Allmänt

Syftet med propositionen är att uppdatera lagen om hyra av bostadslägenhet (nedan hyreslagen, LHBL) och lagen om hyra av affärslokal. Målet är att minska meningsskiljaktigheterna och mångtydigheterna samt rättegångarna i anslutning till hyresförhållanden. Det föreslås dock inga ändringar i de centrala principerna i lagarna. Det föreslås att det till hyreslagen fogas nya bestämmelser bland annat om rökförbud, upphörande av ett hyresförhållande på grund av hyresgästens död, egendom som blivit kvar i lägenheten efter upphörandet, användning och återbetalning av säkerhet samt justering av hyran och anknytande anmälningsförfarande.  

Sammantaget anser utskottet att propositionen är lyckad. Lagstiftningen har fungerat och det finns inget behov av stora ändringar. Men uppdateringar behövs och i propositionen har man hittat balanserade lösningar på de befintliga utmaningarna. En viktig ändring rent konkret är att det införs möjlighet att komma överens om att all kommunikation ska ske via elektroniska kanaler. Sammantaget sett anser miljöutskottet att propositionen behövs och fyller sitt syfte. Utskottet tillstyrker lagförslagen med ändringar och med följande kommentarer. 

Giltighetstiden för hyresavtal

Enligt 4 § 1 mom. i hyreslagen är ett hyresavtal för bostadslägenhet tidsbestämt eller gäller tills vidare. Hyresavtalet gäller tills vidare, om inte något annat har avtalats. Enligt 2 mom. i paragrafen upphör ett tidsbestämt hyresavtal vid utgången av avtalets giltighetstid. På hyresmarknaden används numera allmänt en avtalstyp som kombinerar två i lagen fastställda avtalstyper och där hyresavtalet är avsett att gälla en viss minimitid från det att hyresförhållandet inleds. Den första möjliga tidpunkten för när uppsägningstiden för ett hyresavtal som gäller tills vidare kan börja är alltså flyttbar, så att ett avtal som gäller tills vidare är i kraft under en viss minimitid. Efter den avtalade tiden kan uppsägningstiden börja löpa normalt från den sista dagen i uppsägningsmånaden, om inte annat avtalats.  

Utgångspunkten för propositionen är att den nuvarande avtalstypen, där hyresavtalet gäller tills vidare och den första möjliga tidpunkten för när uppsägningstiden börjar har flyttats, är onödigt komplicerad. Avtalssättet har i synnerhet medfört svårigheter för hyresgästerna att förstå när de tidigast kan frånträda avtalet utan påföljder. I villkoren om giltighetstiden för hyresavtal används ofta otydliga formuleringar av vilka det inte entydigt framgår vilken typ av avtal parterna i själva verket har haft för avsikt att ingå. Därför har regeringen i propositionen stannat för att lagen direkt ska identifiera och tillåta den avtalsmodell som det de facto är fråga om, nämligen ett avtal som till en början gäller en viss tid och därefter tills vidare. Vid utskottets sakkunnigutfrågning ansåg majoriteten av dem som yttrade sig att ändringsbehovet är motiverat och att ändringen förtydligar rättsläget. Utskottet instämmer i att den föreslagna lösningen bäst motsvarar propositionens främsta mål att förtydliga bestämmelserna om hyresavtalens längd och minska meningsskiljaktigheterna om tolkningen när det gäller hyresförhållanden. Det föreslagna 4 § 2 mom. föreskriver att om det har avtalats att hyresavtalet till en början gäller en bestämd tid och därefter tills vidare, kan hyresförhållandet sägas upp så att det upphör att gälla tidigast vid utgången av den bestämda tiden. Utskottet föreslår vissa tekniska preciseringar i paragrafen, enligt det som sägs i detaljmotiven. 

Säkerhet i hyresförhållande som gäller bostadslägenhet

I 8 § i hyreslagen finns bestämmelser om ställande av säkerhet i hyresförhållande. I den gällande lagen finns inga bestämmelser om hur man ska gå till väga vid återbetalning av säkerhet eller om tidsfristen för återbetalning. I praktiken har det framkommit oklarheter om hur man ska förfara vid återbetalning eller innehållande av säkerhet eller inom vilken tid ett yrkande på säkerhet ska framställas. Det föreslås att 8 § 2 mom. i hyreslagen kompletteras med bestämmelser om återbetalning av säkerhet och meddelande om att säkerheten innehållits. Dessutom föreslås bestämmelsen få ett uttryckligt omnämnande om att säkerheten kan användas för att uppfylla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet, om inte något annat har avtalats. Enligt förslaget ska säkerheten i regel återbetalas eller ett meddelande om att den innehållits lämnas inom en tidsfrist från det att hyresavtalet har upphört eller från det att besittningen av bostaden har återlämnats till hyresvärden.  

Sakkunniga har framfört avvikande åsikter om hur säkerheten ska regleras i lag. Utskottet konstaterar att den arbetsgrupp som beredde uppdateringen av hyreslagarna i sitt betänkande föreslog en tidsfrist på 30 dagar, varefter en standardersättning för dröjsmål skulle betalas. Vid den fortsatta beredningen justerades propositionen dock så att bestämmelsen om standardersättning slopades. Därför gick man in för en tidsfrist på 14 dagar. Bestämmelsen om standardersättning ansågs inte ändamålsenlig, eftersom den bedömdes kunna sporra till att framställa ogrundade yrkanden och öka antalet nya tvister särskilt i frågor med liten ekonomisk betydelse. Utskottet instämmer i detta och anser att lösningen är en balanserad kompromiss. Utskottet anser det viktigt att propositionen dessutom beaktar situationer där det av grundad anledning finns ett hinder för återbetalning eller frigörande av säkerheten eller för lämnande av ett meddelande. Åtgärden ska då vidtas utan dröjsmål och senast inom 14 dagar från det att hindret undanröjdes. Bestämmelsen ger således utrymme också för situationer där skadans art, omfattning eller kvantitet kräver noggrannare utredning. I propositionsmotiven beskrivs kortfattat vad som kan anses vara en grundad anledning att överskrida tidsfristen på 14 dagar. Som exempel nämns avsaknaden av kontonummer eller kontaktinformation. Avsaknaden av kontouppgifter och kontaktinformation är en vanlig orsak till att återbetalningen av säkerheten fördröjs i fråga om internationella utbytesstuderande som återvänt till sitt hemland, och säkerheten kan inte alltid ens återbetalas trots försök. 

Utskottet påpekar att förslaget om bestämmelser om säkerheter säsongsmässigt kan öka de stora hyresvärdsföretagens resursbehov, eftersom säkerheter ska återbetalas eller åtgärder vidtas inom en tidsfrist på 14 dagar. Om flera hyresgäster hos samma hyresvärd samtidigt avslutar hyresavtalet och flyttar, kan det uppstå ett behov av att anställa tilläggsresurser för att garantera att säkerheterna kan återbetalas inom utsatt tid. Utskottet anser trots det att en tidsfrist på 14 dagar behövs för hyresgästen, som i allmänhet bör skyddas genom lagstiftning i egenskap av svagare part. 

Sakkunniga har framfört att motiveringen till 8 § behöver preciseras i fråga om tidpunkten för när tidsfristen på 14 dagar börjar. Utskottet förtydligar att på beräkningen av tidsfristen tillämpas 12 § 2 mom. i LHBL: vid beräkning av en i dagar uttryckt tid inom vilken en åtgärd ska vidtas, beaktas inte den dag från vilken den tid som utsatts i lagen börjar löpa. Den dag då hyresavtalet upphör eller besittningen överlåts räknas således inte in i tidsfristen på 14 dagar, utan den därpå följande dagen är den första dagen av tidsfristen. Om till exempel hyresavtalet upphör och besittningen av lägenheten överlåts den 31 mars, är den första dagen av tidsfristen den 1 april och den sista dagen den 14 april. 

Enligt propositionen ska grunderna för och beloppet av innehållandet av säkerheten specificeras tillräckligt exakt, vilket förutsätter att hyresvärden lämnar en behörig utredning och bevis på fordrans belopp och grund. I praktiken brukar hyresvärdar innehålla en del av säkerheten särskilt med hänvisning till städkostnaderna för bristfällig slutstädning. Utskottet betonar att hyresvärden i en sådan situation med beaktande av omständigheterna tillräckligt detaljerat ska redogöra för vilka brister i lägenhetens renlighet och prydlighet som har upptäckts. Om slutstädningen är helt ogjord krävs det enligt förslaget ingen särskilt detaljerad redogörelse. Betydelsen av att specificera grunden detaljerat framhävs särskilt i en situation där hyresvärden anser att slutstädningen har utförts bristfälligt, men hyresgästen har kunnat anta att städningen har varit tillräcklig. Detsamma gäller en situation där säkerheten eller en del av den innehålls på grund av exceptionellt slitage på lägenheten. Hyresvärden ska då med beaktande av omständigheterna ge hyresgästen en tillräckligt detaljerad redogörelse för varför det är fråga om exceptionellt slitage och inte sedvanligt slitage. Hyresvärden ska således i sista hand i en tvistsituation kunna bevisa de ovan beskrivna bristerna. Den som ställt säkerheten har alltså möjlighet att bestrida grunden för och beloppet av fordran, och hyresgästen kan också kräva jämkning av överdimensionerade kostnader. Utskottet anser att det inte behövs mer detaljerade bestämmelser om detta i lagen. 

Presumtion om rökförbud

Hyreslagen har inga separata bestämmelser om rökning, men i hyresbostäder är det vanligt att man motverkar rökning genom att i hyresavtalet ta in ett villkor som förbjuder rökning. Dessutom kan hyresavtalet ändras under hyresförhållandet så att ett rökförbud inkluderas i avtalet. Hyresvärden får dock i nuläget inte ensidigt göra en sådan ändring, utan ändringen förutsätter hyresgästens godkännande. I propositionen föreslår regeringen att rökning framöver ska vara tillåten endast med tillstånd av hyresvärden, förutsatt att hyresvärden kan ge tillstånd utan hinder av någon annan lag, myndighetsföreskrift eller bestämmelse i bolagsordning. I nuläget måste rökningen förbjudas särskilt, men härefter måste den alltså tillåtas särskilt. 

Utskottet välkomnar bestämmelserna och anser att de är motiverade. Det är ett steg i rätt riktning med beaktande av tobakslagens mål att högst fem procent av befolkningen använder tobaks- eller nikotinprodukter 2030. Enligt en modelleringsundersökning gjord av Institutet för hälsa och välfärd når de nuvarande åtgärderna inte detta mål, så det är viktigt att rökning i princip blir förbjuden också enligt hyreslagen och att detta också gäller gamla hyresavtal. Den huvudsakliga regleringen av rökförbud i bostadssammanslutningar finns i tobakslagen. Regeringens proposition om ändring av tobakslagen är på remiss och den nya lagen avses träda i kraft den 1 januari 2027. Utskottet betonar att den reglering som föreslås i denna proposition således utgör endast en liten del av åtgärderna för att minska de olägenheter som rökningen orsakar. Utskottet anser det nödvändigt att mer effektivt ingripa i den olägenhet som rökning orsakar grannarna. Rökförbud har brukat betraktas som ett ingrepp i skyddet för privatlivet. Men på motsvarande sätt förändras uppfattningarna om vilken typ av olägenhet på grund av tobaksrök som kan anses vara oskälig. De påverkas till exempel av de ständigt ökande forskningsrönen om hur skadlig exponering för tobaksrök och rökpartiklar i miljön är. I dagsläget är det nog en ganska allmän uppfattning att det är oskäligt om någon exponeras för tobaksrök från grannen annat än högst mycket sporadiskt. 

Samtidigt har en ändring av lagen om bostadsaktiebolag beretts och utskottet har lämnat betänkande om ändringen (MiUB 7/2026 rd). För att ett rökförbud ska kunna meddelas i ett husbolag krävs det fortfarande enhällighet och därmed aktieägarens samtycke. De föreslagna kompletteringarna av grunderna för besittningstagande gör det möjligt att ingripa så att även underlåtenhet att iaktta ett förbud som föreskrivits eller meddelats för bevarande av hälsan kan beaktas när en grund för besittningstagande tillämpas. I praktiken kan detta bidra till att man kan ingripa effektivare i överträdelse av ett tobaksförbud som kommunen utfärdat. Detta är till nytta särskilt för aktieägare och boende som inte röker men som exponeras för tobaksrök. 

Harmonisering av bestämmelserna om jämkning

I hyreslagen ingår ett flertal jämkningsbestämmelser som delvis är av teknisk natur och fristående från de allmänna jämkningsbestämmelserna. Ambitionen har varit att förtydliga bestämmelserna. Utskottet lyfter fram det som också konstateras i propositionsmotiven, nämligen att även om paragraferna om jämkning av hyrans belopp och villkor som gäller bestämmande av hyran hänvisar till domstol, kan paragraferna också tillämpas i alternativa organ för lösning av tvister, såsom konsumenttvistenämnden. Sedan 2015 har endast 20 fall i anknytning till tillämpningen av de nämnda paragraferna förts till konsumenttvistenämnden. Det låga antalet fall i konsumenttvistenämnden kan å andra sidan delvis förklaras med att formuleringarna i bestämmelserna hänvisar till domstol. 

Vid utskottets sakkunnigutfrågning framfördes det att bestämmelserna om jämkning i hyreslagen bör samordnas med den övriga konsumentskyddsregleringen i större utsträckning än vad som föreslagits och att skäligheten i ett villkor i hyresavtalet ska bedömas enbart med stöd av 4 kap. i konsumentskyddslagen eller bestämmelserna i rättshandlingslagen. De separata bestämmelserna leder till onödig komplexitet, och det är också nödvändigt att bedöma om det behövs separata bestämmelser om jämkning när de befintliga allmänna bestämmelserna kan bedömas ge tillräckligt rättsskydd. Konkurrens- och konsumentverket fäste också uppmärksamhet vid att bestämmelserna avviker från annan reglering om konsumtionsnyttigheter, till nackdel för konsumenterna. Det kan anses befogat att förenkla och förenhetliga bestämmelserna om jämkning med annan konsumentskyddsreglering. Av propositionsmotiven framgår att detta dock inte har ansetts ändamålsenligt i detta skede, utan frågan bör bedömas på nytt senare. Utskottet instämmer i att jämkningsbestämmelserna behöver förenklas och samordnas med den övriga konsumentskyddslagstiftningen. Utskottet anser att lagberedning bör inledas skyndsamt. 

Egendom som blivit kvar i lägenheten efter hyresgästens död

Hyreslagens 46 a § föreskriver om egendom som blivit kvar i lägenheten efter hyresgästens död och om hyresvärdens rätt att flytta sådan egendom någon annanstans efter det att hyresförhållandet har upphört. Avsikten är dock fortfarande att hyresvärden och dödsboet så snart som möjligt efter hyresgästens död ska komma överens om hur kvarlåtenskapen ska hanteras och överlåtas i dödsboets besittning. Utöver dödsboet gäller regleringen den som med stöd av bestämmelserna i ärvdabalken har rätt att ta boets egendom i sin besittning eller den som ansvarar för förvaltningen av boets egendom. 

Enligt den nya bestämmelsen ska hyresvärden kunna flytta en avliden hyresgästs egendom ”någon annanstans”, dvs. bort från lägenheten eller från privata utrymmen inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten till något annat lämpligt och ändamålsenligt utrymme, såsom ett separat lager- eller förvaringsutrymme. Hyresvärdens förvarings- och omsorgsplikt gäller inte föremål som betraktas som avfall och som omedelbart får förstöras, såsom livsmedels- och matavfall, soppåsar, tomma kartonglådor, engångskärl, plastpåsar och pappersavfall.  

Enligt förslaget är hyresvärden skyldig att ta hand om en avliden hyresgästs kvarlåtenskap som blivit kvar i lägenheten eller i något utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten, tills den som med stöd av bestämmelserna i ärvdabalken har rätt att ta boets egendom i sin besittning eller tills den som ansvarar för förvaltningen av boets egendom tar emot egendomen. Enligt 18 kap. 3 § 1 mom. i ärvdabalken ska den delägare som bodde med arvlåtaren eller som annars kan ta hand om egendomen vårda dödsboets egendom, om samförvaltning av dödsboet inte kan åstadkommas skyndsamt. 

Sakkunniga har framfört att det bör föreskrivas om en tidsfrist för omsorgsplikten eller att hyresvärden ska ges rätt att sälja eller bortskaffa en avliden hyresgästs kvarlåtenskap som hör till dödsboet. Utskottet konstaterar att förslaget inte anses vara möjligt, eftersom det i fråga om kvarlåtenskapen är fråga om ett egendomsslag som har mycket starkt skydd och som arvingarna kan ställa krav på även efter en lång tid. Tidsfristen kan i många situationer leda till att dödsbodelägarnas rättsskydd kränks. Utskottet betonar att hyresvärden dock har tillgång till rättsmedel som baserar sig på gällande lagstiftning, såsom möjligheten att ansöka om syssloman enligt 18 kap. 4 § i ärvdabalken eller boutredningsman enligt 19 kap. i ärvdabalken. Även den nya 46 b § innehåller en specialbestämmelse för situationer där det trots ansökan inte går att förordna en syssloman som avses i ärvdabalkens 18 kap. 4 § för den avlidna hyresgästens dödsbo. Hyresvärden kan också överväga att ansöka om vräkning för egendom som blivit kvar i lägenheten eller anknytande lokaler innan han eller hon börjar flytta egendomen någon annanstans. Dessutom skyddas hyresvärdens ställning genom ersättningsbestämmelser. 

Hyresvärdens uppsägningstid

Det föreslås att uppsägningstiden för hyresvärden enligt 52 § i hyreslagen ändras. Den längre uppsägningstiden för hyresvärden förkortas från sex månader till fyra månader. Den längre uppsägningstiden ska tillämpas om hyresförhållandet som avser lägenheten omedelbart före uppsägningen har fortgått minst två år utan avbrott. I annat fall är uppsägningstiden tre månader. Ändringen gäller endast hyresavtal som ingåtts efter lagens ikraftträdande. Utskottet anser att en modell i två steg där uppsägningstiden förlängs enligt hyresförhållandets längd i princip är motiverad i enlighet med avtalsförhållandets natur och hyresgästens etablerade boende och också nödvändig för att trygga balansen mellan hyresgästen och hyresvärden.  

Utgångspunkten i propositionen är att en förkortning av hyresvärdens längre uppsägningstid från sex månader till fyra månader och en senareläggning av tillämpningstidpunkten från ett till två år beaktar bägge parters intressen i hyresförhållandet på ett mer balanserat sätt än den gällande regleringen. Ändringen bygger på en samlad bedömning där också hyresvärdens intressen beaktas bättre än tidigare och det att ändringen kan förbättra hyresbostadsmarknadens funktion, flexibilitet och utbud på bostäder. Utskottet ställer sig bakom den föreslagna ändringen. 

Att hyresvärdens längre uppsägningstid på sex månader förkortas till fyra månader och börjar tillämpas efter två år innebär att hyresgästens boendetrygghet efter det första året blir sämre än i dag och att också boendetryggheten för hyresgäster i långvarigare hyresförhållanden försämras. Detta kan öka osäkerheten särskilt för dem som har svårt att hitta en ny bostad, till exempel för dem som är bundna till ett visst bostadsområde på grund av arbete, studier eller familjeskäl, såsom barnens skolplats. Särskilt utsatta är också äldre personer och personer med funktionsnedsättning, för vilka tillgängligheten eller närheten till vissa stödtjänster ofta är nödvändig. Konsekvenserna varierar också beroende på marknadsläget. Utskottet understryker att hyresgästen med stöd av 69 § i LHBL har möjlighet att yrka på att domstolen skjuter fram flyttningsdagen med högst ett år, om hyresgästen har avsevärda svårigheter att hitta en annan bostad före flyttningsdagen. 

Sammantaget kan de direkta konsekvenserna av den föreslagna ändringen dock bedömas vara relativt begränsade i kvantitativt hänseende. Detta beror på att ändringen endast gäller situationer där ett hyresförhållande som gäller tills vidare avslutas på hyresvärdens initiativ. Sådana situationer utgör endast en liten del av alla avslutade hyresförhållanden. Största delen av de hyresavtal som gäller tills vidare kan antas upphöra genom att hyresgästen säger upp avtalet. Därför gäller de direkta konsekvenserna av den föreslagna ändringen sannolikt inte en särskilt stor grupp hyresgäster, även om de direkta konsekvenserna i vissa enskilda situationer kan vara betydande. Utskottet anser dock att det är viktigt att öka medvetenheten om möjligheten att flytta fram flyttningsdagen och sträva efter att nå särskilt de utsatta personer som kan påverkas av att uppsägningstiden förkortas. 

Hyresgästens uppsägningstid

Enligt 52 § 3 mom. i lagförslag 1 är uppsägningstiden för hyresavtal en månad när hyresgästen säger upp hyresavtalet. Detta föreslås inte bli ändrat. 

Sakkunniga har föreslagit att uppsägningstiden för hyresgäster förlängs till exempelvis två månader. Utskottet anser att det inte har lagts fram tillräckliga argument för förslaget. Uppsägningstiden på en månad kan ses som en viktig del av den nuvarande helhetslösningen som gynnar arbetskraftens rörlighet, flexibiliteten i boendet och anpassningen till nya livssituationer. Det gör det i de flesta fall möjligt att flytta utan överlappande hyreskostnader och minskar därmed risken för att hyresgästen blir tvungen att stå för kostnaderna för två bostäder. Eftersom hyresgästen dessutom har möjlighet att avsluta hyresförhållandet snabbt, dvs. på en månad, har hyresgästens hävningsgrunder inte samma betydelse som de skulle ha haft med en uppsägningstid på två månader. Om hyresgästens uppsägningstid förlängs till två månader, bör också hyresgästens hävningsgrunder bedömas på nytt som helhet för att bevara balansen och skäligheten. 

En utvidgning av avtalsfriheten i hyresförhållanden i fråga om uppsägningstiderna anses väsentligt försämra hyresgästernas villkor och öka obalansen mellan parterna i hyresförhållandet. Uppsägningstiderna i hyresförhållandet för en bostadslägenhet är inte bara sedvanliga avtalsvillkor utan de är en del av skyddet för hyresgästens besittningsrätt och boendetrygghet. Om avtalsfriheten även omfattade uppsägningstider, skulle hyresgästerna i praktiken vara tvungna att godkänna ofördelaktigare uppsägningstider utan ett verkligt alternativ, eftersom det ofta är hyresvärden som har större förhandlingskraft. Då är det inte fråga om genuin avtalsfrihet utan om en situation där hyresgästens faktiska möjlighet att förhandla om villkoren ofta är begränsad. 

Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet

Det föreslås att det till hyreslagens 61 § 1 mom. fogas en ny 7 punkt med stöd av vilken hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet förutom av de hävningsgrunder som redan nämns i bestämmelsen även av något annat synnerligen vägande skäl. Andra synnerligen vägande skäl omfattar till exempel situationer där det samtidigt är fråga om flera grunder för hävning. Ett synnerligen vägande skäl kan också vara upprepade eller kontinuerliga överträdelser av en enskild hävningsgrund, så att handlingen eller försummelsen inte enskilt bedömt ger hyresvärden rätt att häva avtalet. 

Den nya hävningsgrunden kan bli tillämplig också till exempel i en situation där hyresgästen orsakar störningar i lägenhetens, bostadshusets eller fastighetens omedelbara närhet. Hävningsgrunden som gäller att föra ett störande liv skyddar framför allt hemfriden för hyresgästens grannar. Ett störande liv kan emellertid i vissa situationer störa grannarnas hemfrid även då hyresgästen inte skulle föra ett störande liv i lägenheten eller i de gemensamma utrymmen på fastigheten eller i byggnaden vilka hyresgästen använder. Detsamma gäller också till exempel brott mot bestämmelserna om bevarande av hälsa eller ordning. Synnerligen vägande skäl som avses i bestämmelsen kan således föreligga t.ex. om hyresgästen gör sig skyldig till ett allvarligt våldsbrott i lägenhetens, bostadsbyggnadens eller fastighetens omedelbara närhet och gärningen objektivt sett bidrar till att avsevärt försämra grannarnas hemfrid och trygghetskänsla. Bedömningen ska alltid grunda sig på en helhetsbedömning där man beaktar gärningens eller förfarandets allvar, dess samband med boendet samt användningen av lägenheten och fastigheten, liksom konsekvenserna för grannarnas trygghetskänsla och hemfrid. 

Sakkunniga har föreslagit att exemplet med grovt våldsbrott preciseras i specialmotiveringen och att det vid behov görs hänvisningar till strafflagen. Utskottet anser det inte ändamålsenligt att tillämpningsområdet för den nya hävningsgrunden beskrivs genom ett flertal omfattande exempel. Avsikten är inte heller att skapa en separat förteckning som är bunden till rekvisitet enligt strafflagen, utan att domstolen behåller sin prövningsrätt utifrån en helhetsbedömning från fall till fall. Exemplet med allvarligt våldsbrott i propositionen är avsett att åskådliggöra att hyresgästens förfarande i undantagsfall kan vara så allvarligt att det objektivt sett avsevärt försämrar grannarnas hemfrid och trygghetskänsla. Syftet med exemplet är således att åskådliggöra tillämpningsområdet för hävningsgrunden, inte att uttömmande avgränsa den till vissa brottsrubriceringar. Att skriva in exakta förteckningar över brottsrubriceringar eller hänvisningar till strafflagen kan tvärtom leda till en omotiverat schablonmässig tolkning i en situation där prövningen ska basera sig på en samlad bedömning. 

Flyttningsdag när hyresförhållandet upphört

Enligt 68 § i lagförslag 1 är flyttningsdagen enligt presumtionsbestämmelsen den dag då hyresavtalet upphör att gälla. Enligt den gällande bestämmelsen är flyttningsdagen däremot vardagen efter att hyresavtalet har upphört och hyresgästen ska på flyttningsdagen ställa hälften av bostadslägenheten till hyresvärdens förfogande samt följande dag överlåta hela lägenheten i hyresvärdens besittning. 

Sakkunniga har framfört att den föreslagna presumtionsbestämmelsen om flyttningsdagen i vissa situationer kan medföra konkreta problem för hyresgästen, om hyresförhållandet för den nya bostaden börjar först dagen efter att det gamla har upphört. Det föreslås i propositionen att presumtionsbestämmelsen om flyttningsdag ändras, eftersom den gällande bestämmelsen inte längre motsvarar allmän praxis på hyresmarknaden. Samtidigt har det uttryckligen beaktats att parterna fortfarande kan komma överens om en annan flyttningsdag, till exempel så att flyttningsdagen är den vardag som följer efter hyresavtalets upphörande. 

Utskottet konstaterar att förslaget i propositionen grundar sig på uppfattningen att det i praktiken i merparten av hyresavtalen avtalas att flyttningsdagen är den dag då hyresavtalet upphör att gälla. Också vid utskottets sakkunnigutfrågning har man i huvudsak förhållit sig positiv till presumtionsbestämmelsen om flyttningsdagen, och förslaget har ansetts vara behövligt och förtydliga rättsläget. Utskottet anser att ändringen är ändamålsenlig. Den nuvarande regleringen orsakar onödiga oklarheter och tvister, i synnerhet om hyresgästen inte omsorgsfullt sätter sig in i villkoren i hyresavtalet, utan grundar sin uppfattning enbart på LHBL:s 68 § som är av dispositiv karaktär. Eftersom man numera i praktiken i de flesta fall avtalar om flyttningsdagen på ett annat sätt än vad som anges i presumtionsbestämmelsen, är det motiverat att tillämpa vedertagen praxis på hyresmarknaden även i situationer där man inte separat har avtalat om detta. Också de praktiska anvisningarna om hyresavtal fokuserar på att en bostad överlåts tom och städad på en gång. Anvisningarna identifierar inte en situation där hälften av lägenheten först överlåts till hyresvärden och hela lägenheten överlåts en annan dag. 

Egendom som lämnats kvar i lägenheten

Hyreslagen har inga särskilda bestämmelser om hur man ska gå till väga om egendom som tillhör hyresgästen eller en annan boende har blivit kvar i lägenheten. I propositionen föreslår regeringen en ny 68 a § om att äganderätten till egendom som blivit kvar i lägenheten och i utrymmen i anslutning till den och som tillhör hyresgästen eller en annan person som bott i lägenheten i vissa situationer kan övergå till hyresvärden. Bestämmelserna ska tillämpas i situationer där hyresförhållandet har upphört och lägenheten inte längre används. Förslaget gäller således endast situationer där hyresgästen eller någon annan boende har övergett eller annars frivilligt lämnat lägenheten. I situationer där man utifrån omständigheterna kan dra slutsatsen att någon fortfarande bor i lägenheten eller använder den föreslås inga ändringar, utan i de situationerna tillämpas i sista hand fortfarande de gällande allmänna bestämmelserna om vräkning. 

Den tidsfrist som avses i det föreslagna 68 a § 2 mom. är en månad från det att hyresvärden har underrättat hyresgästen om egendomen och övergången av äganderätten till den. Om meddelandet inte kan lämnas till hyresgästen, är tidsfristen fyra månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten eller, om det inte finns en tillförlitlig utredning om denna tidpunkt, från det att hyresvärden fick lägenheten i sin besittning. Egendomen övergår alltså till hyresvärden först efter en viss tidsfrist och dessutom ska hyresvärden vara skyldig att ta hand om egendomen. Förslaget gäller alla typer av egendom, inte bara egendom av ringa värde eller värdelös egendom. Äganderätten till egendomen övergår dock inte, om hyresvärden visste eller borde ha vetat att lägenheten inte har övergetts frivilligt. Eftersom hyresvärden är skyldig att ta hand om egendomen under en viss tid, föreslås det att hyresgästen är skyldig att ersätta de behövliga kostnader som hyresvärden haft för att förvara och bortskaffa egendomen. Hyresvärden kan dock genast bortskaffa avfall och annan klart värdelös egendom, förutom om det är fråga om fotografier, handlingar eller andra motsvarande föremål. Utskottet välkomnar ändringen, eftersom den ger hyresvärden en klar slutpunkt för omsorgsplikten och möjliggör omedelbart bortskaffande av avfall och annan uppenbart värdelös egendom. Målet är att undvika en lösning som ökar tvetydigheten och leder till nya tvister om egendomens värde, förvaringskostnaderna och förutsättningarna för realiseringen. 

Stärkt rätt till information för hyresvärden

Sakkunniga har lyft fram behovet av att föreskriva att hyresvärdar (och bostadsaktiebolag) ska ha rätt att få uppgifter om polisens besök i lägenheter. De boende kan anmäla missförhållanden som de observerat till den som orsakat störningen eller till disponenten. Men enskilda boende vågar inte alltid anmäla saken direkt till den som orsakat störningen, så anmälan kan göras exempelvis till disponenten. Dessutom kan de boende polisanmäla gärningar som de anser vara brott och i nödsituationer ringa det allmänna nödnumret. Det väsentliga är i vilket fall som helst att det först är bostadssammanslutningen som har den bästa kunskapen om vad som sker i sammanslutningen. Polisen stöder sig på informationen från sammanslutningen vid uppdraget eller utredningen av ett misstänkt brott. Polisen har inte längre lämnat ut uppgifter till hyresvärden (eller bostadsaktiebolaget) efter riksdagens justitieombudsmans beslut i ärendetRiksdagens biträdande justitieombudsman har i två beslut (se dnr 1151/2/03, 29.9.2005, och dnr 1354/2/11, 13.4.2011) ansett att de larmuppdrag och andra tjänsteåtgärder som polisen riktar mot en persons hem och som omfattas av skyddet för privatlivet enligt grundlagen och bland annat med stöd av 24 § 1 mom. 32 punkten i offentlighetslagen är sekretessbelagda i tämligen stor omfattning. Efter dessa beslut har polisen korrigerat sitt förfarande och vägrat att lämna ut sådana uppgifter för det aktuella ändamålet.. 

Sakkunniga har lyft fram de ökade boendestörningarna och föreslagit att hyresvärdens rätt att få information stärks exempelvis genom ändringar i hyreslagen så att hyresvärden har rätt att få uppgifter som registrerats i nödcentralsdatasystemet om polisens larmuppdrag i lägenheter. Också den arbetsgrupp som berett lagändringen gör i sin promemoria som fogats till arbetsgruppens betänkandeArbetsgruppens betänkande om hyreslagen, Justitieministeriets publikationer, betänkanden och utlåtanden | 2024:41. en bedömning av utlämnandet av uppgifter ur nödcentralssystemet till hyresvärden om polisutryckningar till lägenheter. Nästan alla remissinstanser understödde en snabb utredning av frågan och största delen föreslog att ärendet skulle utredas i ett separat lagstiftningsprojekt. Å andra sidan är det klart att det vid bedömningen av regleringen är fråga om en juridiskt sett krävande samordning av olika intressen. Särskilt på grund av de grundläggande fri- och rättigheterna och dataskyddskraven är tröskeln för utlämnande av uppgifter hög. Vid användningen av uppgifterna framhävs särskilda krav på skydd för privatlivet, sekretess och ändamålsbegränsning för personuppgifter. Det är svårt att göra en entydig rättslig bedömning av frågan, eftersom relevansen av uppgifterna i nödcentralssystemet och den bevisning som fås utifrån dem varierar från fall till fall. 

Utskottet anser att bedömningen av rätten att få information och av det anknytande bevisvärdet å ena sidan och kraven på skydd för privatlivet och dataskydd å andra sidan förutsätter en övergripande analys och en grundlig beredning där konsekvenserna och alternativa regleringsmetoder beaktas på behörigt sätt. Dessutom bör polisens kärnuppgifter och resurserna för dem beaktas vid bedömningen. Det är inte ändamålsenligt att lösa frågan genom att till hyreslagen foga en enskild bestämmelse om erhållande av information, utan beredningen bör fortsätta under ledning av inrikesministeriet i ett separat projekt där alla ovan nämnda synpunkter bedöms sammantaget. Skyldigheten att lämna uppgifter gäller polisen och en motsvarande fråga kan aktualiseras också i annan materiellträttslig speciallagstiftning, såsom lagen om bostadsaktiebolag och lagen om bostadsrättsbostäder. Därför är det mer motiverat att göra en samlad bedömning av behovet av reglering i den lagstiftning som hör till inrikesministeriets ansvarsområde. En separat lagberedning bör inledas utan dröjsmål för att man ska kunna trygga boendefriden och främja införandet av bestämmelser om rätt till information för att få bevis på att det finns vägande skäl för uppsägning. Utskottet hänvisar till sitt betänkande om regeringens proposition med förslag till lag om ändring av lagen om bostadsaktiebolag (MiUB 7/2026 rd) och konstaterar att utskottet där har föreslagit att riksdagen godkänner ett motsvarande uttalande. Enligt uttalandet bör regeringen utan dröjsmål inleda lagberedning för att föreskriva om rätten att få information om besök i lägenheter för att få bevis på att det finns vägande skäl för besittningstagande och att boendefriden på detta sätt kan tryggas. Regeringen bör lämna en utredning om detta till miljöutskottet senast den 31 augusti 2027. Miljöutskottet föreslår att ett motsvarande uttalande om inledande av lagberedning godkänns i fråga om hyreslagen. (Utskottets förslag till uttalande) 

Ikraftträdande

Utskottet konstaterar slutligen att sakkunniga har betonat att det med tanke på hyresmarknadens funktion är tydligast om aktörerna så snart som möjligt får kännedom om det exakta datum från och med vilket den nya lagen ska tillämpas. Utskottet anser därför att det är viktigt att den uppdaterade regleringen sätts i kraft den 1 oktober 2026.