöd av exakta bemyndiganden i lagen. Också kraven enligt det nya direktivet om byggnaders energiprestanda på till exempel den kostnadsoptimala nivån för nollutsläppsbyggnader ska utfärdas genom förordningar av miljöministeriet. Beredningen av förordningarna pågår vid miljöministeriet och en stor del av konsekvenserna av denna proposition preciseras i takt med att beredningen av förordningarna framskrider.  

2.1.5  Definitioner av våningsyta, användbar golvyta och uppvärmd nettoarea

Enligt 9 § 1 mom. i bygglagen omfattar en tomts eller byggplats våningsyta den sammanlagda våningsytan i de byggnader som får uppföras där. Enligt 9 § 2 mom. i bygglagen räknas till byggnadens våningsyta våningarnas ytor beräknade enligt ytterväggarnas utsidor och sådan källarvåningsyta eller vindsyta där lokaler avsedda för byggnadens huvudsakliga ändamål placeras eller med avseende på dessa lokalers läge, förbindelser, storlek, ljus och andra egenskaper kan placeras. Om ytterväggen är tjockare än 250 millimeter eller den mellanvägg som avgränsar lägenheten tjockare än 200 millimeter, får byggnadens våningsyta överstiga den tillåtna våningsytan med den yta som följer av detta. Den tillåtna våningsytan för en byggnad får också överskridas med den yta som behövs för att bygga sådana schakt eller kanaler eller sådana tekniska utrymmen med ingång från allmänna utrymmen som krävs för skyddsrum och installationstekniska system. 

Enligt direktivet om byggnaders energiprestanda avses med användbar golvyta den golvyta i en byggnad som behövs som parameter för att kvantifiera specifika användningsvillkor som uttrycks per enhet golvyta och för tillämpningen av förenklingarna och reglerna för zonindelning och tilldelning eller ändrad tilldelning. Begreppet användbar golvyta används i artiklarna 5 och 9 i direktivet, där det föreskrivs om minimikrav avseende energiprestanda. Enligt artikel 5 får medlemsstaterna till exempel besluta att inte fastställa minimikraven avseende energiprestanda för sådana kategorier av byggnader som har en total användbar golvyta på mindre än 50 kvadratmeter. Begreppet användbar golvyta används också i artikel 7 i direktivet, där det föreskrivs att medlemsstaterna ska säkerställa att livscykel-GWP beräknas i enlighet med bilaga III och redovisas i byggnadens energicertifikat från och med den 1 januari 2028 för alla nya byggnader med en användbar golvyta som är större än 1 000 kvadratmeter. 

Uppvärmd nettoarea definieras i 2 § 11 punkten i miljöministeriets förordning om nya byggnaders energiprestanda. Enligt den avses med uppvärmd nettoarea summan av alla uppvärmda våningsplansareor räknad enligt ytterväggarnas innerytor. Den uppvärmda nettoarealen hänför sig till byggnadens energiprestanda och beräkningen av energicertifikatet. Till den uppvärmda nettoarean hör arean av uppvärmda våningar räknad enligt ytterväggarnas innerytor. Till den uppvärmda nettoarean enligt energicertifikatet räknas smärre öppningar, schakt och kanaler mellan våningarna samt tekniska utrymmen. Från den uppvärmda nettoarean avdras de övre delarna av tvåvåningsutrymmen (”saknade mellanbjälklag”) och andra motsvarande betydande öppningar. Med andra ord omfattar byggnadens uppvärmda nettoarea varma och delvis uppvärmda utrymmen där det finns en uppvärmningsanordning. Eftersom ett garage inte beaktas vid beräkningen av energicertifikat hör det inte heller till den uppvärmda nettoarean. Användbar golvyta anses motsvara den bebyggda nettoytan enligt definitionen i förordningen.  

Enligt bygglagens 37 § 2 mom., som gäller energieffektivitet, ska en ny byggnad för vilken energi används för att påverka inomhusklimatet ändamålsenligt, projekteras och uppföras som nära-nollenergibyggnad. När en byggnad repareras eller ändras eller dess användningsändamål ändras på ett sätt som kräver bygglov, ska dess energiprestanda förbättras om det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. Kraven tillämpas dock inte på byggnader med en våningsyta på mindre än 50 kvadratmeter. Således motsvarar definitionen av våningsyta i den nationella lagstiftningen inte helt definitionerna i direktivet om byggnaders energiprestanda. 

2.3.1  Allmänt om korttidsuthyrning

Korttidsuthyrning som fenomen 

Kortvarig överlåtelse av bostadshus och bostadslägenheter (i fortsättningen under det gemensamma namnet bostad) för inkvarteringsändamål, det vill säga så kallad korttidsuthyrning i synnerhet via olika plattformar, har blivit vanligare ute i världen och i Finland. Traditionellt hyrs bostäder ut långvarigt med stöd av ett hyresavtal och hyresgästen är så att säga skriven i bostaden, det vill säga att bostaden är hyresgästens bostadsort enligt befolkningsdatasystemet. Bostäder kan också erbjudas på hyra för en kort tid och utan hyresavtal. En bostad kan ställas till förfogande delvis (till exempel överlåtelse av ett rum) eller helt och hållet och antingen möblerad eller omöblerad. Utbudet av en bostad kan vara kontinuerligt eller periodiskt och sporadiskt eller regelbundet.  

Om fenomenets fördelar och nackdelar 

Korttidsuthyrningen har väckt diskussion i Finland under de senaste åren i synnerhet på grund av att den har ökat och samtidigt har erfarenheterna av den ökat. Som negativa bieffekter har upplevts till exempel störningar och andra olägenheter för grannarna och korttidsuthyrningens säsongsbetonade eller mer bestående inverkan på tillgången till bostäder på vissa orter. Dessutom har den allmänna boendetrivseln i områdena eller husen kunnat minska på grund av bytet av inkvarterare. Upprepad korttidsuthyrning leder till att de som vistas i bostaden byts oftare än vid vanligt boende. Dessutom kan bullerstörningar och andra störningar öka när de som är inkvarterade inte bor stadigvarande i bostaden. Å andra sidan har medborgare som bedriver korttidsuthyrning upplevt korttidsuthyrningen som ett fördelaktigt sätt att använda sin bostadsegendom. Till exempel kan ett dödsbo kortvarigt hyra ut sin bostad för den tid boet utreds och på så sätt täcka en del av kostnaderna för bostaden. Vid korttidsuthyrning iakttas inte uppsägningstiderna enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995), vilket innebär att det är snabbare att återställa bostaden för något annat ändamål än vid långvarig uthyrning. Dessutom är det lättare att alternera användningen av bostaden, om bostaden till exempel delvis används för eget bruk på grund av multilokalt arbete. 

Både ägarna och de som bor eller är inkvarterade i en bostad kan ha behov av att och vilja hyra ut bostaden kortvarigt. Korttidsuthyrning kan erbjuda bostadsägaren tilläggsinkomster och till exempel resenärer, personer som är utstationerade på arbete, anhöriga till dem som är intagna på sjukhus eller personer vars egen bostad renoveras kan kortvarigt behöva en bostad. Bostaden kan erbjudas till exempel av en privat ägare eller av företag som tillhandahåller hyresbostäder. Den traditionella inkvarteringsverksamheten på hotell tillgodoser inte alltid människors behov, eftersom boendet i en bostad kan vara en förmånligare och mer praktisk lösning till exempel för familjer som vill stanna inom samma bostadsområde på grund av skolans eller daghemmets läge. I vissa kommuner finns det ingen traditionell hotellinkvartering. Till exempel vid stora evenemang kan hotellkapaciteten också vara fullt utnyttjad. 

På europeisk nivå anses korttidsuthyrning vara både nyttig och oroväckande. Fördelarna anses vara ett större urval, extra tjänster för konsumenterna, extra inkomster för inkvarterare och incitament för renovering samt stimulans med tanke på turism, inkomstflöden och arbetsplatser. Oroväckande är att konkurrensläget förändras. Yrkesmässig korttidsuthyrning anses delvis konkurrera orättvist med traditionella inkvarteringstjänster, eftersom de senarenämnda är tvungna att iaktta strängare krav med tanke på säkerhets-, ansvars- och konsumentskyddsreglerna. För det andra är bristen på rättslig säkerhet inom verksamheten och för det tredje det minskade utbudet av bostäder till rimligt pris för lokalbefolkningen i de turistrika områdena oroande. (Se åtgärd 6. Hantering av bostäder för korttidsuthyrning i bostadsområden under hårt tryck. Meddelande från kommissionen till Europaparlamentet, rådet, Europeiska ekonomiska och sociala kommittén samt regionkommittén EU-plan för bostäder till överkomlig kostnad. COM/2025/1025 final, nedan kommissionens plan för bostäder till överkomlig kostnad 2025, s. 13–14.) 

Rättsläget och människors förväntningar 

Människors uppfattning om huruvida korttidsuthyrning är tillåten i Finland varierar för närvarande. Man kan bland annat utifrån remissvaren dra slutsatsen att förväntningarna inte helt möts hos dem som ser på frågan ur olika synvinklar, utan det råder olika uppfattningar om huruvida verksamheten är tillåten. Dessutom upplevs platsen för var gränsen går för tillståndsplikten variera i olika kommuner eller i samma kommun vid olika tidpunkter och inom olika områden så att de som bedriver korttidsuthyrning inte på förhand får visshet i om deras verksamhet är laglig. 

En del betraktar korttidsuthyrning som något som inte får bedrivas i bostadsområden och bostadshus, i synnerhet om det stör andra boende i byggnaden. Andra anser att korttidsuthyrning är ett möjligt sätt att hyra ut bostäder och få mindre eller större nytta av den för sig själva och samhället. De anser att störningar bör bekämpas på andra sätt än genom att begränsa korttidsuthyrningen. Aktörerna uppfattar inte nödvändigtvis att de handlar lagstridigt, eftersom det inte finns några uttryckliga bestämmelser om korttidsuthyrning och gränsen för tillståndsplikten bestäms från fall till fall och det ofta inte finns någon klar uppfattning om den på förhand.  

Dessutom är fenomenet rätt nytt i tidshorisonten för planläggning och byggande. I praktiken bedrivs korttidsuthyrning redan i rätt stor utsträckning i bostäder ute i världen och i Finland utan att man särskilt ingriper i frågan vid planläggningen eller byggandet. Således ansöker aktörerna inte nödvändigtvis om ändring av bostadens huvudsakliga användningsändamål eller frågar kommunen om behovet av en sådan ändring när verksamheten inleds. Oklarheten i nuläget påverkas också av att myndigheterna inte effektivt kan övervaka verksamheten i människors bostäder, bland annat på grund av hemfridsskyddet. Då får byggnadstillsynsmyndigheterna kännedom om eventuella förseelser i fråga om användningen av bostaden med tanke på bygglagen antingen genom klagomål från grannar eller motsvarande anmälningar om olägenheter eller annars rätt slumpmässigt. Byggnadstillsynen känner sannolikt inte till största delen av den korttidsuthyrning som bedrivs och dess lagenlighet har inte bedömts från fall till fall. 

2.3.2  Statistiska uppgifter

Statistik över byggnader och lägenheter 

Enligt Statistikcentralen finns det i Finland (2024) cirka 1,17 miljoner egnahemshus, 86 000 radhus och 68 000 flervåningshus. I dessa och andra byggnader finns det sammanlagt drygt 3,2 miljoner bostäder. Enligt Statistikcentralen finns det något under 500 000 sommarstugor i Finland. 

Enligt Statistikcentralens uppgifter hade knappt 88 procent av bostäderna (2024) minst en stadigvarande boende och 0,2 procent en tillfälligt boende, så 11,7 procent av bostäderna saknar helt invånare. År 2024 fanns det cirka 185 000 bostäder utan boende i flervåningshus. En del bor i byggnader som till sin typ är internat i stället för bostäder, bland annat fanns cirka 55 000 kunder inom institutions- och boendeservicen för äldre vid utgången av 2024.  

Enligt Finlands miljöcentrals databas Liiteri finns det drygt 2,6 miljoner bostäder i detaljplaneområden. Cirka 80 procent av bostäderna finns och 82 procent av invånarna bor (2024) i detaljplaneområden och resten bor utanför dem. 

Enligt de uppgifter om ägarna till cirka 1,6 miljoner bostadslägenheter som hittills (8.1.2026) registrerats i Lantmäteriverkets bostadsdatasystem ägs cirka 83 procent av lägenheterna (1,32 miljoner lägenheter) av en fysisk person och cirka 17 procent (270 000 lägenheter) av en juridisk person. Av registret framgår också att de aktörer som äger endast en enda bostadslägenhet är cirka 83 procent av alla ägare. Enligt registret är aktörer som äger 2–5 lägenheter något under 16 procent, aktörer som äger 6–10 lägenheter mindre än 1 procent och aktörer som äger över 10 lägenheter 0,2 procent av alla de lägenheter som registrerats i systemet. 

Enligt Eurostats statistik (2024) bor 68 procent av hushållen i en bostad som de själva äger och 32 procent bor på hyra. Finlands siffror ligger mycket nära detta medeltal (68,1 procent och 31,9 procent). Eurostat, Housing in Europe – 2025 edition. Share of people living in households owning or renting their home, 2024 (in %) ( (18.2.2026)). https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025 Enligt Statistikcentralens (2024) uppgifter är cirka 37 procent av bostadshushållen hyresbostäder och drygt 63 procent ägarbostäder. Ett bostadshushåll bildas av alla personer som är stadigvarande bosatta i samma bostadslägenhet. 

Källor: Finlands miljöcentral/Liiteri; Statistikcentralen/Bostäder och boendeförhållanden samt Byggnader och fritidshus; Institutet för hälsa och välfärd/Institutionsvård och boendeservice inom socialvården; Lantmäteriverket/bostadsdatasystemet. Länkar till databaser och system som används: Finlands miljöcentral/Liiteri (), Statistikcentralen Bostäder och boendeförhållanden och Byggnader och fritidshus (), Institutet för hälsa och välfärd/Institutionsvård och boendeservice inom socialvården (), Lantmäteriverket/bostadsdatasystemet ().https://liiteri.ymparisto.fi/ 

Statistiska uppgifter om övernattningar i Finland: korttidsuthyrning och inkvarteringsverksamhet 

Enligt Visit Finlands (VF) inkvarteringsstatistik Visit Finlands statistikdatabas Rudolf (). https://visitfinland.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/VisitFinland/ gjordes cirka 5,4 miljoner övernattningar i korttidsuthyrning i Finland 2024. På motsvarande sätt uppgick antalet övernattningar på hotell och i annan turistinkvartering, nedan inkvarteringsrörelser, till cirka 22,7 miljoner övernattningar. Korttidsuthyrningen täcker således cirka en femtedel av all inkvartering i Finland. 

I diagrammen nedan och i deras datatabeller (tabellerna 1 och 2) syns övernattningar 2018–2024. Antalet övernattningar i korttidsuthyrning har ökat med cirka 121 procent från 2018 till 2024. Under motsvarande period har övernattningarna i inkvarteringsrörelser ökat med cirka 2 procent. 

Figur SEQ Figur \* ARABIC 1. Antalet övernattande i korttidsuthyrning 2018–2024 (VF/Inkvarteringsstatistik). 

Tabell SEQ Tabell \* ARABIC 1. Antalet övernattande i korttidsuthyrning 2018–2024 (VF/Inkvarteringsstatistik). 

Figur SEQ Figur \* ARABIC 2. Antalet övernattande i inkvarteringsrörelser 2018–2024 (VF/Inkvarteringsstatistik) 

Tabell SEQ Tabell \* ARABIC 2. Antalet övernattande i inkvarteringsrörelser 2018–2024 (VF/Inkvarteringsstatistik) 

Övernattningar enligt stad: korttidsuthyrning 

I Helsingfors reserverades 2024 sammanlagt 853 425 kortvariga övernattningar via internationella plattformar. I Rovaniemi var motsvarande siffra 696 293. Antalet övernattningar i förhållande till folkmängden var 125 procent i Helsingfors, medan det i Rovaniemi var 1 059 procent. Andra populära kommuner för korttidsuthyrning är Kittilä (304 031 nätter, 4 447 procent) Tammerfors (266 802 nätter, 103 procent), Åbo (232 547 nätter, 113 procent), Kuusamo (207 469 nätter, 1 395 procent), Uleåborg (168 206 nätter, 78 procent), Kuopio (149 337 nätter, 119 procent), Vanda (150 428 nätter, 60 procent) och Esbo (127 752 nätter, 40 procent). (Källa: VF/Inkvarteringsstatistik och Statistikcentralen/Kommunernas nyckeltal.) 

Månadsstatistik: Korttidsuthyrning och inkvarteringsrörelser 

De populäraste månaderna för korttidsuthyrning i Finland är juli och december och minst populära är april och maj. Samma månader är populära också i inkvarteringsrörelser. Såsom framgår av tabellen nedan (tabell 3) är antalet övernattningar i korttidsuthyrning ungefär en fjärdedel eller lägre jämfört med antalet övernattningar i inkvarteringsrörelser under samma månad på nivån för hela landet. 

Tabell SEQ Tabell \* ARABIC 3.Övernattningar i juni och december 2024, hela Finland (VF/Inkvarteringsstatistik) 

Korttidsuthyrning i Europeiska unionen 2024  

Enligt kommissionen ökade korttidsuthyrningen via stora webbplattformar med 90 procent mellan 2018 och 2024 inom Europeiska unionen (EU). Korttidsuthyrning utgör cirka en fjärdedel av turistinkvarteringen i EU, det vill säga är förekomsten något större än i Finland. Enligt uppgifter från kommissionen är korttidsinkvartering minst vanlig i länderna i Öst- och Nordeuropa. Efterfrågan koncentreras till stadsområdena och deras närhet, eftersom dessa utgör cirka 80 procent av alla övernattningar. (Se Commission Staff Working Document, SWD(2025) 1053/2, 16.12.2025 PART 1/2 (i fortsättningen kommissionen 2025), s. 86–89.)  

Enligt Europeiska kommissionens undersökningar kan objekt för korttidsuthyrning täcka upp till 20 procent av bostadsbeståndet i centrum av populära turiststäder. Andelen minskar snabbt när man övergår till städernas randområden. Mer allmänt uppskattar kommissionen att objekten för korttidsuthyrning står för 1,2 procent av det totala antalet bostäder (kommissionen 2025, s. 9.) 

Till volymen är korttidsuthyrning mer omfattande i EU:s turiststäder än i Finland. Till exempel i Helsingfors, som är på första plats för övernattning i Finland, uppgick antalet övernattningar till cirka 850 000, när antalet i Paris var över 23 miljoner 2024. De 20 populäraste städerna i EU för korttidsuthyrning som reserverades via plattformar 2024 var följande: 

Tabell SEQ Tabell \* ARABIC 4. TOP 20-städer för korttidsuthyrning i EU 2024 i internationella webbplattformars statistikföring (Eurostat/Tourism Eurostat Tourism Database (), källa till tabellen: Eurostat, Statistics Explained, Short-stay accommodation offered via online collaborative economy platforms ( (18.2.2026).https://ec.europa.eu/eurostat/web/tourism/database). 

Statistik över beläggningsgrad för inkvarteringsrörelser i Finland 

Beläggningsgraden för inkvarteringsrörelserna varierar i Finland från region till region. Den genomsnittliga beläggningsgraden i hela landet är 50 procent. I följande tabell finns exempel på städer och regioner med hög och låg beläggningsgrad i inkvarteringsstatistiken: 

Tabell SEQ Tabell \* ARABIC 5. Genomsnittligt utnyttjande av inkvarteringsrörelsernas årskapacitet (VF/Inkvarteringsstatistik) 

På nivån för hela Finland har beläggningsgraden för inkvarteringslokaler ökat, med undantag för den grop som coronaåren orsakade: 

Figur SEQ Figur \* ARABIC 3.Beläggningsgraden för inkvarteringsrörelser 1995–2025 (VF/Inkvarteringsstatistik) 

Inkvarteringsrörelsernas genomsnittliga kapacitet 

Inkvarteringsrörelsernas genomsnittliga kapacitet 2024 var drygt 67 000 rum i hela landet. Kapaciteten har ökat med sammanlagt cirka 17 000 rum sedan 1995. Förändringens omfattning och riktning varierar mellan kommunerna. I Helsingfors har antalet rum mer än fördubblats, i Rovaniemi har antalet ökat med ungefär hälften men i vissa kommuner har kapaciteten däremot minskat. (VF/inkvarteringsstatistik). 

Inkvartering och turism som näringsgren 

Den totala efterfrågan inom turism uppgick till 16,8 miljarder euro 2023 (preliminära uppgifter). Se Visit Finland, Matkailutilinpito (Turismräkenskaper), Matkailupidon avainluvut (Nyckeltal i turismräkenskaperna), Matkailun kokonaiskysyntä (Den totala efterfrågan på turism) ( (16.2.2026)).https://visitfinland.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/VisitFinland/VisitFinland__Matkailutilinpito/010_matp_tau_101_fien.px/ Denna efterfrågan beskriver turismens värde totalekonomiskt sett. I inkvarteringsbranschen fanns 2024 sammanlagt 3 430 företag. Av dessa är cirka 91 procent företag med 0–4 anställda, 4 procent företag med 5–9 anställda och resten företag med 10 anställda eller större företag med ända upp till över 1 000 anställda. StatFin, Struktur- och bokslutsuppgifter över företag, 13w1 – Företag enligt näringsgren och antal anställda (företagsenhet), 2018–2024 ( (16.2.2026)).https://pxdata.stat.fi/PxWeb/pxweb/sv/StatFin/StatFin__yrti/statfin_yrti_pxt_13w1.px/ 

Individuell statistik för ekonomi och verksamhet 

För enstaka kommuner finns att tillgå information om ekonomi och verksamhet för korttidsuthyrning. Till exempel i Rovaniemis statistik för inkvartering och turism statistikförs också information om Airbnb- och Vrbo-övernattningar och andra oregistrerade övernattningar. I december 2025 statistikfördes över 176 000 övernattningar inom oregistrerad verksamhet, försäljningsvärdet av verksamheten var över 21 miljoner euro och beläggningsgraden 77 procent av kapaciteten. Dessa övernattningar utgjorde 51 procent och de registrerades övernattningar var 49 procent av alla övernattningar i december. Se Rovaniemis statistik för inkvartering och turism. Rovaniemi: Matkailu pähkinäkuoressa (Turismen i ett nötskal, på finska) December 2025, (11.2.2026).https://www.visitory.io/fi/public/rovaniemi/2025-12/ 

Variationer i fenomenet med korttidsuthyrning i olika kommuner enligt en kommunenkät 2025–2026 

Korttidsuthyrning verkar inte i många kommuner utgöra den huvudsakliga formen av inkvarteringsutbud. Den slutsatsen kan man dra av resultaten av en kommunenkät som skickades till experter inom byggnadstillsynen. Kommunenkäten är en enkät riktad till experter inom kommunernas byggnadstillsyn och dess resultatrapport. Den innehåller svar för tiden 16.12.2025–13.1.2026. Enkäten innehöll 8 frågor och öppna fält. Miljöministeriet samlade genom enkäten in bakgrundsinformation för bedömningen av lagreformens konsekvenser för kommunerna. Enkäten skickades till experterna med Kommunförbundets hjälp och 93 experter besvarade enkäten fram till den 13 januari 2026. Enkäten finns i anslutning till beredningsunderlaget till regeringspropositionen på webbplatsen för statsrådets tjänst för projektinformation (se projekt YM002:00/2025, dokument, ).https://valtioneuvosto.fi/sv/projektet?tunnus=YM002:00/2025 Av respondenterna (n = 93) uppskattade 68 procent att kommunens inkvarteringsbehov knappt alls stöder sig på korttidsuthyrning eller endast i någon mån stöder sig på den. På motsvarande sätt bedömde 13 procent att det stöder sig på korttidsuthyrning antingen med cirka hälften eller till största delen. Dessutom kunde 19 procent inte bedöma situationen. Många respondenter betonade att exakta uppgifter inte finns att tillgå. I fråga om semesterbostäder kunde över 40 procent av respondenterna inte bedöma användningen av dem för korttidsuthyrning. Av respondenterna uppskattade 46 procent att mindre än 10 procent av semesterbostäderna används för korttidsuthyrning. Något under 3 procent uppskattade att hälften eller klart mer av semesterbostäderna används för korttidsuthyrning i den egna kommunen. 

Inte på långt när i alla kommuner bedöms det att fenomenet med korttidsuthyrning kommer att förändras under de följande fem åren. Av respondenterna bedömde 15 procent att situationen förändras avsevärt, 58 procent bedömde att den inte förändras avsevärt och 27 procent kunde inte säga något om situationen i sin kommun. 

Av de experter som besvarade enkäten uppgav 5 procent att man redan på något sätt har beaktat korttidsuthyrning i kommunens detaljplaner. Som exempel gavs hybridplaner och möjliggörande av korttidsuthyrning genom planbestämmelser. Knappt 90 procent uppskattade att frågan ännu inte har behandlats i detaljplanerna och knappt 10 procent kunde inte säga något om situationen i sin kommun. Endast en respondent hade i kommunens bostadspolitiska program eller motsvarande identifierat en skrivning om korttidsuthyrning, cirka 80 procent uppskattade att det inte finns några sådana skrivningar och 20 procent kunde inte säga något om situationen i sin kommun. 

Situationen i husbolagen 

Kiinteistöliitto Uusimaa ry frågade sina medlemmar om korttidsuthyrning i husbolag i slutet av 2025 (Kiinteistöliitto Uusimaas enkät). Enkäten Lyhytaikainen vuokraus taloyhtiössä (Korttidsuthyrning i husbolag, på finska). Kiinteistöliitto, Uusimaa ( (18.2.2026)).https://www.ukl.fi/wp-content/uploads/Kysely_Lyhytaikainen-vuokraus-taloyhtiossa-diat_10.12.2025.pdf Enkäten med olika alternativ besvarades av cirka 2 000–6 000 förbundsmedlemmar. Utifrån enkäten uppgav ungefär hälften att korttidsuthyrning förekommer i husbolaget, av detta upplevdes ungefär en femtedel som yrkesmässigt. Drygt 30 procent uppgav att det inte förekommer korttidsuthyrning i husbolaget och en fjärdedel uppgav att de inte känner till om det förekommer. Av respondenterna önskade 62 procent att korttidsuthyrningen ska vara tillståndspliktig och registreringspliktig verksamhet, 18 procent önskade det inte och 20 procent kunde inte svara. Av respondenterna uppgav 43 procent att korttidsuthyrning inte har orsakat olägenhet eller skada, däremot berättade en del om olägenheter som nedskräpning (17 procent), bullerolägenhet (19 procent) och mindre skador på bostaden eller byggnaden. Vid sidan av enkäten frågades det inte om motsvarande olägenheter vid sedvanligt boende, så av enkäten går det inte att sluta sig till hur mycket korttidsuthyrning avviker från motsvarande olägenheter vid sedvanligt boende. 

2.3.3  Lagstiftning om byggande och områdesanvändning samt korttidsuthyrning

De mest centrala bestämmelserna om användningen av byggnader och utrymmen i dem finns i bygglagen och lagen om områdesanvändning (132/1999). Bygglagen trädde i kraft den 1 januari 2025 och samtidigt ändrades namnet på markanvändnings- och bygglagen till lagen om områdesanvändning.  

Användningsändamålet för byggnader, såsom bostadshus och deras lägenheter, bestäms med stöd av bygglagen och lagen om områdesanvändning. När det gäller korttidsuthyrning är den centrala frågan om korttidsuthyrning är sådan användning av byggnaden eller en del av den för sådant bostadsbruk som fastställs i detaljplanen och bygglovet eller om det är fråga om inkvarteringsverksamhet, vilket innebär att byggnaden eller lägenheten används i strid med planen eller bygglovet. Verksamhetsutövaren ska i första hand själv bedöma om det är fråga om boende enligt planen och bygglovet eller de facto om sådan inkvarteringsverksamhet vars utövande är förenat med regionala begränsningar och skyldigheter i anslutning till byggande avseende inkvarteringsverksamhet och som ska bedömas inom förfarandet med bygglov. 

En väsentlig ändring av användningsändamålet för byggnader och delar av byggnader på detaljplaneområden har varit allmänt tillståndspliktig ända sedan stadsplanelagen (145/1931) stiftades (se i de numera upphävda författningarna 33 § i byggnadsstadgan (29.1.1932/41) och 42 a och 100 § i byggnadslagen (370/1958), ändrad genom lag 674/1975 samt 50 och 121 § i byggnadsförordningen (266/1959), ändrad genom förordning 930/1989. Det konkreta området för tillståndsplikten har dock med tiden kunnat ändras, även om lagens innehåll har förblivit detsamma. Till exempel får enligt det rådande rättsläget yrkesmässig inkvarteringsverksamhet inte bedrivas på områden som anvisats för boende inom detaljplaneområden. Enligt tidig rättspraxis för bygglagen har användningen av ett bostadshus som inkvarteringsbyggnad enligt rättslitteraturen inte på motsvarande sätt varit tillståndspliktig. Hallberg, Pekka – Haapanala, Auvo – Koljonen, Ritva – Ranta, Hannu, Maankäyttö- ja rakennuslaki, 2., uudistettu painos, Talentum 2006, s. 513. Ännu 2019 förekom Rovaniemi i rättslitteraturen som exempel på en stad där byggnadstillsynen och miljönämnden ansåg att ”hemliga hotell” var tillåtna på motsvarande detaljplaneområden som anvisats för icke-inkvarteringsverksamhet där verksamheten ansågs vara förbjuden i Helsingfors. Päläs, Jenna – Määttä, Kalle (toim.), Jakamistalousjuridiikan käsikirja, Alma Talent, 2019, s. 421. Senare har också i Rovaniemi ålagts viten och en person har dömts för att inkvarteringsverksamhet har bedrivits i en bostad på ett sådant detaljplaneområde. 

Lagen om områdesanvändning  

I 50 § 1 mom. i lagen om områdesanvändning sägs ”För den detaljerade regleringen av områdesanvändningen och för byggande och utvecklande av områden utarbetas en detaljplan, vars syfte är att anvisa behövliga områden för olika ändamål och att styra byggandet och annan markanvändning på det sätt som krävs med tanke på de lokala förhållandena, stads- och landskapsbilden, god byggnadssed, främjandet av användningen av det befintliga byggnadsbeståndet och andra styrmål för planen.” I 55 § 2 mom. i den lagen sägs ”I detaljplanen anges på det sätt som behovet av styrning förutsätter 1) gränserna för detaljplanen och dess olika områden, 2) områdenas allmänna eller enskilda användningsändamål, 3) omfattningen av byggandet, 4) principer som gäller byggnadernas läge och vid behov byggsättet.” I 58 § i den lagen sägs bland annat ”Ett byggnadsobjekt får inte uppföras i strid med detaljplanen (bygginskränkning)” och ”På ett detaljplaneområde får inte placeras sådana funktioner som medför olägenheter för den användning av andra områden som anvisats i planen”. 

Ett område som är avsett för boende har i allmänhet märkts ut i detaljplanen med brunt eller ljusbrunt. Det kan till exempel vara Område för bostadshus A, Område för flervåningshus AK, Område för småhus AP eller utgöra en del av en kombination av områdesreserveringar (se Miljöministeriets förordning om utformningen av planbestämmelser och planobjekt i landskaps-, general- och detaljplaner (311/2024)). 

Bygglagen 

I 42 § i bygglagen föreskrivs det om när uppförandet av ett nytt byggnadsobjekt eller ändring av en byggnad förutsätter bygglov. I paragrafens 1 mom. 1 och 2 punkten föreskrivs det om bygglov för ett nytt byggnadsobjekt. Enligt 1 mom. behövs bygglov alltid bland annat om objektet är ett bostadshus. Enligt 3 mom. behövs bygglov för reparationer och ändringar av ett byggnadsobjekt eller en byggnad som definieras närmare i momentet. Bygglov behövs enligt momentets sista punkt alltid om ”3) ändamålet med byggnaden eller en del av den ändras väsentligt”.  

Bygglov beviljas av kommunens byggnadstillsynsmyndighet. Med tanke på beviljandet av bygglov är det viktigt att det planerade byggandet lämpar sig för byggplatsen och att de väsentliga tekniska kraven uppfylls. Byggnadstillsynsmyndighetens prövning omfattar både prövning av områdesanvändningen och granskning av de tekniska kraven (RP 139/2022 rd, s. 182). I bygglovet fattas beslut om byggnadens användningsändamål, även om det inte uttryckligen föreskrivs om saken i någon lag eller förordning. Tillstånd beviljas för den byggnadsåtgärd som söks och som i fråga om bostadsbyggnader är byggande av en bostadsbyggnad, till exempel ett flervåningsbostadshus. Kommunernas byggnadstillsyn beviljar bygglov på ansökan av ägaren till byggplatsen eller en innehavare som inte äger byggplatsen.  

I 4 kap. i bygglagen föreskrivs det om väsentliga tekniska krav på byggnader. I 40 § i det kapitlet föreskrivs det om väsentliga tekniska krav som gäller bostadsutrymmen, inkvarteringslokaler och arbetsutrymmen. Enligt paragrafens 1 mom. ska den som påbörjar ett byggprojekt se till att bostadsutrymmen, inkvarteringslokaler och arbetsutrymmen planeras och byggs så att de är säkra, fungerande, trivsamma och lämpliga för användningsändamålet. I 32 § i det kapitlet föreskrivs det om brandsäkerhet. Enligt paragrafen ska den som påbörjar ett byggprojekt bland annat ”se till att byggnaden på det sätt som användningsändamålet förutsätter projekteras och uppförs så att den är säker vid brand”. Byggnaden ska dessutom bland annat ”vara sådan att de som befinner sig där ska kunna rädda sig själva eller räddas vid händelse av brand”. På motsvarande sätt föreskrivs det i 31–39 och 41 § i det kapitlet om andra typer av väsentliga tekniska krav att en byggnad ska projekteras och uppföras också i fråga om dem på det sätt som användningsändamålet förutsätter. I slutet av de nämnda paragraferna finns bemyndiganden att utfärda förordning genom vilka statsrådet eller miljöministeriet ges befogenhet att utfärda närmare bestämmelser om dessa frågor, bland annat vid ändringar i byggnadens användningsändamål. 

Miljöministeriets förordningar 

Miljöministeriets förordning om bostadsutrymmen, inkvarteringslokaler och arbetsutrymmen (631/2024) innehåller bestämmelser om de väsentliga tekniska krav som lokalerna och utrymmena i fråga ska uppfylla. Förordningen gäller bostadsutrymmen, inkvarteringslokaler och arbetsutrymmen som uppförs i en ny byggnad eller en utbyggnad eller som bildas när användningsområdet för en byggnad eller en del av en byggnad ändras väsentligt. I förordningens 2 § definieras bland annat bostadslägenhet och inkvarteringsrum. Med bostadsrum avses ”ett rum som i första hand är avsett för permanent boende; tambur, korridor, wc- och badutrymme eller annat jämförbart utrymme räknas inte som bostadsrum; ett kök är ett bostadsrum som i första hand är avsett för matlagning och måltider,”. Med bostadslägenhet, det vill säga bostad, avses i förordningen ”en för åretruntboende eller fritidsboende avsedd helhet som har en egen direkt ingång, och som består av ett eller flera bostadsrum och som är utrustad med kök, kokvrå eller kokutrymme,”. Med inkvarteringsrum avses i förordningen ”ett möblerat rum som i första hand är avsett att yrkesmässigt tillhandahållas kunder som behöver tillfällig inkvartering”. Förordningen gäller så kallade tekniska krav på utrymmen och lokaler, och i förordningen föreskrivs inte närmare om användningen av lokalerna. 

I motiveringspromemorian till förordningen definieras inte närmare vad som avses med inkvartering som tillhandahålls yrkesmässigt. Den nya förordningen (631/2024) upphävde miljöministeriets tidigare förordning om bostadsutrymmen, inkvarteringslokaler och arbetsutrymmen (1108/2017), enligt vars motiveringspromemoria en bostadslägenhet som upprepade gånger bjuds ut till kunder med korta hyresavtal på mindre än ett halvt år jämställdes med en inkvarteringslokal. I motiveringspromemorian till den gällande förordningen finns ingen punkt om motsvarande jämställande. 

I miljöministeriets förordning om byggnaders brandsäkerhet (848/2017) avses med bostäder ”utrymmen som används för boende, såsom bostadslägenheter och fritidsbostäder” och med inkvarteringsutrymmen ”utrymmen, såsom hotell, semesterhem och internat, som i allmänhet är i användning dygnet runt och i vilka det inte finns personer som är under vård eller internerade” (5 §). Inkvarteringsutrymmet förutsätts i regel ha minst två utgångar och karaktäristiskt för ett inkvarteringsutrymme är att de rum som används för inkvarteringen har skiljts åt genom en så kallad uppdelning i mindre delar, det vill säga i EI 15-byggnadsdelar. Brandcellens storlek är begränsad, till exempel i en osprinklad byggnad i brandklass P1 till 800 kvadratmeter och också korridordörrarna i byggnadsdelar förses med stängningsanordningar (17 §). Brandceller avskiljs från varandra i sektionerande byggnadsdelar, till exempel i byggnader i brandklass P1 minst i EI 60-byggnadsdelar. Inkvarteringsutrymmena ska förses med brandvarnare som är anslutna till elnätet om antalet inkvarteringsställen är högst 50, men med en brandlarmanläggning som är kopplad till nödcentralen om antalet platser överstiger 50.  

Kommunernas egna anvisningar 

Många kommuners byggnadstillsyn, bland annat i Rovaniemi och Tammerfors, har gett anvisningar om korttidsuthyrning. Se anvisningen från Tammerfors: Airbnb-tyyppinen majoitustoiminta (Inkvarteringsverksamhet av Airbnb-karaktär, på finska). Webbsida: (8.1.2026). Se dessutom kommunenkäten.https://www.tampere.fi/asuminen-ja-rakentaminen/rakenna-ja-korjaa/rakentamisen-maaraykset-ja-ohjeet/airbnb-tyyppinen-majoitustoiminta Dessutom har byggnadstillsynen i TOP 10-kommunerna utarbetat och publicerat sina anvisningar om lagtolkning i fråga om när överlåtelse av besittningen av en bostadslägenhet betraktas som tillståndspliktig inkvarteringsverksamhet ur byggnadstillsynens synvinkel och inte till exempel som kortvarig och tillfällig uthyrning av en privatpersons eget hem (se Asunnoissa tapahtuva majoitustoiminta (Inkvarteringsverksamhet i bostäder, på finska), RTY Top Ten, 125 01, 22.5.2023, https://toptenrava.fi/tulkintakortti/asunnoissa-tapahtuva-majoitustoiminta/). Enligt kommunenkäten 2026 används anvisningen i många kommuner vid bedömningen av behovet av att ansöka om bygglov. 

2.3.4  Bygglov för ändring av användningsändamålet

Enligt 42 § 3 mom. 3 punkten i bygglagen (ändrad genom lag 897/2024) behövs bygglov alltid om ändamålet med byggnaden eller en del av den ändras väsentligt. Enligt förarbetena till bygglagen (RP 139/2022 rd, s. 181) motsvarar propositionen regleringen enligt markanvändnings- och bygglagen. I detaljmotiveringen till regeringens proposition avseende markanvändnings- och bygglagen (RP 101/1998 rd) konstateras i fråga om 125 § bland annat följande: ”En väsentlig ändring av ändamålet med byggnaden eller en del av den skall kräva bygglov. En ändring av ändamålet jämförs, liksom för närvarande, med det beviljade bygglovet eller byggnadens tidigare användning. Dessutom bestäms att när tillståndsplikten prövas skall det beaktas vilken inverkan ändringen av det avsedda ändamålet har på genomförandet av planläggningen och annan markanvändning samt på de egenskaper som krävs av byggnaden. Jämfört med bygglov behandlas alltså sådana ändringar som påverkar markanvändningen i omgivningen eller gör användningen av byggnaden mera riskfylld.”.  

En väsentlig ändring av ändamålet med byggnaden eller en del av den kräver alltså bygglov. I samband med korttidsuthyrning ska det bedömas om det behövs bygglov för att använda ett bostadshus för inkvartering, det vill säga om byggnadens användningsändamål förändras väsentligt när den i stället för eller vid sidan av boende används för korttidsuthyrning en viss tid per år. 

Om tillstånd till korttidsuthyrning inte kan beviljas, kan innehavaren av byggplatsen fortfarande som en förberedande åtgärd begära ändring av detaljplanen, varefter det kan vara möjligt att bevilja bygglov. Huruvida dessa ändringar tillåts är dock delvis beroende av kommunernas ändamålsenlighetsprövning, och det är inte säkert att man får tillstånd. Sett ur bostadsinnehavarens synvinkel, bland annat i flervåningshus, är dessutom tillståndspliktiga ärenden och andra ärenden som kräver myndighetsbeslut beroende av husbolagets verksamhet. Utifrån kommunenkäten (öppna svar) kan man dra slutsatsen att husbolagen inte alltid är villiga att ansöka om dessa beslut för sina invånares räkning, även om byggnadstillsynen uppmuntrar till det.  

2.3.5  Byggnadstillsynens möjligheter att ingripa i lagstridig verksamhet

I bygglagen föreskrivs det om organiseringen av byggnadstillsynen i kommunen (9 kap.) och tvångsmedel och påföljder i anslutning till byggande (14 kap.). Dessa bestämmelser tillämpas vid bedömningen av kommunens möjligheter att ingripa i verksamhet som strider mot bygglovet eller detaljplanen, bland annat i fall som gäller korttidsuthyrning. Enligt bestämmelserna i bygglagen och dess praxis står tillståndsförfarandet för byggande och tillsynen under byggnadstiden i centrum för tillsynsverksamheten. Byggnadstillsynen har dock behörighet att ingripa också i förseelser som gäller användningen av en byggnad till den del det i bygglagen finns bestämmelser om användningen. 

I 100 § i bygglagen föreskrivs det om byggnadstillsynsmyndighetens uppgifter. Enligt paragrafens 1 mom. ska kommunens byggnadstillsynsmyndighet med tanke på det allmänna intresset övervaka iakttagandet av planläggningen samt för sin del se till att det som föreskrivs om byggande i lagen om områdesanvändning eller föreskrivs eller bestäms med stöd av den iakttas i samband med byggandet. Ett avgörande av gränssnittet mellan inkvarteringsverksamhet och boende inleds vanligen som en begäran om åtgärder (tillsynsärende). 

Byggnadstillsynsmyndigheten utövar i ärenden som gäller korttidsuthyrning tillsyn över efterlevnaden av lagen om områdesanvändning och bygglagen. Den övervakar till exempel inte efterlevnaden av lagen om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet (308/2006) eller lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009). Byggnadstillsynsmyndigheten kan inte heller i övrigt ingripa i sådana skadliga verkningar av fenomenet korttidsuthyrning för vilka myndigheten inte har föreskrivits någon befogenhet. 

I 147 § i bygglagen föreskrivs det om vite och hot om tvångsutförande. I paragrafens 1 mom. sägs att om någon vidtar åtgärder i strid med den lagen eller med bestämmelser eller föreskrifter som utfärdats med stöd av den eller försummar en skyldighet som baserar sig på dem, får kommunens byggnadstillsynsmyndighet i ärenden enligt 6, 8, 10, 12 och 13 kap. ålägga den som tredskas att inom en utsatt tid rätta till det som gjorts eller försummats. De nämnda kapitlen i bygglagen gäller tillståndsförfarandet avseende bygglov (6 kap.), ansvar i anslutning till byggande (8 kap.), utförande av byggnadsarbete (10 kap.), användning och underhåll av byggnader (12 kap.) samt vård av den byggda miljön (13 kap.). 

I 176 a § i lagen om områdesanvändning (ändrad genom lag 752/2023) sägs ”När det gäller tillsynen över efterlevnaden av denna lag och de bestämmelser och föreskrifter som utfärdats med stöd av den iakttas vad som i 146 § i bygglagen föreskrivs om avbrytande av byggnadsarbete, vad som i 147 § i den lagen föreskrivs om vite och hot om tvångsutförande, vad som i 148 § i den lagen föreskrivs om inspektionsrätt, vad som i 149 § i den lagen föreskrivs om anlitande av assistent och vad som i 150 § i den lagen föreskrivs om handräckning.” I sak innebär bestämmelsen att byggnadstillsynsmyndigheten också ska utöva tillsyn över bestämmelserna i lagen om områdesanvändning och att bestämmelserna i bygglagen också ska tillämpas på tillsynsbehörigheten. 

Byggnadstillsynens möjligheter att ingripa i verksamhet som strider mot en byggnads användningsändamål är i hög grad förknippade med att man får information om huruvida byggnaden eller en del av den har använts väsentligt i strid med användningsändamålet. Myndigheterna övervakar vanligen inte aktivt vad som sker inne i byggnaderna. Byggnadstillsynen får ofta information av grannarna om användning i strid med bygglovet. I vissa europeiska städer får myndigheterna information om mängden korttidsuthyrning direkt från plattformstjänster som är specialiserade på korttidsuthyrning. Tillgången till information har utomlands skötts till exempel så att de som bedriver korttidsuthyrning läggs till i turistregistret eller så att plattformstjänsten delar information med stadens myndigheter. I maj 2026 träder kravet enligt EU:s förordning om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende (EU) 2018/1724 Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 2024/1028 av den 11 april 2024 om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende och om ändring av förordning (EU) 2018/1724 (Text av betydelse för EES). EUT L, 2024/1028, 29.4.2024. i kraft med bestämmelser om skyldighet för plattformar att lämna uppgifter om korttidsuthyrning till myndigheterna. Skyldigheten gäller i de medlemsstater som tillämpar ett nationellt registreringsförfarande för korttidsuthyrning, Finland hör inte till dessa länder.  

2.3.6  Lagstiftningen om bostadsaktiebolag

Genom bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag kan man påverka spelreglerna för gemenskapsboende, såsom innehållet i besittningsrätten till aktielägenheten, förhållandet mellan aktieägarens och bolagets intresse, kostnadsfördelningen och boendesäkerheten. Lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på bostadsaktiebolag. I ett bostadsaktiebolags bolagsordning ska användningsändamålet för varje aktielägenhet anges (1 kap. 13 § 1 mom. 4 punkten i lagen om bostadsaktiebolag). 

I lagen om bostadsaktiebolag eller förarbetena till den definieras inte närmare vad som avses med boende eller bostadslägenhet. Det är således i första hand fråga om en tolkning av bolagsordningen där bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag ska beaktas, till exempel de allmänna principerna i lagen om bostadsaktiebolag, innehållet i besittningsrätten till aktielägenheten samt bestämmelserna om besittningstagande av aktielägenheten och aktieägarnas motiverade förväntningar som grundar sig på dem (jämför till exempel HD 2017:22). Aktieägarna antas vid förvärvet av bostadsaktiebolagets aktier ha godkänt innehållet i bolagsordningen och att aktielägenheterna ska användas på det sätt som förutsätts enligt användningsändamålet i bolagsordningen.  

Varje aktie i ett bostadsaktiebolag medför ensam för sig eller tillsammans med andra aktier rätt att besitta en lägenhet som anges i bolagsordningen eller någon annan del av en byggnad eller fastighet som bolaget besitter (1 kap. 2 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag). Besittningsrätten till en lägenhet har i stor utsträckning ansetts motsvara äganderätten. Aktieägaren har ensamrätt att besitta och använda den aktielägenhet som denne besitter enligt bolagsordningen. I lagen beaktas uttryckligen aktieägarens rätt att helt eller delvis upplåta aktielägenheten att användas av någon annan, om inte något annat föreskrivs i lag eller i bolagsordningen (1 kap. 4 § i lagen om bostadsaktiebolag). I bestämmelsen eller förarbetena till det har det inte begränsats för hur lång eller kort tid lägenheten eller en del av den ska eller får överlåtas eller för vilket ändamål lägenheten får överlåtas. Det sistnämnda begränsas av aktielägenhetens användningsändamål enligt bolagsordningen och en aktieägare får inte på ett sätt som är bindande för bolaget och andra aktieägare eller boende överlåta lägenheten för att användas för ett ändamål som bolagsordningen inte tillåter.  

Ett bostadsaktiebolag har rätt att ingripa i sådan användning av en aktielägenhet som strider mot ändamålet enligt bolagsordningen endast när det är väsentligt och har större betydelse än ringa (8 kap. 2 § 1 mom. 3 punkten och 2 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag) Vid bedömande av frågan om när nyttjande av en del av en lägenhet till annat ändamål väsentligen strider mot bolagsordningen kan man fästa uppmärksamhet bland annat vid hur mycket utomstående arbetskraft som har anställts för verksamheten i lägenheten eller i vilken utsträckning verksamheten stör husets övriga invånare eller förorsakar tilläggskostnader för bolaget (RP 216/1990 rd, s. 62).  

Enligt förarbetena till lagen har användningen av en lägenhet för ett väsentligen annat ändamål än vad den är avsedd till eller på annat sätt i strid med bolagsordningen vanligen större betydelse än ringa. Enligt förarbetena kan dock nyttjande i strid mot bolagsordningen vara av den arten att därav inte förorsakas några som helst störningar för andra aktieägare eller skada för bolaget och förseelsen har då endast ringa betydelse (RP 216/1990 rd, s. 63). Huruvida lägenheten används i strid med det ändamål som anges i bolagsordningen beror på omständigheterna i saken, som ska bedömas från fall till fall. Saken kan då till exempel påverkas av om levernet de facto stör husets övriga invånare och om det upprepas (jämför RP 216/1990 rd, s. 63). Störningar har bedömts till exempel i fallen HD (1992:9), HD (38:2019) och Rovaniemi hovrätt (11.9.1996 nr 1028).  

Korttidsuthyrning av bostäder granskas i samband med den pågående översynen av lagen om bostadsaktiebolag (OM119:00/2023), https://oikeusministerio.fi/sv/projekt?tunnus=OM119:00/2023). I det betänkande som hänför sig till projektet (OM 2025:40, (på finska, presentationsblad på svenska) https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/items/4e214681-5d4b-4c30-812f-c8c062a2bb40) bedöms nuläget för korttidsuthyrning och regleringsbehoven i anslutning till det (se s. 134–150) samt konsekvenserna (s. 252–254). I betänkandet föreslås det att grunderna för besittningstagande av en aktielägenhet kompletteras för att underlätta ingripandet i de problem med korttidsuthyrning som observerats (s. 13). Enligt förslaget ska bolagsstämman kunna besluta att ta en bostadslägenhet i bolagets besittning, om upprepad korttidsuthyrning av lägenheten för bolaget eller aktieägarna medför betydande merkostnader eller betydande olägenhet som avviker från användningen som bostad (s. 305 och 362). I lagen föreslås inte någon definition av korttidsuthyrning, motiveringen till avgörandet presenteras i betänkandet (se s. 305). 

Användningen av en bostadsaktie för inkvarteringsverksamhet ska i enlighet med de beskrivna bestämmelserna bedömas vid sidan av bestämmelserna om byggande. Med tanke på den gällande lagen om bostadsaktiebolag avgörs frågan huruvida korttidsuthyrning är tillåten med hjälp av en helhetsbedömning från fall till fall. När lagen eventuellt ändras ska störningar som orsakas av korttidsinkvartering regleras genom en ny specialbestämmelse om besittningstagande. 

2.3.7  Lagstiftningen om uthyrning av bostadslägenheter

Bestämmelser om uthyrning av en bostadslägenhet finns i lagen om hyra av bostadslägenhet. Enligt dess 1 § tillämpas den lagen på ett avtal genom vilket en byggnad eller en del av en byggnad (lägenhet) hyrs ut för att användas som bostad (hyresavtal för bostadslägenhet). Enligt samma moment bestäms lägenhetens användningsändamål enligt vad som avtalats vara den huvudsakliga användningen av lägenheten. Enligt förarbetena till lagen bestämmer det huvudsakliga användningsändamålet huruvida bostads- eller affärshyresbestämmelser ska tillämpas på hyresförhållandet. Enbart den omständigheten att ett enskilt rum i lägenheten används till exempel som tandläkarmottagning eller kontor ändrar inte lägenhetens användningsändamål till något annat än boende. Ett hyresförhållande som gäller en affärslokal blir inte heller ett hyresförhållande för en bostadslägenhet bara för att en liten del av lägenheten hela tiden eller en liten del av tiden används till exempel för övernattning (RP 304/1994 rd, s. 20).  

Enligt bestämmelsen om tillämpningsområdet i 2 § i lagen om hyra av bostadslägenhet tillämpas den lagen inte på inkvarteringsrörelsers verksamhet. Begränsningen av tillämpningsområdet när det gällerinkvarteringsrörelsers verksamhet togs för första gången in i 1961 års hyreslag, där det i 43 § föreskrevs att lagen inte tillämpas på uthyrning av enskilda möblerade rum i hotell, pensionat eller andra härbärgeringsrörelser. Begränsningen motiverades med att flera bestämmelser i lagen inte är tillämpliga på sådan korttidsuthyrning (RP 59/1959 rd, s. 5). Också enligt förarbetena till lagen om hyra av bostadslägenhet från 1987 var lagen avsedd att reglera parternas rättigheter och skyldigheter vid mera bestående och längre tids boende eller annat nyttjande av lägenhet än vad det är fråga om till exempel i hotell, motell, resandehem och natthärbärgen. Vid angivandet av tillämpningsområdet är verksamhetens beskaffenhet av avgörande betydelse - såsom affärsverksamhet bedriven härbärgeringsrörelse - och inte den omständigheten, huruvida de stadganden som gäller härbärgeringsrörelse ska tillämpas på verksamheten (RP 127/1984 rd, s. 27). I den regeringsproposition som ledde till stiftandet av lagen om hyra av bostadslägenhet ingår motsvarande omnämnanden (se RP 304/1994 rd, s. 50).  

Enligt lagen ska hyresavtal ingås och ändras skriftligen. Om hyresavtalet inte har ingåtts skriftligen, anses det vara i kraft tills vidare. Ett tidsbestämt hyresavtal för en lägenhet som hyrts som fritidsbostad kan dock också vara muntligt (5 § 1 mom. i lagen om hyra av bostadslägenhet). I och med att kortvariga hyresförhållanden blivit vanligare har det skapat ovisshet om vilken lag som ska tillämpas. Det finns ingen uttrycklig bestämmelse som utesluter ett sådant avtal som upplåter rätten att använda lägenheten för boende också för en kort tid från tillämpningsområdet för lagen om hyra av bostadslägenhet, om det inte är fråga om verksamhet i inkvarteringsrörelse (Projektet OM 2024:41, s. 58 och 59). 

I ett projekt vid justitieministeriet (https://oikeusministerio.fi/hanke?tunnus=OM100:00/2023) bereds ändringar av lagen om hyra av bostadslägenhet. Syftet är att uppdatera lagen så att den motsvarar dagens behov och praxis. I projektets betänkande (OM 2024:41, på finska, presentationsblad på svenska, https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/items/ae3f3bfa-c102-43d6-b521-68a680f8f386) föreslås det att lagen om hyra av bostadslägenhet och lagen om hyra av affärslokal (482/1995) ändras. I paragrafen om tillämpningsområde i lagen om hyra av bostadslägenhet föreslås det en ny bestämmelse enligt vilken lagen inte tillämpas på ett sådant avtal genom vilket en lägenhet hyrs ut för att användas som kortvarigt och tillfälligt boende. Enligt motiveringen har en sådan hyresgäst inget behov av skydd som kan jämföras med den som använder bostaden som sitt hem. Hyresgästens rättigheter behöver således inte skyddas genom tvingande bestämmelser i lagen. I lagen definieras inte närmare kortvarigt eller tillfälligt boende (se s. 61, 95, 119 och 161–163).  

Ett framskridande i enlighet med förslaget skulle innebära att kortvariga hyresförhållanden inte omfattas av bestämmelserna i lagen om hyra av bostadslägenhet. Bland annat skulle de nya bestämmelser om rökningsförbud som föreslås i lagen (se OM 2024:41, s. 124 och 195–198) inte automatiskt gälla kortvariga hyresförhållanden. 

2.3.8  Annan central lagstiftning

Korttidsuthyrning som näringsverksamhet 

Korttidsuthyrning kan utövas i olika omfattning som en del av hushållet eller som näringsverksamhet. Omfattningen kan variera från sporadisk uthyrning av ett enskilt objekt högst några gånger per år till omfattande verksamhet året runt med uthyrning av flera bostäder. Verksamhet som inte är sporadisk och som utövas i förvärvssyfte kan inte utifrån den näringsrättsliga lagstiftningen betraktas om utövande av yrkesmässig inkvarteringsverksamhet, oberoende av om verksamheten de facto genererar vinst. Yrkesmässig inkvarteringsverksamhet kan utövas i olika former från hotellverksamhet till uthyrning av semesterbostäder. Också utövandet av korttidsuthyrning kan betraktas som yrkesmässig näringsverksamhet (se regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet samt vissa lagar som har samband med den, RP 138/2004 rd, samt regeringens proposition till riksdagen med förslag till handelsregisterlag och näringsverksamhetslag samt vissa lagar som har samband med dem, RP 244/2022 rd). 

Vid beskattningen bedöms verksamhetens karaktär av näringsverksamhet självständigt utifrån kriterier som bildats i beskattnings- och rättspraxis. Skillnaden mellan yrkesmässig och icke-yrkesmässig uthyrningsverksamhet är ofta viktig ur skatterättslig synvinkel. I rättslitteraturen har det ansetts att skatterättsliga bedömningssätt kan ha en partiell tolkningsverkan vid bedömningen av om korttidsuthyrning är tillåten inom tillämpningsområdet för markanvändnings- och bygglagen (se Hovila – Malo 2017, s. 88–90 samt Hovila – Päläs 2020, s. 365). Hovila, Ilari – Malo, Jenna: Epätyypillinen vuokraustoiminta MRL:n ja AsOYL:n käyttötarkoitussääntelyssä, Liikejuridiikka 2/2017; Hovila, Ilari – Päläs, Jenna: Mikä on asuinhuoneistojen majoituskäyttöä? Siviilioikeudellisia välineitä maakäyttö- ja rakennuslain käyttötarkoitussääntelyn tulkintaan, Defensor Legis 3/2020. 

Lagen om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet 

Enligt 1 § 1 mom. i lagen om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet gäller den lagen utövande av inkvarteringsverksamhet och förplägnadsverksamhet. Enligt 2 mom. 1 punkten i samma paragraf avses med inkvarteringsverksamhet yrkesmässigt tillhandahållande av möblerade rum eller andra inkvarteringslokaler för kunder som behöver tillfällig inkvartering. Enligt förarbetena till paragrafen görs i lagen en klar avgränsning när det gäller boende inom inkvarteringsverksamhet och boende enligt lagen om hyra av bostadslägenhet. Med inkvartering av kunder i en inkvarteringsrörelse avses bara tillfällig inkvartering. I förarbetena till lagen om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet nämns att inkvarteringsverksamheten kännetecknas av att verksamheten utövas yrkesmässigt. När yrkesmässigheten bedöms är den väsentliga frågan huruvida verksamheten siktar till ekonomiska resultat. Lagen gäller inte verksamhet av sporadisk karaktär (RP 138/2004 rd, s. 19).  

Hälsoskyddslagen 

Syftet med hälsoskyddslagen (763/1994) är att upprätthålla och främja befolkningens och individens hälsa (1 §). Enligt lagen ska den som utövar verksamhet som påverkar livsmiljön identifiera de risker i verksamheten som orsakar sanitär olägenhet och följa upp de faktorer som påverkar dem (egenkontroll). Verksamheten ska utövas så att uppkomsten av sanitära olägenheter så långt som möjligt förhindras (2 §, ändrad genom lag 942/2016). 

I 4 kap. i hälsoskyddslagen föreskrivs om anmälningspliktig verksamhet. Sådan verksamhet är bland annat ibruktagande av utrymmen som är avsedda för inkvarteringsverksamhet. Verksamhetsutövaren ska senast 30 dygn innan verksamheten inleds göra en skriftlig anmälan till den kommunala hälsoskyddsmyndigheten. Dessutom ska en anmälan göras om verksamheten upphör och om verksamhetsutövaren byts. Anmälan behöver inte göras, om verksamheten kräver miljötillstånd enligt miljöskyddslagen. (13 § i hälsoskyddslagen, ändrad genom lag 1187/2021.) Anmälningsskyldigheten omfattar bland annat hotell, sommarhotell, inkvarteringslokaler i semesteranläggningar samt inredda semesterbostäder eller utrymmen för inkvartering såsom internat och natthärbärgen (se bilagan till hälsoskyddslagen).  

Räddningslagen 

Syftet med räddningslagen (379/2011) är att förbättra människornas säkerhet och minska antalet olyckor (1 §). I lagen föreskrivs om människors, företags och andra sammanslutningars och juridiska personers skyldighet att förebygga eldsvådor och andra olyckor och förbereda sig på dem (se 2 §). Var och en ska enligt räddningslagen vara aktsam så att brandrisk eller risk för någon annan olycka samt skada undviks och efter förmåga och inom ramen för sin bestämmanderätt se till att bestämmelserna och föreskrifter om förebyggande av eldsvåda och andra olyckor och om tryggande av människors säkerhet iakttas (4 §). 

I 3 kap. i räddningslagen föreskrivs om byggnaders säkerhet. Enligt den lagen ska ägaren och innehavaren av en byggnad samt en verksamhetsidkare för egen del se till att byggnaden hålls i sådant skick att risken för att en eldsvåda uppstår, avsiktligt anläggs och sprider sig är liten och att personer som befinner sig i byggnaden vid en eldsvåda eller någon annan plötslig fara kan lämna byggnaden eller räddas på något annat sätt (9 §). I kapitlet finns dessutom bestämmelser om bland annat egen beredskap (14 §) och räddningsplan (15 §). Räddningsplanen ska till exempel innehålla en redogörelse över slutsatserna av bedömningen av faror och risker samt olycksförebyggande anvisningar och förhållningsregler för olyckssituationer och farliga situationer till boende och andra personer (15 § 2 mom.). Räddningsverket ska inom sitt område övervaka att bestämmelserna i 2 och 3 kap. iakttas (78 §). 

I statsrådets förordning om räddningsväsendet (407/2011) föreskrivs det om uppgörande av en räddningsplan för bostadsbyggnader som omfattar minst tre bostadslägenheter (1 §). I räddningsplanen ska beaktas avvikande användning av ett objekt och tillfälliga ändringar i användningssättet. Räddningsplanen ska hållas uppdaterad och information om den ska ges till invånare och andra som deltar i verkställigheten av räddningsplanen (2 §).  

Inrikesministeriet har publicerat en anvisning om uppgörande av räddningsplaner för bostadsfastigheter. I den nämns inte separat korttidsuthyrning. Se Räddningsplan Allmän guide Inrikesministeriets publikationer 2026:4 ( (23.2.2026)). https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-324-659-1 Den ovan beskrivna riskbedömningen torde innebära att korttidsuthyrning ska beaktas i planen. Å andra sidan är det svårt för bostadshusets ägare och byggplatsens innehavare, i allmänhet bostadsaktiebolaget, att beakta korttidsuthyrning i sin räddningsplan, om disponenten eller bolaget inte får information om korttidsuthyrningen av aktieägarna. 

Suomen Pelastusalan Keskusjärjestö - Räddningsbranschens Centralorganisation i Finland ry har i form av rumstavlor och checklistor utarbetat säkerhetsanvisningar och modeller för dem som bedriver korttidsuthyrning. Anvisningarna är avsedda för alla som kortvarigt hyr till exempel en bostad eller stuga. I anvisningarna från Räddningsbranschens Centralorganisation i Finland presenteras de vanligaste säkerhetsriskerna och sätten att förebygga dem. Se bland annat Räddningsbranschens Centralorganisation i Finland (8.1.2026).https://www.spek.fi/sv/sakerhet/brandsakerhet-i-hemmet/brandsakerhet-under-semestern/ Dessutom har räddningsverkens partnerskapsnätverk utfärdat en anvisning om säkerhetsarrangemang för tillfällig inkvartering med styrning om hur tillfällig inkvartering kan ordnas på ett säkert sätt med tanke på lagstiftningen om räddningsväsendet. Se anvisningen från räddningsverkens partnerskapsnätverk Säkerhetsarrangemang för tillfällig inkvartering i samlingslokaler 24.3.2022 ( (2.3.2026)).https://pelastuslaitokset.fi/sites/default/files/2024-08/Anvisning_om_s%C3%A4kerhetsarrangemang_i_en_samlingslokal_f%C3%B6r_tillf%C3%A4llig_inkvartering_S_24.3.2022.pdf 

Tjänstedirektivet (EU) 

Erbjudande av korttidsinkvartering och tillståndsplikt för ändring av en byggnads användningsändamål hör under vissa förutsättningar till tillämpningsområdet för Europeiska unionens tjänstedirektiv (2006/123/EG) Europaparlamentets och rådets direktiv 2006/123/EG av den 12 december 2006 om tjänster på den inre marknaden. EUVL L 376, 27.12.2006, s. 36–68. (se EU-domstolen, de förenade målen C-724/18 och C-727/18 EU-domstolen, de förenade målen C-724/18 och C-727/18, Cali Apartments SCI (C-724/18) och HX (C-727/18) mot Procureur général près la cour d’appel de Paris och Ville de Paris. 22.9.2020., 26, 28, 40–45, 46 och 50–56 punkten samt generaladvokatens förslag i mål C-813/24 Generaladvokatens förslag till avgörande i mål C-813/24, 5.2.2026, Smartflats SA mot Région de Bruxelles-Capitale.). Genom tjänstedirektivet främjas den fria rörligheten för tjänster på unionens inre marknad. Direktivet tillämpas på tjänster som tillhandahålls av egenföretagare (se artiklarna 2 och 4). Enligt direktivet ska de offentliga krav och villkor som ställs på tjänsteverksamheten, såväl allmänna som i tillstånd, vara proportionella, icke-diskriminerande och motiverade av tvingande hänsyn till allmänintresset (se artiklarna 10, 15 och 16). Bedömningskriterierna för tillstånd ska dessutom vara sådana att de hindrar myndigheterna från godtycklig bedömning, och därför ska kriterierna bland annat vara kända på förhand. Dessutom ska kriterierna vara tydliga och entydiga, objektiva och proportionella och det ska vara möjligt att söka ändring i tillstånden (se artikel 10). I direktivet ställs också andra villkor för tillståndsplikten för tjänsteverksamhet och villkor för beviljande av tillstånd och tillståndsförfaranden (se kapitel III, särskilt avsnitt 1, det vill säga artiklarna 9–13). Åtminstone till vissa delar torde bestämmelserna i direktivet tolkas vara på så sätt tydliga, exakta och ovillkorliga att de har direkt rättsverkan i unionsrätten. Se generaladvokatens förslag till avgörande i mål C-813/24, 44 och 45 punkten. 

Tjänstedirektivet nämns inte bland de direktiv som anges i slutet av bygglagen och som genomförts genom lagen i fråga. Det är således oklart om bestämmelserna i bygglagen och i synnerhet de om bygglov har gåtts igenom med tanke på huruvida de ovan beskrivna kraven i tjänstedirektivet och övriga krav uppfylls i de fall där byggtillstånd söks för ändring av användningsändamålet på det sätt som beskrivs i EU:s domstolspraxis. Inte heller i lagen om tillhandahållande av tjänster (1166/2009) eller regeringspropositionen med förslaget till den (RP 216/2009 rd) har det noggrant utretts hur till exempel kraven på proportionalitet, icke-diskriminering och begränsningar av allmänt intresse samt övriga krav på tillstånd har genomförts i Finland. När denna regeringsproposition utarbetas antas det att kraven i fråga har genomförts på behörigt sätt. De torde ha verkställts bland annat med stöd av förvaltningslagen (434/2003) och genom att det vid stiftandet av varje lag och tillståndsplikt måste ses till att de grundläggande fri- och rättigheterna och 21 och 22 § i grundlagen iakttas. 

EU:s förordning om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende 

Verksamheten för nätplattformar och inkvarterare som erbjuder korttidsuthyrning av boende regleras också på unionsnivå. Bestämmelser om detta finns i unionens förordning om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende (EU/2024/1028). Förordningen ska tillämpas om medlemsstaten har nationell lagstiftning som förutsätter registrering. Förordningen förpliktar inte medlemsstaterna att införa ett sådant registreringssystem, men om ett sådant är i bruk ska det uppfylla kraven enligt förordningen. Enligt kommissionen förpliktar förordningen dem som driver plattformar för korttidsuthyrning att sporadiskt kontrollera att inkvarterarnas verksamhet är korrekt, till exempel om inkvarterarna registrerar sig och meddelar rätt registreringsnummer. Dessutom kan myndigheterna begära att plattformarna avlägsnar inkvarterare som inte följer reglerna. Plattformarna ska också en gång i månaden automatiskt dela data till nationella "digitala servicepunkter" så att informationen innehåller uppgifter om inkvarterarens identitet, fastighetens läge och uthyrningens längd. Förordningen förbättrar myndigheternas tillgång till data om utbudet av korttidsuthyrning, ökar transparensen och hjälper myndigheterna att reglera marknaden på ett proportionellt och evidensbaserat sätt (se kommissionen 2025, s. 91). I Finland tillämpas inte ett sådant registreringsförfarande som avses i förordningen, så förordningen torde i huvudsak inte tillämpas i Finland när tillämpningen av den träder i kraft i maj 2026. 

Enligt definitionen i artikel 3.4 i förordningen om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende avses med korttidsuthyrning av boende ”korttidsuthyrning av en enhet, mot ersättning, yrkesmässigt eller privat, regelbundet eller tillfälligt, enligt definitionen i nationell rätt”.  

Den definition av korttidsuthyrning som föreslås nedan i bygglagen motsvarar i sak i stor utsträckning definitionen i förordningen om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende. Skillnaden mellan definitionerna är närmast att definitionen i bygglagen är mer exakt när det gäller kortvarighetens varaktighet. I bygglagens kontext föreslås som gränsvärde för kortvarigheten 28 dagar, det vill säga fyra veckor. 

Annan lagstiftning 

Korttidsuthyrning kan också granskas utifrån andra författningar än de som presenteras ovan. I 24 kap. 1 § i strafflagen (1889/39) föreskrivs det om hemfridsbrott. Korttidsuthyrning kan också granskas till exempel med tanke på beskattningen, lagen om konsumenttjänsters säkerhet (185/2025) och konsumenträtten i övrigt samt med tanke på andra bostadssamfund, såsom förvaltningen av statens hyreshus eller bostadsrättsbostäder. Dessutom kan det redan inom den närmaste framtiden från EU:s nivå komma nya bestämmelser om korttidsuthyrning. Kommissionen har meddelat att den kommer att anta ytterligare bestämmelser om korttidsuthyrning ännu under 2026, som en del av den europeiska planen för bostäder till överkomlig kostnad (se åtgärd 6. Man ingriper i tjänster för korttidsuthyrning i områden som lider av bostadsbrist. Kommissionens plan för bostäder till överkomlig kostnad 2025, s. 26). 

2.3.9  Central rätts- och avgörandepraxis i fråga om korttidsuthyrning inom markanvändning och byggande

Det nuvarande rättsläget för markanvändning och byggnadsrätt när det gäller korttidsuthyrning baserar sig på högsta förvaltningsdomstolens rättspraxis och i synnerhet på förhandsbesluten HFD 2021:76, HFD 2021:77 och HFD 2024:75. Högsta förvaltningsdomstolen betonar att vid tillämpningen av 125 § 5 mom. i markanvändnings- och bygglagen (numera 42 § 3 mom. bygglagen) ska det från fall till fall bedömas om de typiska verkningarna av den användning som bedömningen av tillståndsplikten gäller motsvarar, förutom det beviljade bygglovet, även det i planen anvisade användningsändamålet i allmänhet. Högsta förvaltningsdomstolen har i sitt förhandsbeslut HFD 2024:75 konstaterat att enbart längden på de hyresförhållanden som ingåtts inte har någon avgörande betydelse vid prövningen med stöd av markanvändnings- och bygglagen. Högsta förvaltningsdomstolen betonade däremot individuell och situationsbunden prövning. I fråga om den nya bygglagen, som trädde i kraft den 1 januari 2025, finns det inte ännu någon rättspraxis som gäller just den. 

I fallet HFD 2021:76 hade Helsingfors byggnadstillsynsmyndighet med hot om vite förpliktat ett bostadsaktiebolag som fastighetsägare och X Ab som verksamhetsidkare och hyresgäst att upphöra med användningen av 11 bostadslägenheter som inkvarteringslokaler i ett flervåningshus på en tomt som ägs av bostadsaktiebolaget. X Ab hade hyrt lägenheterna av bostadsaktiebolagets aktieägare. Även de aktieägare som hade hyrt ut lägenheterna åt X Ab, bland andra A, hade med hot om vite förpliktats att sluta använda de bostadslägenheter som var i deras besittning genom aktieägande som inkvarteringslokaler. Flervåningshuset hade 44 bostäder och affärslokaler. Flervåningshuset finns i kärncentrum av Helsingfors på en tomt som i detaljplanen var anvisad som kvartersområde för flervåningshus (AK). De 11 lägenheterna var enligt bygglovet bostadslägenheter. Högsta förvaltningsdomstolen skulle med anledning av X Ab:s och A:s besvär ta ställning till förutsättningarna för förvaltningstvång. I ärendet skulle först avgöras om en del av byggnadens, det vill säga de 11 bostadslägenheternas, användningsändamål i och med hyresverksamheten hade ändrats väsentligt så att bygglov krävdes. Ifall användningen av bostadslägenheterna hade ansetts förutsätta bygglov, skulle i ärendet skilt avgöras om A, i egenskap av en aktieägare som hyrt ut en bostadslägenhet åt X Ab, hade kunnat förpliktas att vid vite upphöra med användningen av bostadslägenheten som inkvarteringslokal.  

I bedömningen av om ändringen av användningsändamålet förutsätter bygglov utgick man förutom från det beviljade bygglovet, även från de för det aktuella området i planen anvisade områdesreserveringarna. Då skulle i varje enskilt fall avgöras om de typiska verkningarna av den användning som bedömningen av tillståndsplikten gällde motsvarar förutom det beviljade bygglovet, även den allmänna karaktären av det i planen anvisade användningsändamålet och därtill anknutna förutsebara och berättigade förväntningar. För klarhets skull konstaterade högsta förvaltningsdomstolen att det i en bedömning med stöd av markanvändnings- och bygglagen inte var avgörande huruvida verksamheten i fråga är plattformsekonomi eller delningsekonomi eller inte, utan det relevanta var vilka konkreta följder verksamheten i varje enskilt fall har.  

I den uthyrning av möblerade bostadslägenheter som X Ab bedriver hade det med beaktande av verksamhetens omfattning samt utredningen av de i samband med uthyrningen av lägenheterna erbjudna tjänsterna varit fråga om verksamhet av inkvarteringsnatur där kortvariga inkvarteringsperioder regelbundet erbjöds. Den verksamhet som bolaget idkade i de hyrda lägenheterna motsvarade inte med beaktande av dess art och omfattning till sina typiska verkningar det huvudsakliga användningsändamålet enligt detaljplanen och boende i flervåningsbostadshus enligt bygglovet, utan det var fråga om inkvarteringsverksamhet i strid med detaljplanen och bygglovet. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att X Ab som verksamhetsidkare och hyresgäst med hot om vite kunde förpliktas att sluta använda de hyrda bostadslägenheterna som inkvarteringslokaler.  

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att förpliktelsen att upphöra med användningen i strid med bygglovet och detaljplanen samtidigt kunde riktas till olika aktörer, om de alla enskilt har en juridisk och faktisk möjlighet att iaktta förpliktelsen. Det är fråga om en förpliktelse som kunde genomföras på olika sätt. En aktieägare som hade hyrt ut en lägenhet som aktieägaren har besittningsrätt till med stöd av sitt aktieinnehav, ansvarar för sin del för att lägenheten användes för ett detaljplane- och bygglovsenligt ändamål. Aktieägaren hade genom att avsluta hyresavtalet en juridisk och faktisk möjlighet att hindra användningen av lägenheten för ett annat ändamål. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att A i egenskap av aktieägare med hot om vite hade kunnat förpliktas att upphöra med användningen av den uthyrda bostadslägenheten som inkvarteringslokal.  

I fallet HFD 2024:75 hade Helsingfors byggnadstillsynsmyndighet med hot om vite förbjudit A att använda två lägenheter som A utifrån sitt aktieinnehav besitter i ett flervåningshus för inkvartering. A:s förpliktelse hade avgränsats så att den inte gällde uthyrningsverksamhet som gällde hyreskontrakt som ingåtts för minst tre månader. Flervåningshuset fanns i Helsingfors stadskärna på en tomt som i detaljplanen anvisats som kvartersområde för flervåningshus (AK). De två bostadslägenheter som var föremål för A:s uthyrningsverksamhet var enligt bygglovet bostadslägenheter.  

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att egendomsskyddet som en grundrättighet innebär att en aktieägare i ett bostadsaktiebolag även för korta tider kan hyra ut de bostäder denne besitter. Enligt en bedömning från fall till fall kan uthyrningsverksamhet ändå inom den byggnadstillsyn som görs med stöd av markanvändnings- och bygglagen anses vara faktisk inkvarteringsverksamhet. I denna bedömning fästes uppmärksamhet vid hyresverksamhetens natur och andra omständigheter kring uthyrningen. Högsta förvaltningsdomstolen hänvisade till denna del även till prejudikaten HFD 2021:76 och HFD 2021:77.  

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg det utrett att det i den uthyrning av möblerade bostäder som A idkade, enligt den utredning som erhållits om verksamhetens fortlöpande och yrkesmässiga natur samt hyrestiderna och de tjänster som erbjöds i samband med uthyrningen, var fråga om att återkommande erbjuda kortfristiga inkvarteringsperioder av inkvarteringsverksamhetsnatur. Lägenheterna fanns i ett flervåningsbostadshus i vars omgivning det fanns närmast bostadsbyggnader. Under dessa omständigheter var det ständiga bytet av boende i samband med den kortvariga uthyrningen inte typiskt för området eller något man väntade sig. När man också beaktade att den med hotellverksamhet jämförbara inkvarteringsverksamheten som skedde i byggnaden stred mot både användningsändamålet enligt detaljplanen och det bygglov som beviljats byggnaden, hade byggnadstillsynsmyndigheten med hot om vite kunnat förbjuda att lägenheterna används som inkvarteringsutrymmen. Med anledning av den begränsning som gjorts i byggnadstillsynsmyndighetens beslut var det i ärendet inte fråga om en bedömning av om uthyrning av bostäder, som sker med stöd av minst tre månader långa hyreskontrakt, ska anses vara inkvarteringsverksamhet.  

Biträdande justitieombudsmannen (biträdande JO) meddelade den 26 november 2024 ett avgörande (EOAK/5555/2023, EOAK/5670/2023, EOAK/2813/2024) om förfarandet vid Uleåborgs stads byggnadstillsyn i ärenden som gäller uthyrning av möblerade lägenheter. I avgörandet fäste biträdande justitieombudsmannen byggnadstillsynsmyndighetens uppmärksamhet vid att vid genomförandet av byggnadstillsynsåtgärderna ska myndighetens verksamhet grunda sig på lag. Biträdande justitieombudsmannen ansåg att förfarandet i det ärende som klagomålet gällde hade förutsatt att det lagstridiga förfarandet utreddes fallspecifikt och att tillsynsåtgärder vidtagits utifrån en helhetsbedömning av de kriterier som uppkommit i rättspraxis samt en bedömning av behovet av tillsynsåtgärder. Biträdande justitieombudsmannen fäste i sitt avgörande också justitieministeriets och miljöministeriets uppmärksamhet vid behovet av att förtydliga rättsläget genom att med beaktande av 80 § 1 mom. i grundlagen föreskriva om individens rättigheter och skyldigheter i lag. 

Praxis vid byggnadstillsynen 

Enligt resultaten av kommunenkäten är byggnadstillsynens situation mycket varierande. Av respondenterna (n = 93) uppgav cirka två tredjedelar (64 procent) att det 2025 inte kom in ett enda klagomål om olägenheter vid korttidsuthyrning till kommunen. Samtidigt uppgav en respondent att antalet klagomål om olägenheter var cirka 150 under året. På motsvarande sätt uppgav över 70 procent att inga tillsynsärenden som gäller korttidsuthyrning är anhängiga inom byggnadstillsynen, medan det i en kommun fanns anhängiga ärenden som gällde cirka 600 lägenheter. 

2.3.10  Sammanfattning av lagstiftningen och rättspraxis om korttidsuthyrning

Finlands lagstiftning innehåller inga särskilda bestämmelser om korttidsuthyrning. Däremot finns det mer indirekta bestämmelser om korttidsuthyrning i flera lagar. Den juridiska ramen för verksamheten är en komplex helhet. De nämnda bestämmelserna har sina egna syften, begrepp och tillämpningsområden som kan variera från varandra så att korttidsuthyrning i olika former antingen omfattas eller inte omfattas av tillämpningsområdet för dem. Korttidsuthyrning som fenomen omfattar såväl miljörätt (bygglagen och lagen om områdesanvändning) och bolagsrätt (lagen om bostadsaktiebolag) som reglering av tjänster och marknaden inom inkvarteringsbranschen och andra rättsområden. Definitionen av den juridiska ramen försvåras av att korttidsuthyrning kan vara yrkesmässig eller en enskild persons sporadiska verksamhet. Den lagstiftning som ska tillämpas beror till exempel på om korttidsuthyrningen bedrivs i ett bostadsaktiebolag eller i någon annan fastighet och om verksamheten är yrkesmässig eller inte. 

I högsta förvaltningsdomstolens avgöranden bedöms väsentlig ändring av användningsändamålet från fall till fall. Även om förekomsten av främmande personer i boendemiljön är en viktig fråga vid bedömningen, är ordningsstörningar det inte: de ska inte beaktas vid bedömningen av om verksamheten strider mot bostadens användningsändamål (se HFD 2024:75, 36 punkten (på finska, sammandrag på svenska)). I det senaste rättsfallet (HFD 2024:75) definierar domstolen som väsentliga drag i inkvarteringsverksamheten dess omfattning och fortlöpande och yrkesmässiga natur samt hurdana specialarrangemang som har vidtagits för att göra verksamheten möjlig (se 32 och 35 punkten (på finska, sammandrag på svenska)). I sina tidigare avgöranden har domstolen betonat att det inte är avgörande vid prövningen huruvida verksamheten ska anses vara delningsekonomi eller plattformsekonomi, utan det relevanta är vilka konkreta följder verksamheten i varje enskilt fall har (HFD 2021:76, punkt 1.4.1 (på finska, sammandrag på svenska)). Likaså har domstolen tidigare konstaterat att frågan huruvida det är fråga om affärsverksamhet inte har någon avgörande betydelse vid prövningen av markanvändnings- och bygglagen (se HFD 2021:77, punkt 1.4 (på finska, sammandrag på svenska)). På basis av rättspraxis framgår det inte om yrkesmässighet och affärsverksamhet avser samma eller olika saker, så man kan inte med säkerhet kan sluta sig till om avgörandelinjen i det senaste fallet har ändrats i fråga om kriteriet för affärsverksamhet. 

Det framgår inte heller entydigt av rättspraxis i vilken utsträckning, bland annat hur många dagar, en bostad får användas för korttidsuthyrning innan det huvudsakliga användningsändamålet för byggnaden eller en del av den anses ha förändrats väsentligt och byts från boende till inkvarteringsverksamhet. I besluten redogörs det bland annat inte för hur många dagar per år, under hur långa perioder eller hur många år korttidsuthyrning ska bedrivas för att gränsen för en väsentlig ändring av användningsändamålet ska överskridas enligt de kriterier som högsta förvaltningsdomstolen fastställt. Vanligen förs inte heller fram bevisning om huruvida det i bostäderna också har inkvarterats under vissa dagar, åtminstone inte i motiveringarna. I dem anges inte heller med det i andra sammanhang viktiga huvudsakliga användningsändamålet för byggnaden i jämförelse med ett annat användningsändamål än det huvudsakliga. Enligt rättspraxis avgörs däremot varje enskilt fall genom en helhetsbedömning utifrån de övriga kriterier som där lyfts fram. 

2.3.11  Bedömning av nuläget

Korttidsuthyrning är ett rätt nytt fenomen i världen. Den har reglerats lokalt i de stora städerna i Europa i cirka tio år och särskilt i stadskärnorna. Mer information om den internationella utvecklingen finns i avsnitt 5.2. Den kommunala normgivningen stöds genom nationell allmän lagstiftning, den ger städerna fullmakt att agera. Däremot finns det i Finland ännu inga särskilda bestämmelser på området eller några kommunala föreskrifter – uppskattningsvis inte ens till den del det kanske redan är möjligt att utfärda sådana. 

I Europa har regleringen utvecklats i takt med att fenomenet har utvecklats. Den har börjat i de städer där de skadliga effekterna av fenomenet är störst. I Finland har korttidsuthyrningen hittills inte varit särskilt intensiv. Till den del den har funnits till exempel i turistcentrum har den till sin karaktär varit förenlig med det etablerade användningssättet för semesterbostäder. Fenomenet och dess negativa effekter har dock under de senaste åren i stor omfattning kommit till bostäder i vissa områden i Finland, i synnerhet i Rovaniemi stad. 

Behovet av reglering i Finland, inom markanvändning och byggande, är mycket likadant som i turiststäderna i Central- och Sydeuropa. Trycket på att reglera korttidsuthyrningen är mångfacetterat. Den gäller hantering av bostadsmarknaden, störningar som grannarna upplever i närområden och byggnaderna, anpassning av systemet för planläggning och byggande samt att hitta en gräns för när och på vilka villkor korttidsuthyrning kan bedrivas som bisyssla vid boende och när den till sin karaktär blir inkvarteringsverksamhet som kräver egen styrning och reglering. 

Finland har nått en punkt där det behövs särskilda bestämmelser om korttidsuthyrning. Enligt statistiken gjordes i Finland 2024 åtminstone 5,4 miljoner övernattningar i korttidsuthyrning. Fenomenet ökar från år till år klart kraftigare än den traditionella hotellverksamheten. Exemplen från Europa visar att regleringen måste inledas i tid. Regleringen är knappast klar genast, utan kräver vanligen att man utvecklar den och reagerar på förändringar i fenomenet. Tillsynsmyndigheterna, i Finland för närvarande i synnerhet byggnadstillsynen, behöver ytterligare verktyg för att hantera fenomenet med tanke på användningen av byggnader. Behovet är lokalt och gäller enligt kommunenkäten och utlåtandena särskilt kommuner med mycket turism. Samtidigt orsakar fenomenet inte några särskilda problem i uppskattningsvis åtminstone hälften av kommunerna i Finland. När regleringen utvecklas måste man därför beakta att kommunerna är olika. Det måste vara möjligt att göra regleringen lämplig för och anpassningsbar till lokala förhållanden och behov.  

För att detta fenomen ska kunna regleras måste det först standardiseras. Det är nyttigt att införa grundläggande lagstiftning där tilläggsregleringen vid behov kan tas in. När det gäller markanvändning och byggande gäller behovet av standardisering förtydligandet av bestämmelserna om användningen av bostäder, särskilt flervåningshus i centrala områden. I nuläget råder det oklarhet om huruvida korttidsuthyrning är tillåten i bostäder. Klagomålen om olägenheter gäller i synnerhet flervåningshus, så det mest akuta behovet av reglering gäller flervåningsbostadshus och täta bostadsområden i detaljplaner. 

Som en del av utvecklingen av regleringen bör man överväga hur regleringstekniken fungerar. Den gräns för tillståndsplikt som tillämpats redan i hundra år och som baserar sig på en flexibel bedömning av ändringen av byggnadens användningsändamål är inte särskilt effektiv när det gäller fenomenet korttidsuthyrning. Kännetecknande för en flexibel lagstiftning är prövning från fall till fall och utredning av olika omständigheter och verksamhetssätt. En sådan individuellt bedömd gräns fungerar inte särskilt bra när det fenomen som ska bemästras utövas av massorna. I Finland bedrivs korttidsuthyrning redan flera miljoner gånger per år i tusentals bostäder, och mängden ökar. Byggnadstillsynen kan inte ha resurser att noggrant gå igenom varje enskilt fall, inte ens de fall som är föremål för klagomål om olägenheter. En flexibel gräns bidrar inte heller till att göra punkten för var gränsen går mer förutsägbar för parterna. Man kan inte vänta sig, åtminstone inte snabbt, någon rättspraxis som skulle göra gränsregeln mer exakt så att den är förutsägbar för vanliga människor och näringsidkare inom branschen. Gränsens vaghet tillsammans med verksamhetens riklighet bidrar till att fortsatt spänning mellan olika åsikter. Det finns olika åsikter om huruvida verksamheten är tillåten i olika volymer, i synnerhet i områden som är känsliga för störningar i grannskapet, såsom flervåningsbostadshus och tätt bebodda områden. Fenomenets omfattning, den ökade verksamheten och åsiktsskillnaderna om normens innehåll i kombination med otillräckliga resurser inom byggnadstillsynen och besvärligheter vid tillsynen ökar trycket på att tydligare och enklare reglera frågan. 

Lagen behöver förtydligas för att människor, såväl myndigheter, de som orsakas olägenhet som de som bedriver korttidsuthyrning, direkt med stöd av lagen ska kunna förutsäga om verksamheten är tillåten. Även med tanke på en eventuell framtida utveckling av regleringen torde det för detta ändamål vara nyttigt att ur tankemässig synvinkel skilja mellan tre kategorier: (1) boende och regleringen av boende, (2) korttidsuthyrning som ett eget fenomen, samt (3) hotell och annan motsvarande fullskalig inkvarteringsverksamhet. 

I regleringen av korttidsuthyrning är det möjligt att systematiskt främja bemästrandet av problemen nu och under de kommande åren. Inom markanvändning och byggande gäller behovet av reglering innehållet i boende, korttidsuthyrning och inkvarteringsverksamhet och förhållandena mellan dem. Man behöver överväga regleringen av korttidsuthyrning inom olika lagstiftningsområden och arbetsfördelningen mellan lagarna. När det gäller markanvändning och byggande är det nödvändigt att fastställa i vilken utsträckning korttidsuthyrning i samband med boende kan bedrivas som sekundär användning av bostaden. Det är också nödvändigt att förstå och förtydliga på vilket sätt det i markanvändningen är – och alltid har varit – möjligt att inom användningsändamålet bedriva verksamhet som inte överensstämmer med namnet på användningsändamålet, men som till sina verkningar och risker är så pass likartad att det är lagenligt och godtagbart att bedriva verksamheten inom området för ett användningsändamål med ”fel” namn. Yrkesverksamma inom branschen känner väl till denna ideologi. Människor i samhället torde dock inte vara särskilt medvetna om detta. Detta ”missförstånd” väcker förväntningar hos människor: människorna förväntar sig att området används på det sätt som anges i planen, handlar i god tro och blir besvikna om förväntningarna inte motsvarar normverkligheten. 

4.2.1  Direktivet om byggnaders energiprestanda och RED III-direktivet

De ändringar som föreslås i bygglagen för genomförande av direktivet om byggnaders energiprestanda och RED III-direktivet gäller dem som påbörjar ett nytt byggprojekt eller som renoverar en byggnad som de äger. 

Definitionen av nollutsläppsbyggnad gäller i detta skede dem som beslutar att påbörja ett byggprojekt och beslutar att uppföra en nybyggnad som en nollutsläppsbyggnad. Alternativt kan de som påbörjar ett byggprojekt uppföra byggnaden som en nära-nollenergibyggnad, på samma sätt som för närvarande. De kostnadsoptimala nivåerna för en nollutsläppsbyggnad anges i en förordning av miljöministeriet som är under beredning. De föreslagna ändringarna av bestämmelserna i bygglagen har därmed inga direkta ekonomiska konsekvenser till exempel för dem som påbörjar ett byggprojekt, utan de ekonomiska konsekvenserna följer i hög grad av de förordningar som utfärdas med stöd av bemyndigandena att utfärda förordning. De ekonomiska konsekvenserna av utkasten till förordningar utreds i samband med beredningen av förordningarna och preciseras i takt med att beredningen framskrider. Allmänt taget kan man konstatera att skillnaderna mellan nollutsläppsbyggnader och nära-nollenergibyggnader inte är stora, och de medför inga betydande kostnader för den som påbörjar ett byggnadsprojekt.  

Att använda definitionen av användbar golvyta i stället för våningsyta i 37 § 2 mom. 1 punkten lindrar i viss mån tillämpningen av kraven på energiprestanda i fråga om små byggnader. I vissa fall kan det dock också leda till att byggnader som tidigare inte omfattats av kraven på energiprestanda omfattas av kraven på förbättrad energiprestanda. Konsekvenserna beror i hög grad på hustyp och på hur byggnadens våningsyta har beräknats. Ändringen är dock inte så betydande att den uppskattas ha konsekvenser för byggnaders energiprestanda i Finland. Om ändringen av sättet att beräkna ytan leder till att en byggnad omfattas av kraven på energiprestanda, ska kraven uppfyllas i överensstämmelse med lagen endast i de fall där det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. Således bedöms konsekvenserna vara små. 

Ändringen av 14 § i bygglagen till följd av RED III-direktivet höjer kravet på användning av förnybar energi i byggnader från 38 procent till 52 procent. Detta uppskattas inte ha några betydande konsekvenser för andelen förnybar energi som används i byggnader, eftersom största delen av alla nya byggnader och byggnader som genomgår en större renovering även i detta nu uppfyller kravet i fråga. Det föreslagna kravet på 52 procent baserar sig på nationell statistik och på den nivå som statistiskt sett kan uppnås i fråga om elektricitet, fjärrvärme och fjärrkyla. Enligt 2023 års statistik var andelen förnybar elektricitet 52 procent. År 2023 var andelen förnybar fjärrvärme 58 procent beräknad enligt RED III-direktivet. Andelen förnybar fjärrkyla var 96 procent. Enligt lagen tillämpas villkoret dessutom endast om det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. Därmed bedöms konsekvenserna av ändringen för dem som påbörjar byggprojekt och för andelen förnybar energi i byggnader vara ringa. 

Bestämmelser om ekonomisk genomförbarhet finns i miljöministeriets förordning 2/17 ”Miljöministeriets förordning om ändring av miljöministeriets förordning om förbättring av byggnaders energiprestanda vid reparations- och ändringsarbeten”. I dess 1 a § föreskrivs följande: ”En tekniskt genomförbar lösning som förbättrar energiprestandan vid reparations- och ändringsarbeten är sådan en [sic!] lösning som planeras och genomförs så att egenskaperna enligt 117 a–117 g § i markanvändnings- och bygglagen eller egenskaperna enligt krav som föreskrivits med stöd av de paragraferna inte försämras jämfört med planeringslösningen. Funktionellt genomförbar är en lösning som inte förhindrar användningen av byggnaden för dess ändamål. Ekonomiskt genomförbar är en lösning som utifrån en bedömning kan genomföras kostnadseffektivt. Beräkningsperioden för den ekonomiska bedömningen ska vara 30 år för bostadshus och 20 år för andra byggnader, om inte den normala livscykeln för den byggnadsdel, det system eller den del av ett system som bedömningen gäller är kortare.” Beräkningsperioderna på 20 och 30 år fastställdes i kommissionens delegerade förordning (EU) nr 244/2012.  

Således gäller att om en byggnads livscykel är kortare än 30 år, beräknas effekterna av de minskade driftskostnaderna i förhållande till denna kortare livscykel. Om det till exempel återstår 10 år av en byggnads målsatta tekniska livslängd, gör ägarna antagligen inte längre några större reparationer, utan reparerar endast det nödvändigaste. I samband med underhållsreparationer är det i allmänhet inte möjligt eller ändamålsenligt att göra några betydande förbättringar av energiprestanda.  

4.2.2  Byggproduktförordningen

Bestämmelserna om påföljder för brott mot byggproduktförordningen uppskattas i viss mån förebygga brott mot förordningen. Eftersom syftet med förordningen är att förbättra den fria rörligheten för byggprodukter och att främja cirkulär ekonomi och teknisk utveckling, kan dessa mål främjas genom påföljdsbestämmelser. Preciseringarna av paragraferna om marknadskontroll av byggprodukter kan anses främja en enhetligare och tydligare nationell verkställighet av byggproduktförordningen, även om konsekvenserna inte kan anses vara betydande.  

Hälften av jordens råvaror används för byggande, och 40 procent av den slutliga energiförbrukningen sker under byggnaders livscykel. Andelen kol som används för byggprodukter under hela deras livscykel är 10–20 procent av det kol som används för byggnader i EU under deras livscykel. En behörig verkställighet av byggproduktförordningen ger stor potential för att öka resurseffektiviteten och cirkulariteten i tillverkningen, användningen och hanteringen i slutet av livscykeln av byggnadsmaterial och byggprodukter samt främjar i linje med Parisavtalet en övergång till en klimatneutral och mer cirkulär ekonomi i samband med anskaffning och tillverkning av byggprodukter och en hållbar användning av dessa i byggnadsverk. Genom de förslag som gäller byggnaders koldioxidsnålhet eftersträvas betydande klimatpositiva miljökonsekvenser. Dessa konsekvenser är en följd av att klimatkonsekvenserna av de byggnader som omfattas av regleringen är mindre än de skulle vara utan reglering. En effektiv verkställighet av byggproduktförordningen undanröjer marknadshinder inom EU-området och underlättar på så sätt återanvändning av byggprodukter, vilket främjar cirkulär ekonomi inom byggbranschen.  

Att byggnader projekteras och uppförs så att de kan användas under en lång tid minskar behovet av att riva byggnader och behovet av nybyggnad, vilket minskar utsläppen av växthusgaser. När det gäller renoveringar finns det en betydande utsläppsminskningspotential i hur man genom renoveringar och ändringar av användningsändamålet kan förlänga de befintliga byggnadernas livscykel. Genom att i en byggnads materialspecifikation ha en förteckning över de material och produkter som används vid byggandet och att hålla förteckningen uppdaterad kan man också främja en ändamålsenlig skötsel av byggnaden och på det sättet förlänga byggnadens livslängd. Påföljdsbestämmelserna anses ha konsekvenser för en effektiv verkställighet av byggproduktförordningen och främjar på så sätt också de mål som beskrivits ovan. På så sätt påverkar de också miljön.  

4.2.3  Att ta in bestämmelser som nu ingår på förordningsnivå i bygglagen

Att bestämmelser som ingår i markanvändnings- och byggförordningen (895/1999) tas in i bygglagen har inte ansetts ha några konsekvenser när det gäller förfaranden och ansvar vid byggande. Bestämmelserna är av teknisk natur, och i och med att de bestämmelser som nu tas in i bygglagen innehållsligt motsvarar de tidigare bestämmelserna i markanvändnings- och byggförordningen uppstår inga konsekvenser i fråga om det rådande rättsläget.  

4.2.4  Korttidsuthyrning

Förslagets tillämpningsområde i ljuset av statistiken 

Konsekvensbedömningarna måste läsas med beaktande av uppgifterna om bostadsbeståndet i Finland. Förslaget gäller bostäder som helt saknar boende och som således står ”tomma”, vilka utifrån statistiska uppgifter på sin höjd utgör knappt 12 procent av de 3,2 miljoner bostäderna i Finland. Eftersom regleringen dessutom är avgränsad till detaljplaneområden i tätorter, omfattas endast en del av de ”tomma” bostäderna av regleringen. Förslaget uppskattas direkt gälla cirka 200 000–300 000 bostäder i Finland. Dessutom kan propositionen ha indirekta konsekvenser för grannbostäderna till dessa bostäder och för bostads- och turistmarknaden. 

Konsekvensbedömningen måste också ses i förhållande till tidigare statistiska uppgifter om boendet i Finland. Av de uppgifter som hittills förts in i bostadsdatasystemet kan man dra slutsatsen att människor i Finland i allmänhet äger endast en lägenhet i taget (se motsvarande punkt i avsnitt REF _Ref219454882 \r \h 2.3.2). Således bedöms den föreslagna regleringen inte gälla majoriteten av finländarna i rollen som aktör. Fysiska personer som äger endast en enda bostadslägenhet torde åtminstone i regel själva bo permanent i den. Vidare bör det i fråga om boendemiljön i stort noteras att en del av bostäderna är hyresbostäder. Hyresbostäder kan inte upplåtas att användas av någon annan, annat än i begränsad utsträckning och genom överenskommelse (17 och 18 § i lagen om hyra av bostadslägenhet). 

Fördelningen av olika typer av konsekvenser vid bedömningen 

I det följande beskrivs propositionens konsekvenser för ekonomin, boendet och turist- och hotellbranschen samt för människors ställning och rättigheter, myndigheterna och miljön. Den huvudsakliga konsekvensen för myndigheterna gäller kommunens byggnadstillsyn, och därför utgör detta huvudtemat i avsnittet. I det sista avsnittet (miljö och deltagande) beskrivs förslagets konsekvenser för livsmiljön, markanvändningen i kommunerna och människors deltagande. Några andra betydande typer av konsekvenser har inte identifierats. Därför behandlas de inte mer än i den utsträckning de tangeras i avsnitten om de konsekvenser som beskrivs. 

Korttidsuthyrning som nytt fenomen 

Korttidsuthyrning som fenomen torde påverka människors vardag och liv avsevärt framför allt på vissa orter. Fenomenet väcker också farhågor när det gäller säkerhet, i och med att främmande människor vistas i Finland utan att myndigheterna i någon större utsträckning är medvetna om det. Den kraftiga ökningen i korttidsuthyrning påverkar till exempel i Rovaniemi studerandenas ställning som bostadsbehövande. Det bör noteras att fenomenets konsekvenser i sig inte analyseras i denna konsekvensbedömning, om inte konsekvenserna har ett nära samband med bedömningen av de ändringar som föreslås. Likaså bör det noteras att det finns rätt lite tillförlitlig statistik om korttidsuthyrning. Statsrådet (arbets- och näringsministeriet) har separat utrett statistikföringen av korttidsinkvartering. Möjligheterna till statistikföring av kortvarig inkvarteringsverksamhet i Finland. Arbets- och näringsministeriets publikationer 2020:23, https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-327-507-2 (på finska, presentationsblad på svenska). I de ovannämnda lagberedningsprojekten gällande lagen om bostadsaktiebolag och lagen om hyra av bostadslägenhet behandlas fenomenet inom respektive regleringsområde. Någon övergripande utredning av fenomenets utveckling och regleringsbehoven i Finland torde dock ännu inte ha gjorts, men enskilda kartläggningar av nuläget finns att tillgå. 

De följande konsekvensbedömningarna är i huvudsak kvalitativa. Detta beror på att det inte finns några sådana uppgifter om verksamheten eller statistiska uppgifter om korttidsuthyrning med hjälp av vilka de kvantitativa konsekvenserna för myndigheter, olika ekonomiska aktörer eller grupper av människor skulle kunna specificeras. De enda uppgifter som är lätta att tillgå gäller antalet bostäder och inkvarteringar. Dessa uppgifter presenterades ovan i avsnittet om statistik. Med undantag av kommunenkäten har det inte heller tagits fram separata undersökningar eller utredningar för lagberedningsprojektet. 

Bedömning av propositionens väsentliga konsekvenser 

Propositionen bedöms inte väsentligen ändra volymerna av korttidsuthyrning i Finland. Dess huvudsakliga målsättning och effekt gäller förtydligande av lagstiftningen. Efter att förslaget godkänts och 90-dagarsregeln tagits in i lagen kan man svårligen med fog konstatera att lagens innehåll är oklart. En tydlig gräns innebär att den som bedriver korttidsuthyrning med största säkerhet är medveten om huruvida verksamheten är lagenlig eller strider mot lagen. Grannarna och myndigheterna har samma information. Om kommunen beslutar att höja gränsen finns uppgift om detta allmänt tillgänglig på kommunens webbplats. 

Att gränsen för tillståndsplikt slås fast på ett nytt sätt bedöms inte medföra någon betydande förändring i volymen på marknaden för korttidsuthyrning. Utifrån kommunenkäten är det motiverat att anta att konsekvenserna av ändringsförslaget i genomsnitt är ringa. Denna uppskattning gäller främst området för tillståndsplikt och tolkningen av det som ett medelvärde för hela landet. När experter ombads ge sin syn på en gräns på 90 dagar bedömde 39 procent att detta antal dagar i dagsläget sannolikt inte kräver tillstånd för ändring av användningsändamålet. På motsvarande sätt bedömde 33 procent att tillstånd sannolikt behövs. Sammanlagt 28 procent meddelade att frågan kräver en mer ingående bedömning eller kunde inte svara. Dessutom framgick det av enkäten att man i de flesta kommuner i Finland åtminstone 2025 inte i nämnvärd utsträckning hade behandlat anmälningar om olägenheter eller tillsynsärenden som gällde korttidsuthyrning. 

Konsekvenserna av propositionen bedöms vara lokala. Konsekvenserna kan dock inte bedömas med säkerhet utan kännedom om den lokala marknaden för korttidsuthyrning och framför allt utan kännedom om de lokala byggnadstillsynsmyndigheternas tillvägagångssätt, tillsynspraxis och tolkning av gränsen för tillståndsplikt, eller om nuläget i fråga om korttidsuthyrning. Till exempel i Rovaniemi torde tillståndsplikten och tillsynssättet vara under förändring. År 2019 betraktade byggnadstillsynen och miljönämnden de "smyghotell” som bedrev korttidsuthyrning i ett kvartersområde för bostads- och affärsbyggnader som förenliga med detaljplanen och därmed tillåtna. Se Päläs, Jenna – Määttä, Kalle (toim.), Jakamistalousjuridiikan käsikirja, Alma Talent, 2019, s. 421 (på finska). Sedermera torde linjen inom loppet av några år ha förändrats. Detta medför tidsmässig variation i tolkningen av lagen. Den tidsmässiga variationen försvårar bedömningen av konsekvenserna av en lagändring. Dessutom försvåras bedömningen av att myndigheterna inte har allmän exakt information om de totala volymerna av korttidsuthyrning i kommunerna. Sådan information går inte heller att få hos Statistikcentralen eller Skatteförvaltningen. Inte heller polisen statistikför separat störningsanmälningar som gäller korttidsuthyrning. Det finns dock statistikuppgifter om övernattningarna. Basdata för statistiken fås från stora plattformar som tillhandahåller förmedlingstjänster, vilket innebär att riktigt all korttidsuthyrning inte statistikförs. På det hela taget kan man inte exakt veta i vilken utsträckning det faktiskt bedrivs lagstridig eller lagenlig korttidsuthyrning på olika orter. Dessutom baserar sig tillsynen framför allt på klagomål från grannarna och liknande. Inte heller en analys av tillsynsärendena ger således en heltäckande bild av verksamhetens volym. 

Bedömning av förslagets för- och nackdelar 

Inledningsvis kan man lägga fram en allmän bedömning av förslagets för- och nackdelar. De största fördelarna består i att man börjar reglera fenomenet korttidsuthyrning i takt med att fenomenet blir vanligare. Den huvudsakliga målsättningen och fördelen med förslaget är att gränsen för tillståndsplikt blir tydligare. Till största delen torde denna klarhet skapas i takt med att fenomenet utvecklas. Att det skapas klarhet i fråga om vad som är laglig verksamhet gagnar inte bara aktörerna och grannarna utan också myndigheterna och framtida lagstiftare. Det skapar en standard och en referenspunkt som torde göra det lättare att hantera det nya fenomenet inom området för byggande i fortsättningen, i och med att det normativa nuläget kommer att vara bättre känt.  

En annan betydande fördel bedöms vara att regleringen görs enklare i en situation där korttidsuthyrning har blivit ett massfenomen. Bland annat tillsynen kan då ta fasta på tydliga trösklar för tillståndsplikt. Byggnadstillsynens tillsynsarbete borde därmed underlättas avsevärt. Motsvarande fördel gäller de medborgare som varit osäkra på vilket slags korttidsuthyrning som är tillåten respektive förbjuden. När gränsen består av ett tydligt antal dagar är det lättare för medborgarna att direkt bedöma huruvida verksamheten är tillåten enligt lagen. 

Den tredje anmärkningsvärda fördelen är att tillstånd som är beroende av juridisk prövning kommer att beviljas på enhetligare grunder. Prövningen av området för och beviljandet av bygglov utgör juridisk prövning. Detta innebär att villkoren för tillståndsprövning bör vara likvärdiga till sina grunder i hela landet, det vill säga att praxis bör vara samma överallt i landet. Domstolarna svarar för egen del för en enhetlig tolkning även i de fall där lagarna till sin ordalydelse är flexibla, vilket är fallet när det gäller väsentlig ändring av användningsändamålet. Det verkar som om området för tillståndsplikt i olika kommuner fortfarande varierar rätt mycket när det gäller korttidsuthyrning. I sak torde riktlinjerna i viss mån avspegla lokal planläggningspraxis, vilket gör att det är motiverat att prövningen varierar. Till viss del torde skillnaderna i prövning dock inte bero på planläggningslösningar. Därmed bedöms den föreslagna lagen främja likabehandling på ett bättre sätt, framför allt när det gäller den nedre gränsen. I framtiden kommer standardtröskeln för bygglov att vara mer jämlik i hela landet. 

Förslagets största nackdelar består av de risker som följer av att man frångår en kvalitativ gräns för tillståndsplikt och lagstiftningsvägen gör en ändring av engångsnatur när det gäller området för tillståndsplikt. Det är ytterst svårt att med säkerhet bedöma om propositionen på någon viss ort ändrar den normativa gränsen för tillståndsplikt i betydande utsträckning. Utifrån all den information om konsekvenser som samlats hittills har man gjort bedömningen att den nya lagens inverkan på omfattningen av korttidsuthyrning på olika grunder sannolikt på det hela taget är liten. I fråga om den normativa effekten finner denna bedömning stöd bland annat i kommunenkäten. Kommunenkäten ger vid handen att det är svårt att bedöma konsekvenserna av den föreslagna ändringen eftersom man i många kommuner sannolikt ännu inte har ställts inför tillräckligt många situationer som gäller korttidsuthyrning att det skulle ha uppstått en viss tolkningslinje. Ungefär en tredjedel av dem som svarade på enkäten bedömde att gränsen för tillståndsplikt för närvarande ligger under den föreslagna gränsen på 90 dagar. På motsvarande sätt bedömde ungefär en tredjedel att gränsen är över 90 dagar. Ytterligare en tredjedel meddelade att frågan inte kan bedömas utifrån antalet dagar eller kunde inte ta ställning. Enkäten ger en grov uppfattning om var gränsen för tillstånd anses gå i nuläget. Respondenterna betonade också betydelsen av tillsyn. När det gäller de faktiska konsekvenserna innehåller bedömningen ännu fler risker. Det är sannolikt att korttidsuthyrning bedrivs i betydande omfattning utan att myndigheterna är medvetna om det. En del av verksamheten kan i sak vara laglig, en del olaglig. Varken nu eller i framtiden kommer myndigheterna att vara helt medvetna om verksamhetens omfattning. Till följd av detta får lagändringen inte nödvändigtvis planerade konsekvenser, åtminstone omedelbart. Tillsynens roll kan vara avgörande vid en bedömning av lagens faktiska konsekvenser. 

Sammanfattningsvis gäller förslagets fördelar att lagen blir tydligare och att laglighetsprincipen främjas. Dessa konsekvenser är ytterst säkra. Förslagets nackdelar gäller eventuella oförutsedda och osäkra lokala konsekvenser. De gäller också det faktum att gränsen för tillståndsplikt blir enhetlig och de eventuella konsekvenser detta medför. Den huvudsakliga orsaken till negativa konsekvenser är i detta fall att gränserna för tillståndsplikt varierat i olika kommuner. I och med att de nu blir enhetliga innebär det nya begränsningar för vissa. Ett eventuellt hot gäller också tillsynens effektivitet och brister i tillsynen.